房屋承租人的优先购买权

李淑红

辽宁省大连市中级人民法院，辽宁 大连 116000

一、房屋承租人优先购买权的法律性质

（一）期待权说

期待权是暂时欠缺权利行使条件，待条件齐备以后才可实际行使的民事权利类型。期待权说认为，标的物所有权人还没有将该标的物出售，那么房屋承租人的优先购买权就没有现实化，就为期待的状态。若将该权认定为期待权则存有不合理之处。

（二）物权说

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权说认为优先购买权具有法定性，发生对抗第三人的物权效力，应当在物权法中予以规定。房屋承租人优先购买权设立初衷是为了平衡各方利益，以求公平，若将此权利认定为具有物权属性，则无疑是扩大了房屋承租人的权利范围，且过于干涉第三人利益，明显违背其设立初衷。

（三）请求权说

请求权是以请求权能为基本权利行使方式的权利。请求权的特点就是权利人不能直接通过支配权利的客体来实现利益，只能通过请求特定的义务人履行义务来实现其利益。房屋承租人优先购买权系房屋承租人对房屋出卖人享有的请求订立买卖合同的请求权。当具备出卖人承诺这一要件时该买卖合同成立。概述之，房屋出卖人被限制了一定的缔约自由。在强调私法自治、平等的民法中，强制缔约显然加重了合同一方的义务，加之房屋出卖人与优先购买权人处于平等地位，法律不应要求房屋出卖人承担强制缔约义务［1］。此外，采附强制缔约义务请求权说易造成过度保护优先购买权人利益的后果。

（四）形成权说

形成权是指依权利主体单方意思表示，就能引起牵涉他人的民事关系变动后果的权利类型。在形成权说中具体又分为两个学说，一是形成权说，二是附条件的形成权说。形成权说将房屋承租人的优先购买权定性为形成权，理由在于以下三点：首先，形成权系单方法律行为，其具有单方创设买卖合同的功能，方便房屋承租人优先购买租赁物，同时也与房屋承租人优先购买权的立法目的——对房屋承租人的利益进行保护相符。在房屋出租人出卖租赁物的时候，房屋承租人在与第三人同等条件下可以选择是否主张行使该权，若行使，则在房屋出租人与房屋承租人之间成立房屋买卖合同［2］。其次，房屋承租人的优先购买权与形成权的形成有相同性，都需要依赖于基础法律关系，房屋承租人的优先购买权依赖于房屋出租人与房屋承租人之间成立并生效的租赁合同。最后，从形成权行使的限制来看。形成权行使的条件，也就是法律规定或当事人约定的形成权的“形成原因”，当然，这种约定或规定可以出自各种不同的理由。房屋承租人优先购买权的行使条件已被法律预先规定，当法律规定的事实出现时，房屋承租人才有法律依据行使优先购买权。故，房屋承租人优先购买权系形成权。王泽鉴学者认为，房屋承租人法定购买权的法律性质为附停止条件的形成权，在房屋出租人将租赁物房屋出卖给第三人的时候，房屋承租人的优先购买权才可以行使。在民法的理论中，形成权法律关系的相对人不负任何义务。形成权人在行使权利时，可以仅按照自己单方的意思表示，使民事法律关系发生变化。若在此情形下，允许形成权附加条件，则会使相对人陷入一种或然的、不具稳定性的法律状态，最后导致当事人之间的权利义务失去平衡。因此，笔者并不认同附停止条件的形成权说。

综上所述，笔者认为将房屋承租人优先购买权的性质界定为形成权较为合适。房屋承租人与房屋出租人之间的合法的房屋租赁法律关系是房屋承租人优先购买权需要依赖的基础法律关系。从房屋承租人优先购买权的设立目的角度出发，在房屋出租人出售租赁物时，房屋承租人享有选择权，即可以在与第三人同等条件下选择是否行使优先购买权。在这个时候，房屋出租人的经济利益没有受到损害，对房屋承租人的利益也有所保护，更达到了维护公平、有效利用物资等目的。

二、房屋承租人优先购买权行使要件

（一）法律上对房屋承租人优先购买权的行使作了限制性规定，该限制为只有在房屋承租人以与第三人同等条件下购买租赁房屋才可以行使优先购买权。但就本质而言，该限制实际上也是房屋承租人取得优先购买权和行使的实质性要件。学界对同等条件的认定有不同观点，一是绝对同等说，二是相对同等说，三是折衷说。

1.绝对同等说。绝对同等说所持的观点是房屋出租人与房屋承租人和房屋出租人与第三人之间成立的两个合同的合同内容应当具有完全一致性。在这一观点下，若房屋承租人与第三人出具的价金、价金支付方式、支付期限等其他条件完全一致，则房屋承租人可优先于第三人与房屋出租人订立房屋买卖合同。由此可见，绝对同等说更侧重于保护房屋出租人的利益，在交易上也更具效率。但在实务中，房屋出租人与第三人之间的房屋买卖合同中某些条款是基于双方商定的特殊目的，若按照绝对同等条件说，则会对房屋承租人优先购买权行使造成不便。绝对同等条件说对同等条件的要求过于严格，同时也易为他人恶意破坏房屋承租人优先购买权创造条件，不利于房屋承租人优先购买权的行使，也不符合房屋承租人优先购买权设立之初衷［3］。

2.相对同等说。相对同等说对同等条件的要求的条件并没有绝对同等说那样严格，相反，其更具灵活性、宽松性。该说认为在房屋出租人与房屋承租人和房屋出租人与第三人之间成立合同中，两个合同的内容应当是大部分一致的。但该说并未明确提出何为“大部分内容一致”，在实践中不易被人们理解和把握，同时让案件的承办法官享有极大的自由裁量权，易在实务中出现同案不同判的情况，有损法律威严。

3.折衷说。折衷说建立在绝对同等说和相对同等说基础之上。李开国学者和黄明耀学者持的折衷说为：“同等条件”，应指价金完全相等，而其他条件大致相当。王福祥学者持的折衷说为：法律规定的“同等条件”本质上是财产的交易条件同等，而交易条件主要指价格条件和价款支付条件。只有在价格条件和价款支付条件都同等的情况下，优先购买权人才可实际享有优先购买权。房屋出租人出卖房屋是为了拿到价款，也就是金钱，故在同等条件中，房屋的价格条件应为基础要素，即房屋价格条件应当是一致的。价款支付条件主要包括两个方面的内容：一是价款支付方式，二是支付期限。不同的价款支付方式都会对房屋出租人的利益有所影响，如一次性支付与分期支付，一次性支付显然不用考虑利息问题，但分期支付则需考虑利息问题。因此，在同等条件中，价格条件与价款支付条件必须是具有同等性的。李开国学者和黄明耀学者所持的折衷说中“其他条件大致相当”过于笼统和宽泛，正如上述，除价格同等之外，价款支付条件也应同等。至于其他合同交易条件，则以是否影响出租人的利益为基准，来判断是否属于同等条件。如果对出租人利益没有影响，则应当认定是同等条件，便缓和了绝对同等说的严苛，也无相对同等说的宽泛，在实务中易于理解和把握。可见，同等条件的认定采折衷说较为合适。

（二）出租人的通知义务

房屋承租人优先购买权行使之前提系其对房出卖之情况有所知晓，因而《民法典》在第七百二十六条中规定了房屋出租人的通知义务。但《民法典》尚未对此义务细化。

在学理上认为房屋出租人通知义务有两种模式：一是事前模式，在此模式下，房屋出租人通知义务的内容主要是其出售意图，不包括房屋出租人出售租赁物的条件。房屋承租人在知晓该意图之后应答复房屋出租人或与房屋出租人进行磋商，若双方达成一致，则订立房屋买卖合同，若双方未能达成一致，此时房屋出租人先前的行为已充分尊重房屋承租人的优先购买权，而且房屋承租人的优先购买权也存在行使空间，房屋出租人便可与第三人自由订立房屋买卖合同。二是事后模式，在此模式之下，房屋出租人通知义务的主要内容是其的出售条件、其与第三人订立合同之内容。因此，房屋承租人在知晓上述内容之情况后，可径直行使优先购买权同房屋出租人订立相关的合同，不用再和房屋出租人磋商相关交易内容［4］。

三、房屋承租人优先购买权的完善建议

（一）明确房屋承租人优先购买权的性质

在解决房屋承租人优先购买权的其他问题中，首先要解决的是房屋承租人优先购买权的性质问题，是解决其他问题的前提。我们应将房屋承租人优先购买权定性为形成权。在请求权说中，房屋出租人对于房屋承租人购买租赁物的请求有强制承诺的义务。《民法典》第七百二十八条借鉴并完善了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第二十一条，明确了即使在房屋出租人未通知房屋承租人的情况下，其与第三人订立合同的效力不受此影响。这就表明立法者并未认为房屋承租人优先购买权系请求权，同时也明确表明房屋承租人优先购买不具备物权的绝对效力，因此房屋承租人优先购买权并非物权。而“期待权”其实质只是一种阶段性的权利。严格来说，其只是房屋承租人优先购买权某个阶段所具有的性质，在房屋出租人与房屋承租人订立房屋租赁合同时，双方存有房屋租赁关系，且房屋出租人没有出售该租赁物时，房屋承租人的优先购买权才是期待权。但房屋出租人是否出售租赁物具有不确定性，此种期待利益不应受到法律保护。设立房屋承租人优先购买权之目的在于保护承租人的利益，平衡各方利益，促进社会公平正义。因此，只有在房屋出租人决定出售该租赁物时，优先购买权才有行使的可能性，才受到法律保护。将房屋承租人优先购买权定性为形成权更具合理性，房屋承租人行使优先购买权要依赖于房屋出租人与房屋承租人之间合法且有效的房屋租赁法律关系，这与形成权的产生具有共同性。从房屋承租人优先购买权行使过程的这一角度来看，无论房屋出租人是否通知房屋承租人使房屋承租人知晓其欲出售租赁物，只要房屋承租人得知房屋出租人出售租赁物的相关情况，可在与第三人同等条件下选择是否主张行使优先购买权，无需房屋出租人答允，即可成立房屋买卖合同，这亦符合形成权的特点。从设立房屋承租人优先购买权的目的来看，若房屋承租人在与第三人同等条件下主张优先购买权，直接与房屋出租人订立房屋买卖合同，此时房屋出租人的经济利益未受损害，亦保护了承租人的利益，更达到了维护公平、物资利用效率等目的。

（二）明确房屋出租人通知的义务

房屋出租人通知义务有两种模式：一是事前模式，二是事后模式。笔者认为房屋出租人通知义务采取事后模式更具说服力和合理性。首先，一般来说，在买卖交易中，交易双方须经过磋商等方式了解双方各自的情况，再决定是否交易。同样地，房屋承租人欲主张行使优先购买权，除知晓房屋出租人出售租赁物之意图外，还应对房屋出租人的出售价格、出售条件等有所了解。在事前模式中，房屋承租人只知晓房屋出租人欲出售房屋之意图，对其他情况概然不知，存在信息闭塞。其次，房屋出租人出售租赁物往往是价高者得，其中的磋商在所难免，因此，房屋出租人与第三人最终的交易条件往往具有不确定性。采事后模式，可使房屋承租人更好地了解与交易有关的情况，易于房屋承租人根据现实情况理性作出决定，便于房屋承租人行使优先购买权。在事前模式中，房屋承租人掌握的相关信息甚少，不能由此作出最利于自身的决定，若房屋承租人与房屋出租人磋商无果，但此时房屋出租人已充分尊重房屋承租人优先购买权，房屋出租人便可自由与第三人订立合同。如果房屋出租人在与房屋承租人磋商的过程中，恶意致使磋商无果，妨碍房屋承租人行使权利，将租赁物出售第三人，此时，对房屋承租人利益损害巨大。最后，从提高效率这一角度而言，在房屋承租人知晓房屋出租人与第三人的交易条件后，由房屋出租人在法律规定的时间内决定是否行使优先购买权，采事后模式有助于节约各方时间。

四、结语

房屋承租人优先购买权制度对于保护房屋承租人利益、促进社会公平正义等方面具有不容小觑的意义。房屋承租人优先购买权制度在《民法典》中被细化、完善，但仍需将房屋承租人优先购买权的权利性质明确下来。笔者认为，应将房屋承租人优先购买权定性为形成权，才能更好地对房屋承租人的利益进行保护以及兼顾平衡相关方的利益，提高交易的效率。在将房屋承租人优先购买权明确为形成权的前提下，再细化完善该权行使的具体规则，明确出租人的通知义务，便能发挥该制度应该发挥的作用。