上海市保障性租赁住房供应情况简析

文/陈萍

一、 引言

加快发展保障性租赁住房，解决大城市新市民、青年人阶段性住房困难，是党中央、国务院作出的重大决策部署。2021年底，上海市正式制定出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，首个新供应的新建Rr4地块保租房项目（莘至城一期）试点自2022年8月供应至今，本市在保租房供应工作中不断探索、分析和总结，以期更好地实现后续保租房项目的产品定位。

二、 保障性租赁住房基本情况

保障性租赁住房可满足新市民、青年人对美好居住生活的向往，从供给端发力，促进房地产市场健康平稳发展，为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供支撑保障。上海市基本构建形成了覆盖保障性租赁住房规划、建设、管理、服务全生命周期的“1+11”政策体系。“1”是由市政府办公厅印发的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。“11”是由市政府各相关部门分别制定出台的项目认定、土地供应、建设管理、改建纳管、园区配套、税费优惠、租金定价、供应管理、租赁服务等各项配套政策细则。此外，2022年11月，市人大常委会审议通过地方性法规《上海市住房租赁条例》，其中特别设置保障性租赁住房专章，为保障性租赁住房规范管理提供了更为有力的法治支撑。

本市 “十四五”期末的目标是计划累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间），供应40万套（间）。截至2023年7月，已累计筹措44.4万套（间），达“十四五”规划量的74%，累计供应25.9万套（间），达“十四五”期末规划量的65%。目前，上海市已有多批新建类保障性租赁住房项目上市供应，部分项目的平均出租率超九成，项目在内、中、外环均有分布。

三、 保租房项目面上供应情况

（一）保租房项目上市供应总体情况

截至目前，上海市累计达到供应条件的项目（不含公租房）约200个，总计9万余套（间）。其中包括新供应项目约3万套，其余转化自原市场化项目。本市已有28个保租房项目上线“随申办”平台，类型涵盖集中新建类项目、改建类新供应项目、原市场转化项目等，目前已出租2万余套。

（二）保租房项目的供应情况

从上海市新供应保租房项目出租情况看，2023年3月新增出租2424套，4月新增出租3007套，5月新增出租2093套，6月新增出租3093套，7月新增出租4815套，详见图1。

图1 每月新增供应量

图3 申请对象户籍情况

图4 申请对象学历情况

（三）保租房项目的需求情况

从保租房项目申请人员的年龄看，35岁以下申请人占比超八成。35岁以下占比82.1%，36-40岁占比9.7%，41-59岁占比7.7%，60岁以上占比0.5%。从保租房项目申请人员的户籍看，非本市户籍与本市户籍身份证号非310开头者占比超九成，其中申请对象中非本市户籍占比37.3%，本市户籍占比62.7%（其中身份证号非310开头占比85.7%）。从保租房项目申请人员的学历看，本科及以上学历占九成，其中本科占比49.4%，硕士占比36.2%，博士占比2.1%，大专高职占比9.7%，高中及以下占比2.6%，详见下图。

四、 保租房项目供应情况数据分析

（一）供应情况与上市时长的关系

从供应时间维度分析，新供应项目中，上市时间超过6个月的平均出租率超85%，上市时间为3-6个月的平均出租率约70%，上市时间小于3个月的平均出租率超50%，项目的出租率与上市时间呈正向关系。一般而言，保租房项目达到80%的出租率所需时间为4-8个月，见图5。

图5 平均出租率与供应时长的关系

（二）供应情况与项目体量的关系

从项目体量维度分析，新供应项目中，项目套数小于500的平均出租率约73%，项目套数介于500-1000之间的平均出租率约63%，项目套数介于1000-2000之间的平均出租率约62%，项目套数大于2000的平均出租率约60%。总体而言，项目的平均出租率随着项目体量的增大而降低，供应套数较多的项目需更长时间去化，见图6。

图6 平均出租率与项目体量的关系

（三）供应情况与项目区位的关系

从项目区位维度分析，新供应项目中，外环外的项目平均出租率为58.8%，中外环间的项目平均出租率为65.9%，内中环间的项目平均出租率为74.3%，内环内的项目平均出租率约92.0%。总体而言，中心城区项目的平均出租率相比郊区项目的平均出租率更高，见图7。

图7 平均出租率与项目区位的关系

（四）供应情况与户型的关系

从项目户型维度分析，“随申办”平台上线的保租房项目中，一室户的平均出租率约64.8%，二室户的平均出租率约62.0%，三室户的平均出租率约44.8%。总体而言，一室户的平均出租率与二室户的平均出租率无显著差异，但三室户的平均出租率明显较低，见图8。

图8 平均出租率与户型的关系

五、 关于保租房供应情况的几点思考

（一）保租房项目基本实现产品定位

保租房的产品定位是满足新市民、青年人对美好居住生活的需求。保租房项目申请人员中35岁以下的占比超八成，符合本市保租房服务青年人的预期；非本市户籍与本市户籍身份证号非310开头者占比超九成，符合本市保租房服务新市民的预期。部分项目配套兼顾了运动娱乐、餐饮休闲等需求，让新市民、青年人在上海租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好，基本实现了保租房“小户型、全功能、悦生活”的产品定位。

家庭改善、孩子求学、职住平衡等改善性需求，不是当前保租房要满足的主要对象，保租房无意打造臃肿低效的“全家桶”产品。新建类保租房项目在土地出让阶段大多有“双70”的规划安排，即建筑面积不超过70平方米的小户型比例不低于70%，其目的就是有针对性地满足新市民、青年人的过渡性租住需求，既减少对房屋买卖市场的过多影响，又与市场化的多居室租赁房屋形成互补。

（二）基于区域结构性需求实现保租房精准供应

已供项目的出租情况表明，产业园周边的保租房项目爬坡更快，出租率更高。这不仅体现了保租房项目在一定程度上可满足职住平衡的需求，也对后续保租房项目的筹措供应有参考借鉴价值。在保租房项目可行性研究阶段，基于区域结构性需求找准定位，对于实现保租房精准供应有着重要的意义。

目前已上市的保租房项目分布在浦东新区、闵行区、松江区的约占七成。以上保租房项目在立项阶段即立足服务产城融合战略，其中浦东新区围绕张江产业园，松江区围绕松江新城，闵行区围绕莘庄工业区，在产业周边布局租赁住房，较高的出租率也反映了租户对项目选址的认可。由于新建类保租房项目建设进度略有差异，随着供应工作渐趋成熟，后续保租房项目供应区域过于集中的问题也将逐步缓解。总体上看，面对上海庞大的租房人口，目前已供应的保租房数量对租赁市场造成冲击的可能性较小，保租房目前仅是市场化租赁的一种合理有效的补充形式。

（三）保租房项目与市场化租赁住房的关系

目前的保租房供应情况及市场反馈表明，保租房的整体供应量还不足以在价格和出租率上成为影响市场的主要因素。总体上看，面对上海约1000万租房人口[2]和约230万套（间）的租赁住房总量，保租房的整体供应量仅是市场化租赁的一种有效的合理补充，对租赁市场起到“压舱石”和“稳定器”的作用，应在服务好新市民、青年人的基础上，兼顾市场持续发展，起到健全和完善本市租赁住房市场的作用。通过保租房项目的品牌运营，可以打造租赁市场标杆性、示范性的品牌，引领更规范化的市场运营。