房地产最糟的时候已经过去

陈锐

2022年是中国宏观经济的承压之年，受疫情延宕反复、俄乌冲突和美债收益率超预期上升等多重因素影响，中国GDP全年增长率仅为3%，远低于政府的预期目标。与此同时，房地产行业被巨额债務拖累，行业数据低迷，而它通常被视为经济增长的主要驱动力。

随着中国疫情防控政策调整，2023年的经济走势备受关注。作为经济的重要晴雨表，房地产行业的动向也被频繁讨论。接受《第一财经》杂志专访时，仲量联行中国区首席战略官张莹分享了他对宏观经济和房地产行业发展趋势的洞察。

仲量联行近期发布的一份关于宏观经济的报告指出，2023年，美国和欧洲等全球发达经济体将步入经济衰退，而中国对全球增长的贡献率预计高达30%。你怎么看待国内的经济恢复趋势？

我相信大家有一个基本共识，那就是今年肯定比去年好。今年“两会”上政府将经济增长目标定到了5%，但如果看 IMF（国际货币基金组织）和《经济学人》等第三方机构的预测，它们给出的数字都在5.5%左右。把中国放到世界版图里来看，其实今年可预见的增长还是相当高的，整个经济形势一定是快速回暖。但中国的数字不会是最高的，周边的印度、越南等国整体上会有更好的预测数据，欧洲的北爱尔兰等地也恢复得非常快。

2022年，中国宏观经济承受了巨大压力，其中消费占GDP比重大幅下降。消费在眼下有多重要？2023年中国消费能恢复到疫情前水平吗？

不管从国际还是从中国香港的经验来看，消费的复苏对整体经济都会起到很大的拉动作用。中国以前不完全是一个以消费为主导的国家，对比欧美，你可以看到消费在其经济构成中所占的份额相当大。但中国也提出了国内国际双循环的政策，其实就是从政府角度去最大限度地发挥消费的带头作用。

仲量联行做过一个梳理，2010年到2019年，国内社会消费品零售总额的年平均增长约为 9%到10%，国际机构对今年中国这个指标的增长预测是 6%到7%左右，所以估算下来应该能恢复到疫情前70%的水平，但这个过程会有一定的压力。

仲量联行是国际房地产服务及投资管理公司。张莹是仲量联行中国区首席战略官，同时兼管华北区及华西区。他在公司任职时间超过26年，有丰富的国内外市场经验。

有一种观点认为，西方资本现在对中国的投资持一种较为悲观的态度。你认为外资怎样看中国2023年的投资环境？

从政策的角度，可以看到中国政府一直在鼓励外资进入，不过，政策在落地和推进的过程中可能面临一些挑战。2017年以来，中国已经连续5次修订了外资准入的负面清单，放宽甚至取消了对电信、证券、银行、保险等很多行业的外资股比限制。2021年我们就已经感受到，一些外资企业客户开始着手调整在中国的办公物业布局。因为没有牌照的时候，它只能是一个代表处，但有了牌照就不一样了。办公物业的变化其实是经济的一个很重要的动态指标。

另一方面，中国吸引外资的难度远远大于以前。关于外资的争夺本身也越来越激烈，一是越来越多企业的亚太区策略会变，它们还是会把中国作为一个重要的投资基地，但也会在东南亚地区选另一个国家作为未来发展的引擎，也就是所谓的“China+1”策略；美国、日本等国本身为了促进企业回流也采取了许多刺激手段，国际招商引资的逻辑和过去已经不太一样。

总体而言，外资在中国的投入未来几年中应该不会减少，但增长的幅度可能会放缓。新的政府班子刚刚成立，如果能拿出更有效的策略吸引和留住外资，以及更加规范化，以实事求是的态度对外资做清晰的梳理，我想是能奏效的。

2022 年房地产市场的下行给中国经济增长带来了有目共睹的压力，但随着去年11月以来密集的政策定调，房地产行业的地位正被重新确立。对于重申房地产是支柱产业这件事，你如何理解？你怎么判断2023年中国房地产市场的走向？

去年尤其是去年年底的经济会议提出了一系列举措，就是保证房地产市场整体平稳过渡，这是基于当时房地产形势作出的一个非常谨慎的决定，也指明了房地产行业在中国的发展方向。2022年，其实整个房地产行业无论是供应还是需求都有很大的压力，开工量、销售量和投资量都是大跌。仲量联行追踪了国家统计局发布的数据，去年全国房地产开发投资的总量达到13.28万亿元，同比下降了10%，其中住宅大约占10万亿元，同比下降了9.5%。从房屋新开工面积的维度来看，去年一共达到了12亿平方米，相比前年下降约 40%，这是一个相当大的跌幅。再看土地成交，土地购置面积和土地成交价款跟之前比分别下降了大约53%和49%。所以基于当时的形势，国家考虑到要平稳发展，确实承担了很大压力。

但今年我们可以看到一些明显的回暖，特别是在房地产销售端，销售、拿地、开工这样一个链条会越来越畅通，因此我们认为对2023年的整体经济而言，房地产将重新成为一个稳投资和稳增长的正向贡献值。

有一种说法是，房地产行业高周转、高杠杆的商业模式结束了，房地产企业的数量未来可能会不断收缩。你觉得未来有多少房企能活下去？已经活不下去的房企，可以往哪些方向转型？

从今年“两会”发布的报告可以看到，政府已经在化解头部房企的一些风险，所以留存下来的头部房企基本可以做到平稳过渡，应该不会再陷入之前那种很艰难的局面。2023年开始，房地产将会从不停地扩和建的模式，变成存量的持续改造和优化提升的过程，从过去的高杠杆、高利率、高周转的模式，变成相对平稳的增长，而不是一个躺着赚钱的暴利模式。

2022年在中国内地市场普遍不好的情况下，港资房企在内地的动作比早两年更快了，比如太古地产等企业反而加大了投资。这是什么原因？

以北京为例，去年港资企业在北京的办公承租面积增长了130%左右，相比原来是一个大跃迁，这说明它们实际调来内地的人员变多了，这是一个观察的角度。与此同时，2012 年以来的很长一段时间里，商业地产的价值和租金是错配的，尤其是在北京这样的一线城市，很多投资人持有商业地产是因为价值在上涨，他觉得还有回报机会，但是 2020年以来，疫情改写了行情，价值的增长基本走低或停滞了，但租金在慢慢上升，租售比其实回到了一个相对合理的区间。当中资房企在资金上遇到很大挑战，一些外资房企也开始退出，很多港资企业会觉得这是一个很好的进入市场的时间窗口。