林 麟：引领房地产投资领域的精益化发展

文/王 琪

林麟，毕业于剑桥大学，获得房地产金融硕士学位，曾先后就职于多家房地产投资公司。目前，林麟在主营房地产业务的知名私募基金管理公司Gaw Capital基汇资本担任投资部副董事总经理。

作为一家全球房地产私募股权基金管理公司，基汇资本被PERE评为2021年亚太地区年度最佳基金管理公司。自2013年加入基汇资本后，林麟作为投资部副总经理，管理着20多人的团队，担任了超过15家公司的董事，负责了6个基金相关的30多个项目，包括物流基础设施、办公楼、冷链投资等方面，取得了可观经济效益，也实现了良好的社会效益。

推进甲级写字楼项目打造封面级城市名片

2018年，林麟与其团队完成了针对天会项目的收购，该项目位于中国上海长宁区金钟路968号，临近虹桥交通枢纽区，是由著名建筑师扎哈-哈迪德设计的标志性甲级写字楼资产。该项目的建筑面积超过12万平方米，由四座办公大楼、一个地下零售广场和两个小型零售区组成。

作为中国的金融和商业中心。上海在2017年上半年GDP增长6.9%，其中第三产业占GDP总量的69.9%，增长了7.0%。在强劲的经济基本面尤其是第三产业的推动下，来自国内企业的需求预计将持续增长，同时更多的跨国公司也将争相在中国消费市场分一杯羹。上海市政府已经启动了一系列政策来促进分散区域的发展，这也会反过来刺激办公消费需求。

在房地产投资市场方面，上海继续占据主导地位。2016年，上海的年度总交易量达到1000亿元人民币，占中国总投资量的48%以上。作为跨国公司和国内企业的门户城市，上海甲级写字楼的租赁/投资/自用需求，预计在未来几年将继续保持强劲增长势头。

除此之外，天会项目的地理位置优越，交通便利，配套设施成熟，曝光率高。其标志性设计和甲级写字楼规格使得该项目在周边范围的同类写字楼中脱颖而出。这栋写字楼位于临空中心，是虹桥地区的核心位置，同时也是一个新开发的商业中心。步行10分钟即可到达地铁2号线淞虹路站，距离虹桥国际机场1站，距离虹桥火车站2站，不仅与上海主要中央商务区相连，而且与华东地区以及全国各地都紧密相连。

天会项目提供了一个多元化的收入来源，具有长期的租金和资本升值潜力，它的地理位置对写字楼租户具有长期的吸引力。近年来，随着分散租赁趋势的发展，临空港因其优越的交通条件和成熟的商业环境，已经逐渐成为一个越来越有吸引力的选择，因为许多租户不愿意支付CBD地区的高额租金。同时，由于高铁的发展大大缩短了城市间的旅行距离。而临空，地理位置靠近虹桥火车站，也成为总部在其他长江三角洲城市公司的理想办公选择。

林麟认为，从投资者的角度来看，虹桥地区有高质量的新建物业，价格合理，可以产生稳定的收入，并有资本收益的提升潜力。其合理的租赁结构，均匀的租期也有助于产生稳定的现金流和持续的租金回升。他分析说，天会可以继续引入餐饮业、银行、便利店等来取代零售区的家具展示空间，以提升零售租金水平，并为租户提供多元化的生活配套。同时，可通过一些潜在的资产提升措施来提高大楼的形象和质量，包括对公共区域（如入口、大堂、电梯厅）进行小规模翻新，加强标识和广告区域等等。

目前，天会的租户主要来自科技和服务行业，这些行业是中国经济快速增长的主要动力。天会项目的位置对这些类型的租户来说是个有利于发展的绝佳选择，而这些行业的巨大增长潜力也会反过来产生对办公空间的巨大需求。当然，当前天会项目也存在一些不足，比如零售部分表现不佳；主要被中低端的餐饮业租户所填满，租户组合没有计划性；营业时间只从午餐到每天的办公时间结束等。对此，林麟表示，团队将密切监测营业额，以确定销售趋势，分析不同的类别和表现过度与不足的租户。这种类型的分析对于快速识别问题区域和发展理想的租约组合是非常有价值的。未来，会计划改造并引入更加多样化的品牌和更加时髦的餐饮店铺，希望能够打造一个引领新生活方式的社区网络。

改善物流基础设施建设卫星城市仓储枢纽

近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体呈上升趋势，但涨幅逐渐降低，物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。

2018年，由于看中了嘉兴临近上海、基础设施强大、土地便利且租金较低等优点，林麟团队开启了嘉兴的物流中心项目。嘉兴是2017年浙江省发展最快的城市，GDP增长7.8%，作为上海重要的卫星城市之一，嘉兴与上海接壤，几条主高速公路（S12、G60、G15）途经嘉兴从上海辐射到长江三角洲南部。项目位置距离上海市中心90分钟车程，距离嘉兴市中心30公里。这使得该项目成为城市和区域分销的理想选择。

物流地产跨部门、跨行业、跨地区的交叉属性使其成为制造业、零售业、运输业等产业发展的重要枢纽。作为服务于实体经济生产经营活动的地产项目，近年来已经受到政府部门的高度重视，我国近年来多次出台土地、税收等优惠政策推动现代物流园区的建设发展。同时，我国高端制造业强势发展，高技术产业投资规模持续扩大，制造业、消费、科技等将共同为物流地产行业的发展提供动力。

顺应消费新升级兼顾可持续发展与节能建设

国内物流地产行业资产的稀缺性，正使其逐渐成为资本圈内炙手可热的新赛道。近年来，由于上海的供应有限和租金上涨，上海和杭州的溢出需求正在向嘉兴、昆山这样的城市涌来。2020年，林麟带领其团队主导了位于昆山市的冷链产业中心项目，该项目距上海青浦仅1公里，距S26仅5公里，距上海虹桥机场40分钟车程，到上海市中心1小时车程。昆山作为一个成熟的物流中心，是上海最好的卫星细分市场之一。未来，千灯物流中心的业务范围将包括仓库咨询、仓库设施建设和运营、物业租赁和项目管理、冷库、食品加工等。

此外，为了能够更好地提高建筑的绿色性能和运营效率，团队还聘请了国际工程可持续发展咨询公司来监督施工合同运营过程，并为未来的仓库勾勒了一个绿色计划，制定了一系列标准来增强可持续性和节能建设。林麟表示，团队已在多个项目中推广、利用绿色能源，并进行自我投资。例如，在冷链仓库的屋顶上安装太阳能电池板，这些太阳能电池板产生的可再生能源供仓库白天使用之余，可以将绿色电力出售给电网。这样一来，通过对太阳能电池板的自我投资将产生有形的碳信用额度，每年可以公吨来衡量。

跨入新的十年，中国将面临更复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自经济增速的放缓及零售额增速放缓。然而，在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动，物流地产行业衍生出了新兴驱动力。随着消费渠道拉直，制造效率提升，物流地产开始衍生出多元的中转功能，与现阶段商业业态的改变相辅相成。诸如冷链物流、生鲜电商以及社区团购开始发力，助力物流地产行业持续发展。林麟团队对于该项目中长期发展充满信心，因为电子商务等发展日益强大，再加上政府的支持性政策，相信该项目未来能够保持高景气和成长性。

14年的房地产投资和基金管理经验，使得林麟带领团队主导的多个项目获得了可观的投资业绩和业内的高度认可。林麟表示，将继续坚持可持续发展原则，确保资产管理处于有效的流程和系统之下，以符合利益相关者在质量、健康和安全、环境管理、企业社会责任等相关可持续发展要求。