基层行政事业单位房屋出租财税问题分析

李学猛 滦南县胡各庄镇人民政府

近年来，为规范和加强行政事业单位国有资产出租管理，国务院、财政部及地方财政部门均出台了相关制度。国务院颁布了《行政事业性国有资产管理条例》、财政部印发了关于做好《行政事业性国有资产管理条例》贯彻实施工作的通知、河北省财政厅印发了《河北省行政事业单位国有资产管理办法》的通知、唐山市财政局印发了《唐山市市直行政事业单位国有资产出租、出借管理办法》。这些制度的出台为基层行政事业单位房屋出租提供了政策依据。

一、单位申请与相关部门审核、审批

房屋出租前要进行可行性论证，比如出租行为是否存在风险、不可控等因素，是否对行政事业单位正常职能造成不利影响。有些基层行政事业单位受自身体制机制影响，存在着政企、事企不分、国有资产界限不明晰、房屋没有《国有资产产权登记证》等历史问题。这就需要基层行政事业单位在房屋出租前确定好房屋产权归属问题，归属于行政事业单位的房屋对外出租时，经领导班子集体研究决定形成会议纪要，向财政局提出房屋出租申请报告，填写《国有资产出租出借审批表》，注明资产名称、坐落位置、房屋面积、拟出租期限等相关情况。主管部门或机关事务管理中心审核后，报财政局审批。

二、资产评估与公开招租

基层行政事业单位房屋经财政局审批同意出租后，为防止对国有资产造成损失，财政局国有资产管理科对拟出租房屋的租金底价委托有资质的资产评估机构进行评估，合理确定公开招租底价。基层行政事业单位房屋出租在评估机构出具房产租赁价格评估报告的基础上，原则上应通过公共资源交易平台公开对外招租，严格控制非公开招租方式。公开招租前，意向承租方需要将竞拍保证金缴纳至公共资源交易中心指定账户，公开招租时，确保有意方加入竞争中，杜绝房屋出租内部招租和不规范招租，原房屋承租者在同等条件下享有优先租赁的权利。

三、合同签订

承租人根据公开招标中标通知书与国有资产占有单位签订租赁合同，有的地区直接采用财政局统一印制的租赁合同书，合同书无法满足出租需求的，可以另行添加补充协议。不管是否采用财政局统一印制的合同书，基层行政事业单位均承担合同主体责任。在合同签订后要及时将租赁合同报财政局备案。

（一）租赁房屋地址及设施、用途

该项条款的约定是合同标的基本情况，同时房屋的地址也会影响城市维护建设税的计算。

（二）租赁期限

根据相关规定，房屋出租租期一般不超过5年，实际工作中，存在房屋出租合同签订不规范的问题，有部分单位签订的房屋出租期限超过5年，甚至长达10年之久。由于行政事业单位领导及工作人员更换比较频繁，在内部管理不到位的情况下，后任者对出租资产不进行管理，极易造成国有资产流失。

（三）租金、保证金及有关费用

租赁期为一年的，承租方须于合同签订之日，一次性交清该年度全部租金。租赁期超过一年的，以后各年租金，须分别在下一租赁年度开始前支付。如果不约定租金支付时间，承租方本应提前支付的租金可能由于以后破产等因素无法支付或虽然以后支付但是没有考虑货币的时间价值。租赁终止后，经出租方验收房屋无损等情形后，将保证金无息退还给承租方。租赁期间的水电费、暖气费、房屋和设备日常维修费一般应由承租方承担。承租方不得擅自改变房屋结构，在经出租方同意的情况下，方可施工，房屋结构维修费用应由出租方承担。

（四）房屋转租

转租涉及多方当事人，极易产生不可控风险，为此，多地财政部门规定行政事业单位房屋出租不得转租。

四、出租批复

基层行政事业单位与中标户签订合同后，财政局国有资产管理科出具同意出租批复，合同批复交至财政局非税中心征管科，作为租金缴入非税收入专户的依据。

五、房屋出租产生的税费及账务处理

部分基层行政事业单位存在未按照税法规定缴纳房屋出租相关的税费，其原因为：

1.有些基层行政事业单位的财务工作人员专业水平较低，认为单位是行政单位或公益一类事业单位，经费来源主要是财政拨款，因此没有纳税义务，对房屋收入涉及缴纳的税种、如何进行账务处理更是不清晰；

2.有些基层行政事业单位财务人员专业水平较高，但考虑开票比较麻烦，同时也考虑到房租收入缴到非税专户后，财政局会以各种方式返还给单位使用，缴税会使单位实得收入减少，造成有意逃避缴纳税费。

3.税务局对于基层行政事业单位的检查力度较小甚至不检查，造成基层行政事业单位逃避缴纳税费。

下面以举例的方式分税种介绍房屋出租收入产生的各种税费及账务处理。举例：某基层行政单位出租位于某建制镇的房屋年租金为100000.00元（含税价）。

（一）增值税

增值税按照租赁服务业计征，一般纳税人出租房屋税率为 9%，一般纳税人采用简易计税办法和小规模纳税人所适用的征收率为 5%。

基层行政事业单位凭借签订的房屋租赁合同及产权证明、统一社会信用代码证书到税务局办税大厅开具增值税发票，本例纳税人为行政单位，按照小规模纳税人所适用的征收率为 5%，增值税税额为合同金额/（1+征收率）*征收率=100000.00/（1+5%）*5%=4761.90元

收到承租方租金、开具增值税发票

财务会计

借：银行存款-基本户 100000.00

贷：应缴财政款-应缴财政专户款 95238.10

应交增值税-简易计税 4761.90

缴纳增值税

借：应交增值税-简易计税 4761.90

贷：银行存款-基本户 4761.90

预算会计不做账务处理

（二）城市维护建设税、房产税、印花税

城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税为计税依据，税率为7%、5%、1%；房产税计算方法采用从租计征，单位出租房屋税率为12%；根据税收法律规定，订立合同的双方都是印花税纳税义务人，印花税财产租赁合同税率为1‰；按照《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》《河北省财政厅 国家税务总局河北省税务局关于进一步落实小微企业“六税两费”减免政策的通知》，城市维护建设税、房产税、印花税税均减免50%，本例中，纳税人位于建制镇，应纳城市维护建设税为4761.90*5%*50%=119.05元；应纳房产税95238.10*12%*50%=5714.29元；应纳印花税100000.00*1‰*50%=50.00元。

计提城市维护建设税、房产税、印花税

财务会计

借：应缴财政款-应缴财政专户款 5883.34

贷：其他应交税费-城市维护建设税 119.05

其他应交税费-房产税 5714.29

其他应交税费-印花税 50.00

预算会计不做账务处理

缴纳维护建设税、房产税、印花税

财务会计

借：其他应交税费-城市维护建设税 119.05

其他应交税费-房产税 5714.29

其他应交税费-印花税 50.00

贷：银行存款-基本户 5883.34

预算会计不做账务处理

（三）教育费附加、地方教育费附加

按照《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元的纳税人免征教育费附加、地方教育附加，故本例中教育费附加、地方教育附加为0。

六、减免租金

国务院国资委发布《关于进一步做好2022年服务业小微企业和个体工商户房屋租金减免工作的通知》（以下简称《通知》），通知出台后，各地也相应出台了相关通知，要求2022年减免三个月租金或六个月租金，若租金已上缴非税收入专户，基层行政事业单位需要提供房屋出租合同原件、财政局国有资产管理科批准出租的相关文件、缴纳租金的凭证、减免租金申请等到财政局国有资产管理科审批；租金尚未收取的，由相关单位直接免除三个月或六个月租金，并上报财政局国有资产管理科审批。此政策的出台，有利于缓解小微企业和个体工商户由于疫情带来的冲击，能够激发市场活力，为其发展步入正轨提供政策支持。

七、房屋出租收入上缴与经费返还

基层行政事业单位房屋出租收入属于非税收入中的国有资产有偿使用收入，应将缴纳税费之后的净额严格按照财政局规定上缴非税收入专户，实行“收支两条线”管理。如果公开招租等前置手续走得比较规范，房屋租金上缴非税收入专户是必然的，但有的基层行政事业单位不进行公开招租，收取的租金作为预算外管理，挂入应付账款科目，甚至将出租收入账外设账或私自设立“小金库”用于支付费用，严重违反了会计法、预算法等相关财经法规及政府非税收入管理办法。

房屋出租收入上缴账务处理

财务会计

借：应缴财政款-应缴财政专户款

贷：银行存款-基本户

预算会计不做账务处理

单位上缴房屋租金收入后会以各种合理名义给财政局写申请要求返还经费，但这种返还我们应当认定为是正常的经费申请，纳入预算管理。

八、结语

基层行政事业单位房屋出租是一项十分复杂的业务，涉及国有资产、税费缴纳、非税收入等财政与税收问题，需要基层行政事业单位与财政局、税务局、公共资源交易中心、承租方进行业务对接，各基层行政事业单位领导应高度重视此项工作，结合暴露出来的问题，相关人员要认真学习各项财税知识，提高业务素质，建立健全内部监督机制，推动此项工作科学发展。