简析房地产工程管理与项目成本管理途径

文／陈虎 湖南裕田奥特莱斯置业有限公司 湖南长沙 410000

引言：

就房地产工程管理而言，其中所涉及到的管理内容非常多，主要有工程施工周期、施工质量，还有施工安全、工程造价等多方面内容，因此做好房地产工程管理对房地产企业未来可持续发展具有积极性意义。通过项目成本管理，能够有效节约工程项目的成本支出，减少成本的浪费现象，进而提升房地产企业经济效益。但就当前房地产工程管理与项目成本管理来看，其中还是存在很多不足之处需要进一步改进，房地产企业应采取科学的管理策略，才能保证工程项目有序进行，就此本文通过对房地产工程管理与项目成本管理途径进行探讨，具有一定的现实研究意义。

1、房地产工程管理与项目成本管理要点

1.1 合同控制

在房地产工程管理中，合同控制是其中比较重要的一项管理内容，就以往房地产对合同这部分的管理现状来看，其中存在很多不足之处，使得最终管理成效比较差，出现上一现状的主要原因在于缺乏统一、系统的管理手段和管理模式。在进行合同控制这部分管理时，大多情况下都是分散在房地产企业的财务和业务两个部门中，在执行合同相关条款时，存在沟通不畅通情况，再加上合同中的信息核对量相对比较大，如果其中某一处出现失误情况，在纠错时需要耗费更多时间和精力[1]。另外，对于乙方的合同执行情况也缺乏一套系统性的评估手段，以上情况下很容易出现原本不符合工程要求的供应商，因参与竞标活动后，取代符合工程要求的合格供应商。基于以上，合同控制作为房地产企业工程管理中的成本管理基础内容，同时也是对招投标成本进行检验的一项重要环节，因此合同控制部分的管理成效对于房地产企业的影响非常大。

1.1.1 项目合同会签

从整体上来看合同控制，其涉及到的工作部门有财务部门、预算部门以及相关管理部门等。对于合同会签，当前房地产企业过于重视资金安排，特别是针对合同款采取分批支付以及支付时间间隔方面的合同安排，要求其与当前企业现有资金以及企业未来资金计划结合起来进行统一管理，这样做的目的在于防止合同和资金两者在管理上出现脱节[2]。对于采购部门和其他管理部门过于重视工程材料、设备的质量、进入施工现场的具体时间、项目进度等等，防止合同与工程管理之间存在不协调情况。

1.1.2 合同台账登记

根据当前房地产企业合同管理实际，可将其分为工程、材料两种类型，并对此建筑专门的台账，针对合同的履约方式、总价确定、付款要求和情况进行全面的、系统性的记录。在合同管理过程中，要求企业中相关部门之间做好信息沟通工作。对于合同管理部门，其主要工作内容就是收集当前合同执行情况，确定工程项目进度、质量是否存在违反合同约定等相关信息，向材料部门报告相关材料的质量、数量等信息，并将上述信息记录在合同台账中，以此为之后施工单位、供货单位对此进行相应评价，为之后进行业务决策提供有力参考。在这个过程中，合同管理部门应做好与财务部门之间的工作沟通，核对合同中相关款项的支付情况，以此进一步提升合同控制在其中的管理作用[3]。

1.1.3 合同报表编制

对于合同管理工作部门，还要根据项目进展，定期对合同执行情况进行报表编制，明确报表中各项清单信息并做好相应的统计工作，以此从整体上了解当前项目的执行情况是否满足合同要求。另外，如果房地产所需要处理的合同量相对比较大，可将当前现代化信息工具，引入合同管理中作为辅助工具，更好地满足合同管理工作需求。

1.2 预算管理

做好成本管理，对于房地产企业工程管理而言具有非常重要意义。但就当前大多数企业在进行预算管理时，为达成尽快批准项目这一目的，经常采取降低预算的方式来实现。这种情况也就使得在工程施工阶段，引发成本管理失控情况，资金处于相对紧张状态[4]。基于以上，房地产企业在进行财务管理过程中，其工作重点根据当前工程项目实际预算来进行资金管理，这主要是因为，成本管理和资金支付是企业发展中的实质性管理内容，因房地产工程项目中每一项内容所涉及到的金额相对比较大，因此需要将此作为重点进行管理。

1.2.1 预算编制

在编制工程项目预算报表时，应将预算部门、材料部门以及财务部门相关工作人员提出的建议结合起来，通过以此达成事前进行成本管控的作用。完成预算编制部分的工作后，将预算报表传给企业中财务部门相关工作人员，促使财务部门在进行核算工作时能够有的放矢。对于会计成本管理类别应尽可能与项目预算主体一致，这样能够在之后的预算管理工作中，快速完成核对工作，落实施工成本管理工作，同时也可以为工程时候工作总结以及未来新项目进行成本管理时提供有力的参考。

1.2.2 预算控制

房地产企业在支付具体的工程款项时，填写相应的用款单据过程中，应根据工程项目-分部分项-单位工程这一具体条款进行填写，然后交由成本管理部门与相关财务信息以及预算报表中相关条款进行仔细核对，以此确定该款项是否进行支付，做好上述工作后，再将信息传达给主管部门领导层，如果需要支付款项，完成付款后，成本管理部门工作人员能够准确将该部分支付款项转为成本核算对象。

对于款项支付，其关键在于付款流程是否正确。一般来说，付款流程首先应该满足形成相关信息流，再根据信息流决定资金流是否支付，这样做的目的避免因其中某种资金支付不当行为导致成本管理发生失控[5]。对此可应用以下方式落实款项支付，每次进行款项支付时，都需要工程管理、合同管理以及财务管理三个部门共同会签，才能进行工程款支付，其中工程管理部门的任务就是对工程进度、施工质量（包括材料部门的材料质量、数量等）进行审核 ；合同管理部门的任务就是对款项支付是否根据合同中约定条款完成支付进行审核；对于财务管理部门，则是对各支付时间点、支付金额进行资金计划安排，并将具体安排内容上报至主管部门，以此确保每次进行工程款项支付时，都能将其控制在成本管理范围内。

1.3 供材管理

要想从根本上确保项目质量，减少不必要的成本支出，还需要做好材料供应方面的成本管理工作。就当前供材管理现状来看，大多都是由建设单位提供相关材料，但建设单位在材料供应方面的管理方法存在很大的缺陷，没有达成成本节约目的，反而造成成本浪费的管理现象，另外，在甲供核算过程中，材料管理部门与财务管理部门之间存在脱节情况，基于这种现象，在后期与施工单位进行工程款项结算核对时存在一定的困难度，因此做好供材方面的成本管理工作具有一定的必要性。

1.3.1 材料采购

对于材料管理部门而言，如果为甲供材，应结合工程施工进度来做好进料安排工作，以此从根本上减少材料存储产生的成本支出，在保证材料符合施工标准的基础上，应争取以最低价购入，同时严格把控当前市场中材料价格变化情况，针对材料制定相应的管理工作计划，除以上之外，还要做好材料在施工现场中的管理，按照规章制度要求堆放材料，尽可能的减少材料搬运次数，减少搬运产生损耗[6]。

1.3.2 材料领用

施工单位领取材料时，应保证相关材料领取手续的完善性。一般来讲，领料单至少为一式四联，分别有乙方领料人、乙方财务部门、甲方材料管理部门以及甲方财务记账各留存一联，乙方从甲方处领取相应的材料，要求甲方的负责人和材料保管负责人、乙方的负责人和材料领取负责人，共同在领料单上签字。然后再由供货单位将乙方需要的材料送至施工现场进行验收，在这个过程中，也要由供货单位、甲方和乙方共同签署材料直供单，每方各留存两联单据。最后甲方将单据交由财务管理部门入账，而供货方则取一联到甲方财务部门，就材料供应进行相应的结算。

1.3.3 甲供核算

对于甲供核算，与供货商材料结算、施工方工程结算有直接性关联，因此施工单位领取到材料后，财务部门应就领料单，确定其属于预付备料款，还是预付工程款，并对此做好相应的标注，即“领用材料”，明确该材料所应用于哪项工程中。另外，针对材料直供，也要做好对供货商款项支付的相关记录。

1.3.4 甲供核对

对于甲供核对，主要为材料管理和施工方领料两个工作部门定期进行账目核对，其中还有材料管理和财务管理两个部门的对账。及时传递相关单据，能够在一定程度上减少核对工作量和时间，定期进行单据核对，也能够降低项目决算时的单据核对工作困难度，同时也能够确定甲供超欠供数量、材料差价等等，能够有效避免在和施工单位进行结算时，因此造成不必要的材料结算不清这一问题。

1.4 竣工决算和后评价管理

如果上述成本管理基础工作不够全面，存在一些不完善之处，就会在一定程度上增加决断阶段的工作量，再加上项目工程本身具有周期长、人员变更等一些客观性的因素，这就导致相关资料不全面，这对工程竣工决算阶段的工作带来一定困难度。因此，如果前期做好合同、预算、供材方面的成本管理工作，就会在很大程度上减轻竣工决算阶段的时间和精力。

1.4.1 竣工决算

其一，从工程造价管理的角度来讲，与施工单位进行竣工结算是其中比较重要的一项成本管理内容，同时也是确定单位工程造价和竣工财务决算的根本前提所在。结合当前工程项目合同以及相关文件，核对当前工程进行竣工结算的具体范围，以及甲供材和分包项目结算的方式[7]。如果工程项目中存在未完成、未实施、监理未确认、质量不达标等情况的项目应进行剔除处理。对定额使用情况是否根据合同条款内容、政策标准落实进行审查，对材料超欠供、差价情况是否根据规定要求计算进行审查等等。

其二，完成竣工结算部分的工作后，即可开展财务决算工作，该结算的目的在于确定工程整体造价，结合工程结算报告、合同台账等，对当前工程造价成本支出情况进行决算报告编制。

1.4.2 后评价管理

所谓后评价，就是针对当前工程项目进行全面的、综合性的评价，而这也是对工程项目成本管理进行总结和分析，具体来讲：

其一，通过建立数据库的方式，对项目成本管理中的数据信息进行整合处理，从中分析对成本管理产生影响的各项因素，为之后开展其他工程项目成本管理时提供参考。

其二，在竣工阶段，应对项目成本管理各环节衔接，以及由原本的被动成本管理转为主动管理的经验进行总结，在总结过程中，分析其中存在的不足之处，查明原因，并在未来成本管理中克服这一不足问题。

2、加强房地产工程管理与项目成本管理的途径

2.1 细化工程项目成本管理职责

为确保房地产工程建设顺利进行，在进行成本管理过程中，应根据当前工程实际制定相应的管理办法，并根据管理需求配备组织机构，并细化组织机构应落实的管理职责，只要这样才能真正将管理工作落实到实际成本管理工作中，对推行整个工程管理工作具有积极性意义。基于以上，对于房地产工程管理，应根据项目施工周期、质量、进度、安全等各项内容制定相应的成本管理体系，以此促使各环节成本管理工作有序开展，能够在第一时间内处理管理过程中存在的问题，确保工程项目建设进度。

2.2 严格落实工程合同管理工作

从本质上来讲，甲乙双方签订合同的目的在于以此来约束双方行为，这对房地产工程施工顺利开展具有非常重要意义。做好工程合同管理工作，能够有效约束双方在履约过程中存在的违规行为，有效提升项目成本管理质量。基于以上，在进行项目合同管理过程中，应明确合同中的工期、结算方法、违约等条款明确规定要求，如果某一方存在违约，则根据合同约定条款进行处理。另外，在进行合同管理的同时还要确定各岗位需要落实的职责，以此保证合同管理的有效性。

2.3 提升成本信息化管理水平

当前我国正加快信息化发展进程，信息化已经逐渐成为当前社会发展的必然趋势，将信息化引入房地产项目成本管理中，对提高管理水平具有积极性意义。房地产企业也应该意识到将信息技术应用于工程管理和成本管理中的重要性[8]。具体来讲：可通过引进专业技术人才，整合单位现有资源，能够在未来成本管理中有效使用资源，举例来讲，针对供应商，建立专门的数据库，将供应商所有信息录入数据库中，根据成本管理需要，可直接在数据库中查找、对比相关信息，选择符合当前项目要求的供应商。

2.4 加强工程现场监管力度

要想切实做好房地产项目成本管理工作，还需要从施工现场的管理着手开展管理工作，特别是针对施工现场中的人员、设备的分配部分，确保分配的合理性。加大对工程现场的监管力度，确保工程施工作业有序进行，与此同时，还要做好对各环节施工流程的把控，保证原材料符合施工质量要求，以此将工程造价控制在可控范围内，只有做好以上现场监管工作，才能从根本上保证房地产项目质量，才能从中获取项目产生的经济效益。

2.5 提升工程全面预算管理意识

对于预算管理，就是在开展项目建设前，通过对当前工程进行分析，从中计算该项目所需要用到的各项资金，以此估算工程成本造价，然后再根据房地产企业实际制定相应的全面预算管理体系。具体来讲，其一，开展全面预算管理，要求所有参与项目的人员全过程参与其中，确保项目能够有序进行；其二，对工程各阶段进行系统性的估算，可细化到年度、月度；其三，在执行全面预算管理过程中，做好对执行各环节的把控和管理；其四，根据工程项目需要，可构建一套系统性的预算分析和项目考核机制，为全面预算管理提供有力支持。

结语：

综上所述，在当前市场发展形势背景下，房地产工程管理与项目成本管理好坏已经逐渐成为该领域竞争中的一项重要内容，因此对于房地产企业而言，其不仅仅要应用当前现代化施工技术，还要采取措施节约造价成本，以此提升企业经济效益，所以房地产企业应加大对工程管理和成本管理的高度重视，使其在未来市场竞争中站稳脚跟，获取长足发展。