BIM技术在房地产项目进度管理应用的探索与优化

文／陈楠楠 首都经济贸易大学 北京 100026

引言：

在经济飞速发展的当下，建筑项目的规模及数量均有所增加，为保证项目可如期完工，越来越多企业选择引入BIM技术。事实证明，将BIM用于房地产进度管理，可使管理质量和效率得到大幅提升，不仅管理计划能够按照预期计划推进，管理工作所具有技术含量也会有所增加。要想使其所具有优势得到充分发挥，关键是要将其贯穿项目建设始终，同时根据各阶段的特点与诉求，制定切实可行的应用方案，由此可见，围绕BIM的应用展开讨论很有必要。

1、研究背景

BIM的全称为建筑信息模型，简单来说，就是以三维数字技术为基础，通过对建筑项目所涉及信息进行集成的方式，所形成的数字模型，其作用主要是利用数字化方式，对项目特点进行准确表达。该技术被引入我国的时间较短，首批用到BIM技术的项目有北京奥运村、香港地铁和南水北调，这也决定了我国在对该技术加以运用方面所积累的技巧及经验，均与发达国家存在一定距离[1]。

随着科技的发展和认识水平的提高，越来越多企业及科研机构选择引入BIM技术。2011年，住建部针对建筑信息化所颁布发展纲要指出，各企业应将BIM用于建筑施工，确保该技术可贯穿项目由设计到施工的各个阶段，以此来控制信息传递期间所出现的衰减问题。如果条件允许，可尽快将4D管理系统用于大型项目的建设，通过可视管理的方式，为项目建设质效的提升助力。次年，住建部对工程建设标准进行了修订，此举表明对BIM标准进行制定的工作已经被提上日程。此后的数年里，BIM技术被频繁用于建筑行业，无论是武汉中心、上海中心还是中国尊项目，在前期设计与开发阶段均对BIM进行了运用，该技术的普及率也呈现出了稳步提升的趋势。

2、核心概念解析

2.1 BIM技术

BIM强调以计算机网络为载体，借助现有三维数字技术，建立可全方位描述项目特点的可视模型。随着建筑规模的逐渐扩大，BIM所具有作用开始引起人们的重视，将该技术用于项目建设成为大势所趋。结合实践所积累经验可知，该技术的特点主要表现在以下方面：

2.1.1 可视化

对房地产企业而言，实现可视化所产生影响往往极为深远。例如，对BIM加以运用，可促使二维图纸向可视模型进行转化。虽然效果图同样能够以较为直观的方式展示设计方案，但其内容往往局限于构件位置、颜色及大小，而无法如实展示各构件所存在的反馈性与互动性。BIM可凭借其所具有的可视化特征，对上述问题加以解决，在展示效果图并生成相关报表的同时，为参建方沟通及讨论提供便利。

2.1.2 模拟性

这里要明确一点，BIM的模拟性并非传统观念所认为的仅能对建筑模型进行模拟，还包括对实际工作中无法操作的事物进行模拟。在前期设计阶段，有关人员可利用BIM对项目进行热能传导模拟、节能模拟以及日照模拟。另外，该技术还可被用来对符合项目情况的4D模型进行建立，确保参建方既能够获得项目可视模型，又可以对项目建设时间具有准确了解。项目竣工后，该技术的运用方向逐渐转为对紧急情况进行模拟，旨在使业主掌握应对紧急情况的方法，为其安全提供保障。

2.1.3 协调性

无论对业主、施工方还是对设计院而言，要想使项目按照预期计划推进，均要做到互相配合与协调，针对建设期间所遇到问题展开讨论，尽快制定相应解决方案，以免造成更严重的后果。在前期设计阶段，极易由于沟通不及时，导致各专业间出现碰撞，对BIM加以运用，可使上述问题得到有效解决。这是因为BIM能够在正式施工前，针对各专业间可能出现的碰撞进行协调，同时生成相应的协调数据，供有关人员参考。

2.2 进度管理

2.2.1 含义

进度管理的关键是在项目建设期间，以进度计划为依据，采取切实可行的方法对项目进度进行检查，对比设计方案并明确所存在问题，根据问题成因对后续计划加以调整，在保证项目质量的前提下，对建设速度进行大幅提升。对房地产项目而言，成本控制、质量控制还有进度控制密切相关，三者既独立存在，同时又会给对方产生影响。除特殊情况外，加快进度均会使项目成本得到降低，而严格控制质量有一定概率导致项目建设速度放慢，但这样做能够避免项目出现返工的情况，确保项目可如期交付，由该项目所创造经济效益也会变得更加可观。

2.2.2 必要性

项目能否按照预期计划完工并交付使用，通常会给其所创造效益带来直接影响。通过上文的分析可知，成本、进度和质量的关系为对立统一，简单来说，加快进度会增加成本，但也能够增加项目收入，在不考虑实际情况的前提下加快进度，将给项目质量产生巨大影响。而严格控制质量有极大概率导致项目建设速度放缓，但这样做又能够降低返工概率。进度管理的关键是对上述各控制目标进行协调，在保证项目质量的前提下，通过加快建设速度的方式，控制项目成本。

3、将BIM用于进度管理的意义

作为房地产管理不可或缺的重要一环，进度管理与项目建设速度、效果密切相关，为保证将BIM用于进度管理所取得成效达到预期，确保BIM的优势可在房地产领域得到充分发挥，有关人员需要对其应用价值和意义加以了解。

3.1 完善进度规划

BIM能够紧密联系进度计划和可视模型，提前对项目建设场景进行模拟，根据模拟效果对现有进度规划所存在问题加以了解，制定相应的处理方案并进行纠正，随后，再通过模拟纠正后规划的方式，确保建设过程、进度规划高度契合，由此来确定符合项目特点的最优计划，为日后各项工作的开展质效提供保证。

3.2 改善WBS结构

对BIM加以运用，可实现有关人员利用WBS对进度计划进行制定的设想，在对进度编码进行实时获取的前提下，按照相应规律对已实现3D模型的ID进行串联，由此获得与项目特点相符的3D-BIM模型。考虑到模型数据需要凭借现有数字技术被写入信息模型，因此，有关人员可将3D-BIM模型用于项目建设的各个阶段，并以该模型为基础有序开展各项工作，根据该模型所提供信息，调整后续建设方案，同时将建设期间所产生数据写入该模型内[2]。

此外，有关人员还可以选择以系统内置链接工具为依托，对项目实体、建设构件和WBS节点进行关联，根据项目情况对4D模型进行建立，确保所建立模型能够基于时间序列对进度计划进行模拟，同时输出相应信息。事实证明，对该模型加以运用，可确保有关人员第一时间发现项目所出现变更，尽快根据项目变更拟定应对方案，将变更给项目成本、建设速度所产生影响降至最低。

3.3 指导进度管理

实际运用效果表明，BIM拥有极高的技术含量，同时由该技术所建立可视模型较常规模型更符合项目建设要求，由此可见，将BIM与进度管理相结合，可通过动态模拟现场情况及系统分析管理成效的方式，使有关人员对现有管理计划所存在不足具有全面了解，在此基础上，调整并优化现有计划，为进度管理等工作的高效开展奠基。随着科学管理计划得到落实，项目建设质效均会得到大幅提高。

3.4 提高管理水平

利用BIM所建立模型，可为有关人员提供进度管理期间需要用到的信息，确保参建方凭借可视模型对建筑所用构件进行细致分析，确定日后进度管理的侧重点，使管理水平最大程度接近预期。

3.5 建立健全信息平台

对房地产项目而言，完整且科学的信息模型的作用主要体现在两个方面，一是详细描述项目对象，二是对参建方所掌握信息、各阶段项目数据进行连接。基于BIM模型开展信息管理相关工作，不仅为房地产企业提供了所需工程数据，同时可保证参建方所使用信息来源相同，最大程度保证信息一致且准确，通过实时共享的方式，使常规纸质交流所存在信息滞后、信息断层等问题迎刃而解，且各应用系统间所存在信息孤岛也可因此而得到消除。有关人员可凭借该技术对项目进行全过程管理，在整合各阶段进度、成本及质量等数据的基础上，科学预测项目可能出现的环境影响与能源消耗，使项目成本得到有力控制。

3.6 可推动项目高效开展

BIM模型和常规模型间所存在区别，主要是前者能够详细描述建筑特征及内部情况。常规二维模型仅能凭借表格、图纸开展进度管理工作，基于BIM所建立可视模型，则能够从不同维度和角度对建筑进行展示，参建方不仅能够通过BIM模型核查建筑外观及构件外形，还能够细致观察并评估各构件规格、材质及颜色，在提高设计质量的前提下，为设计方预留更多时间对项目性能进行考虑，以免由于设计方案不科学或不合理，导致项目出现不必要的误工及返工。

4、将BIM用于进度管理的要点

随着城市化建设的深入，建筑项目规模较以往有所增加，出于对项目进度进行科学管理的考虑，有关人员提出对BIM加以运用的方案，具体运用要点如下：

4.1 前期准备

4.1.1 设计方案

在前期设计阶段，以设计院所提供方案为依据，利用BIM进行建模，可获得便于理解且意义深刻的可视模型。有关人员可借助管理平台对该模型进行演示，由此来明确设计者的意图、施工期间可能遇到的问题和解决策略，通过对比现有方案的方式，确定符合现场情况的最佳方案，为后续各项工作的开展提供科学参考。

4.1.2 设计图纸

此外，利用BIM进行图纸设计，还能够为日后进度管理工作的推进奠定基础。要想使BIM技术所具有优势得到充分发挥，关键是要准确掌握该技术的使用方法与技巧，利用BIM对项目剖面图、平面图和立面图加以确定，同时根据可视模型所提供信息，优化现有设计图纸，确保所设计图纸兼具科学性与全面性。随着设计、绘制图纸的时间得到压缩，施工时间将变得更加充裕，且可视模型更便于有关人员对构件结构进行了解，通过碰撞检查、交叉配合等方式，预测可能存在的问题并加以解决，最大程度避免返工情况的出现，在保证项目质量的同时提升建设速度，确保项目可为企业创造更为可观的效益。

4.1.3 招、投标

招投标的过程中，招标方可凭借BIM平台对项目要求进行实时共享，确保投标方可及时且准确的了解设计要求与意图，尽快提供切实可行的方案和图纸，同时根据所设计方案及图纸对工程量进行计算，确定项目建设成本。事实证明，此举可使招投标的时间和建设周期大幅缩短，从而为建设方提供更加充足的时间，用来对项目进行施工及管理，项目质量自然能够更接近预期。

4.2 中期施工

作为利用BIM控制建设进度的关键阶段，对项目进行建设期间，有关人员应以BIM为落脚点，结合前期所设计方案，有序开展进度规划和工序安排等工作，在集成管理项目建设所需成本、人力及场地的前提下，对建设过程进行可视模拟，由此来达到虚拟施工的目的。

在计算机上模拟项目建设过程，可帮助有关人员提前了解项目特点，同时准确预测项目可建造性，提炼进度管理需要关注的重点，为设计图纸等工作的开展提供科学指导，以免项目建设期间出现频繁变更等情况，使建设速度达到预期。对结构进行施工时，同样可以对BIM模型加以应用，简单来说，就是利用所建立模型优化并更新设计图纸，准确掌握交叉施工给各专业所产生影响，组织各专业有序开展建设工作，通过提升建设速度的方式，确保项目可如期交付并尽快投入使用。

4.3 后期验收

待项目施工告一段落，有关人员需尽快对建筑采光效果、隔热保温效果和绿化面积进行验收，确保所建设项目可最大程度满足业主要求。以往所采取管理模式，通常需要先由业主进行验收，再根据业主所给出反馈，对项目各方面性能加以完善，该方式极易造成工期延长，导致项目无法尽快投入使用。对BIM加以运用，可使上述问题得到解决，在正式验收项目前，承包方便可利用BIM对建筑保温性、绿化效果和隔热性进行检测，及时解决检测期间所发现不足，确保建筑能够达到业主要求，由此来缩短后期验收用时，保证项目所创造效益可达到预期水平。

5、将BIM用于进度管理的优化策略

要想使BIM所具有优势得到充分发挥，通过科学运用BIM的方式，推动进度管理相关工作高效开展，关键是要做到以下三点：

5.1 增强参建方的BIM能力

由于BIM被用于房地产建设的时间较短，目前，多数设计院仍然选择沿用常规工作模式，即：为建设方提供设计图纸，而非相应的可视模型。若建设方对设计图纸持有不同意见，则需要将自身见解告知专业人员，由专业人员对可视模型进行修改，此举不仅使管理流程变得更加繁琐，还会在一定程度上影响建设进度。要想解决该问题，关键是要对参建方的BIM能力进行增强，期间业主可对自身所具有推动力和影响力进行充分发挥，例如，在招标条件中新增与BIM能力相关的内容，引导参建方对自身BIM能力进行发展。再例如，对进度管理期间BIM的运用效果进行评估，增强BIM所具有的有效性及适用性。

5.2 尽快建立专业BIM团队

走访调查可知，现阶段，仍有一定比例的房地产企业尚未意识到组建BIM团队的重要性，在日常工作中，选择聘请专业团队根据设计院所提供设计图纸建立相应的可视模型。而所聘请团队往往难以做到在建立模型的过程中，对参建方需求、业主要求进行系统且全面的考虑，一旦出现沟通不及时等情况，便会给建设进度造成负面影响。由此可见，房地产企业应对BIM所具有价值引起重视，并通过以下方式完成建立专业团队的工作：一是联合本地高校，由高校开设与BIM相关的专业，向企业输送大量具有坚实理论知识及突出专业能力的人才，为团队的建立奠定基础。二是定期组织开展培训活动，同时引入并实施奖惩机制，确保每位员工都拥有平等的接受培训的机会，通过对其综合素养进行提升的方式，为优化进度管理等工作的开展助力。

5.3 优化现有BIM运用流程

研究表明，国内多数房地产项目均未制定完善且科学的BIM流程，可以预见的是，随着BIM运用范围的扩大，相关技术所产生影响将进一步加剧，要想抢占先机，关键是要优化现有BIM运用流程，确保BIM运行状态理想，避免项目出现工期延长或其他问题。

结语：

通过上文的分析能够看出，将BIM用于进度管理，可使房地产在进度管理方面出现问题的概率降至最低，确保进度管理所取得成效达到应有水平。现阶段，制约BIM得到高效运用的因素有两个，一是建筑行业针对BIM所制定标准有待完善，二是BIM人才数量有限且相关技术仍存在明显不足。未来，有关人员应提高对BIM的重视力度，主动运用BIM开展管理工作，在保证管理水平及效果的前提下，为行业发展助力。