商业地产运营风险因素分析

崔少华 北京华旭颢城企业管理有限公司

目前，商业地产行业面临着复杂多变的外部市场环境，加之其自身具有的高收益与高风险协同的特征，如何有效强化商业地产运营管理工作已成为从事房地产行业人员的重要研究课题。基于此，相关人员需要对商业地产运营风险管理中存在的问题进行全面深入地探究，建立科学完善的运营管理体系及风险管理流程，从而有效降低商业地产运营风险，对探索其运营风险管理模块起到重要意义。

一、商业地产运营风险的特点

（一）复杂性

相比于其他类别地产，如住宅、厂房等，商业地产开发环节内容复杂繁琐，整个流程如下：项目策划→工程选址→建设施工→招商运营→合同签订→物业管理等内容，地产企业对项目整体的运营管理是决定这一过程中每一项环节的工作质量，还直接影响了商业地产是否能顺利开展。正因其运营流程的复杂多样，使其与其他地产运营管理模式存有较大差别，受到风险影响的类别及程度也大相径庭，加之其工程项目本身的不确定因素，使得风险更加复杂。正因如此，在商业地产运营管理中，企业管理人员需要明确分辨影响运营管理体系稳定运行的风险因素，做到有的放矢、针对性解决。

（二）阶段性

根据从事商业地产行业人员的调查数据分析结果，可以初步判断出商业地产风险具有一定的阶段性特征，其风险因素大小与工程项目进展的不同阶段有着密切关联，并且这一风险因素难以由地产企业本身完全掌控，只能通过风险规避和风险控制等相应的风险应对手段，来避免或降低其对商业地产项目建设造成不利影响。在项目规划与研究阶段，可能会受到宏观调控政策等方面的影响；在项目设计与建设阶段，容易受到建设资金、施工技术等方面的影响；在项目宣传与推广阶段，则会与房地产市场需求及社会经济变动等因素影响，使其运营风险明显增大。针对商业地产运营风险具有一定的阶段性特点，这就要求房地产企业应利用动态眼光正确面对不同风险。

（三）不均衡性

在商业地产运营风险管控中，除了有风险因素多样性的特点，还具有不同类别的风险对工程项目影响程度差异化的特点，体现出商业地产运营风险的不均衡性。根据有关调查数据显示，影响房地产运营风险最高的是经济因素，如投资风险、融资风险等；其次是国家颁发新的政策、规范等因素，如信用贷款、存储利率等；运营风险影响程度最低的是项目管理因素，如技术应用、人员调配等。

（四）长期性

商业地产项目往往涉及项目策划、工程选址、建设施工、招商运营、合同签订、物业管理等流程，导致项目周期往往是长期的，对应的回报周期也相应较长。因此，商业地产项目通常追求是增值，而不是现值。时间赋予资产增值溢价，同时，在溢价的过程中伴随着不确定性风险。

二、商业地产企业运营中存在的风险因素

（一）宏观调控

自从我国改革开放政策的实施，促使我国国民经济发展走向快车道，改善了我国广大人民群众的生活质量，其中的房地产经济在国民经济发展中发挥着不可替代的作用。但从国家经济的宏观角度来看，房地产经济的腾飞发展一定程度上激化了国民经济发展中的隐患问题，好比1929年美国经济危机，就是由房地产泡沫导致股市大崩溃，并且相似事例不在少数。这就要求国家及政府部门应当运用经济、法律等方式，采取宏观调控手段对房地产行业进行调节和控制，如住房价格、担保贷款等，维持房地产市场供需平衡，缓和经济发展不平衡引发的矛盾等积极作用，根本上避免房地产泡沫引发经济危机现象发生，从而为我国国民经济持续稳定发展奠定良好基础。但在宏观调控政策落实中，存在一定困难，并对商业地产行业产生一定的影响。

一方面，商业地产市场风险受宏观调控政策的影响较大。宏观调控可分为财政、货币政策两类，一是财政调控，即以调整支出和税收方式，达到对城镇居民可支配收入调整目标，如果商业地产市场泡沫较大，则提高相关税率，使得房地产企业税负较重，利润较低，投资与收益不平衡，致使资金链锻炼而影响企业的持续经营能力；二是货币调控，即改变市面流通货币量及存储利率，对房地产市场需求进行调控，如果商业地产项目数量较多，但市场实际需求量较小，导致商业地产产品空置率提高，销售租赁价格降低，对房地产企业利润造成影响。另一方面，商业地产信贷风险。在宏观调控过程中，受金融资金影响，商业地产市场必然发生震荡，人工费、材料费等成本费用增加，促使房地产企业项目建设成本超出预期目标，容易引发企业资金链紧张甚至断裂的风险，最终导致商业地产项目无法继续，需要新增融资，形成恶性循环[1]。

（二）项目规划

房地产企业在面对一些大型商业地产项目时，可能由于项目建设经验欠缺，或是高度专业化认识不足等问题，导致在实际项目规划过程中相关风险问题频发。相比于住宅配套商业项目，这些大型商业地产项目无论是从开发建设，或是管理模式等方面都与其存在明显差异，写字楼部分主要以大型企业租赁为主，商业部分以大型品牌和连锁商家为主要客户来源，能够成功吸引相应的客户群体是项目运营风险管理中的关键点。结合商业地产项目规划来讲，当前主要受到这三方面影响：一是商业地产项目建设位置，要具有良好的市场支撑和明确的商业定位，简单而言，紧靠城市商业圈、中心地区或科技政策受益区域等，拥有广大的客户群体；二是商业地产项目规划设计满足专业需求，商业建筑设计、动态区域、公共道路设计、绿化园林设计、消防设计等；三是商业地产项目满足客户的专业管理标准；这就对商业地产项目前中期规划设计提出较高要求。

第一，项目规划专业风险。商业地产项目规划较为复杂，包含写字楼、商铺、餐饮等，并且周边交通环境车流复杂，需在规划设计中考虑消防疏通道等多种因素，如果这一工作中某项环节出现问题，可能导致商业地产项目规划的不科学、不合理，为项目后期运营管理带来风险因素，如机电线路、消防通道等设施整改。第二，项目规划选址风险。在实际项目规划设计中，商业地产项目选址与整个地产项目定位是否和城市化建设布局相辅相成有着密切联系，如果盲目选址对其进行规划设计，未曾考虑宏观政策支持、经济环境、交通配套、人口分层及其他相关配套等因素的影响，则会存在较大的商业风险，并为项目招商引资等环节的运营管理工作带来困难。第三，项目规划需求风险。现如今，商业地产项目已由单一的模式发展至集办公、购物、美食、休闲、娱乐等于一体的综合体模式，迎合客户多样性需求。如果房地产企业不能按照消费市场需求规划项目布局，比如空间效果不符合项目定位、外观风格变化单一、建筑固有元素缺乏人情味等，则难以取得良好成果。

（三）项目投资

商业地产作为具有高额经济附加值的行业，对加快优化社会生产要素配置、调节经济社会资源消费结构、通过招商引资解决居民就业等方面均起到重要作用。但其本身具有投资体量大、投资性质差异明显、投资依据较为复杂等多重性质，需要对商业地产项目运营管理中的项目投资风险进行精准估算、正确分析，为房地产企业有效规避投资风险隐患问题奠定坚实基础。同时，在商业地产项目投资决策中，由于极易受到各方风险因素影响，还需在此基础上进行有效的风险防范与管理，为商业地产项目实现长期性收益起到重要指导作用。结合商业地产投资风险，在对投资风险影响因素进行分析过程，研究人员发现主要由以下四点原因所导致投资管理中出现风险问题。

一是缺乏市场调研意识。在商业地产项目的市场调研中发现，多数调研人员对商业地产项目市场调研内容了解不够透彻，未能按照规定流程完成调研计划，或是信息获取渠道狭窄，使得信息不够全面，无法为房地产企业规避投资风险提供数据支持；二是缺乏创新意识。多数房地产企业创新意识不强，在进行商业地产项目融投资阶段，习惯依据他人投资成功经验进行一板一眼地模仿，无法依据以往投资来创新自身核心市场竞争力，并且企业中缺乏一批创新投资性人才，使得房地产企业无法适应新形势市场变化，导致企业项目投资风险因素较大；三是缺乏科学规划，在实际商业地产项目投资管理中，多数企业仅凭主观臆断衡量项目实际价值，便进行盲目性投资，不但对自身财政资金运转造成影响，并对企业整体效益起到负面作用，加之部分政府部门宏观调控干预，极易造成地产项目租赁价格较高从而导致租赁空置等问题；四是融资来源渠道单一，根据相关数据调查显示，我国多数房地产企业长期负债率居高不下，使其承担着沉重的银行债务压力，加之房地产企业融资渠道单一，并以抵押方式为主要融资手段，如果国家颁布相关政策调整等，容易导致商业地产运营管理中出现金融风险，甚至资金链断裂使得企业难以持续。

（四）招商定位

招商定位在商业地产项目中占据重要地位，正确的定位贯穿于商业地产项目运营管理的始终，无论是在前期的项目规划，还是在后期的招商运营等阶段。但有些房地产企业错误认为，在商业地产运营管理中招商环节是至关重要的，只顾着思考如何圆满完成招商工作，而忽视对商业地产前期规划等方面工作，如果不加调整的沿袭住宅地产的运营模式，为了早日回笼资金获取利润，而不注重商业地产的整体定位，同时，过于追求短期利益、招商过程中不分主次，不加筛选，有租便租，势必会为其埋下风险隐患。现如今，商业地产项目招商定位过程主要有如下三种常见的管理模式：

第一，产权式商品全零售，全零售模式下品类商户过户关注提高自身商铺经营形象，忽视公共空间，难以进行统一管理，甚至一些商户应用这一操作模式脱离该商业地产项目，为后期运营风险管理造成较大困扰。第二，租售并存，将商业地产项目中的产权分割，使得原本具有整体性的商业地产布局环境发生变化，大品牌及连锁店等调研结果不理想，从而出现不进不跟，使得房地产企业实际收益与预期相差太远。同时分隔出售导致商业地产产权分散，对未来整体产权变更带来难以承受的风险。第三，行业品牌租赁。一些房地产企业对商业地产整体定位到符合政策发展中心领域的某一个行业，比如科技互联网产业，并限制客户群体为行业内具有较大潜力的新型企业，对行业经营的稳定性与确定性具有较强的依赖性，新型企业本身的不稳定性或行业的整体下行导致的欠租或空置，给商业地产带来运营的较大不确定性风险。

三、商业地产项目运营风险管理的有效策略分析

（一）强化项目运营风险识别估量

房地产企业要加强对商业地产项目运营风险的识别，避免出现重要风险点遗漏问题，通过构建运营风险识别管理体系，全面识别当前风险现状，估量以下几方面的风险问题：一是项目规划风险，即因其开发具有地域性特点或者政策性，由政府部门对商业地产项目规划变更的风险；二是内部控制风险，即企业经营权与所有权不一致，委托代理等问题，加上内控制度和监管部门均未能发挥相关作用导致商业地产运营的内控风险；三是施工质量风险，即项目新建或改造的过程中因施工计划未能按期履约，导致后期项目进度延误，或是施工不当监理不查出现严重质量问题等；四是资金风险，即因商业地产投资规模大、资金周转期较长，企业资金链面临紧张问题[2]。

（二）优化商业地产项目业务流程

第一，注重商业地产项目立项管理。结合工程项目实际情况编制建议书，评估商业地产项目建设中各环节风险，并对其可行性报告进行审核。同时，根据商业地产项目规定及标准，建立健全预算编制与审核制度并要及时上报和调整超出预算的部分。第二，加强工程项目招标管理。商业地产项目要采取公开招标方式，应不断加强投标资格审核管理，建立健全招投标管理制度，明确商业地产项目招标范围、方式等内容，并对投标人信息进行严格保密，避免出现暗箱操作、后台操作等违规现象，不断优化内部控制环境。第三，优化工程项目设计及施工管理。房地产企业需要完善商业地产项目设计变更审批制度，严格把控设计变更审批流程和审批制度，尽可能减少因施工变更导致的项目成本增加等风险问题。同时监管施工质量，保证项目按照规划既定完成。

（三）增强内部和外部监管

对内建立健全内控制度，从目策划、工程选址、建设施工、招商运营、合同签订、物业管理等流程设立符合每个风险关键点的内控流程，以确保商业地产项目的整体运营风险在管控目标以内，是企业能够承受的风险红线；对外，各项政策的实施和各项监管的要求，都使得企业必须遵守外部监管的规定，通过上报数据的过程来调整自身的经营管理不足，从而提早开始规避商业地产项目的运营管理风险。

（四）增加风险管理方式

除了通过内控监督和外部监管等提前应对的风险规避措施，商业地产企业还可以通过增加风险转移等方式来管理商业地产项目的运营风险。例如通过投保等方式转移项目运营中所可能面对的意外导致的财产损失等风险。通过引入私募投资基金等方式来丰富商业地产项目的资金来源，并同时以来私募投资的专业项目投资经验降低项目运营的风险。

四、结论

综上所述，整个项目的运营管理的每一个阶段都十分重要，做好本身的事务之后，还要依赖于外部宏观环境的正向支持，外部宏观环境往往瞬息万变，且不能由项目掌控，不确定性较高，风险和收益相对也更高。因此，面临复杂多面的内外环境，使得商业地产运营风险管理难度较大，需要从宏观调控、项目规划、项目投资及招商选定等多方角度对其风险因素展开深入分析，通过做好商业地产项目风险识别评估，优化商业地产项目业务流程，提高先进信息技术推广应用等措施，更好地提高商业地产项目运营风险防范能力，推动房地产企业快速发展的同时，实现有效的风险控制。