住宅精装修工程的质量控制研究
——以七里渠项目为例

顾新宇

随着社会的进步和经济的发展，人们对生活水平和居住环境的要求越来越高，精装修住宅逐渐成为商品房的主流发展趋势。精装修是相对于毛坯房而言的，建设部发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房[2002]190 号）对精装修的要求是在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成[1]。精装修住宅的业主购置家具之后，即可直接入住。

精装修工程模式起源于瑞典。西方发达国家的住宅精装修程度相对较高，精装修住宅占比超过80%。我国的精装修住宅起步相对较晚，目前仍然处于发展阶段。一些房地产开发商和各参建方一味追求利益最大化，导致精装修工程存在许多质量问题，严重影响人们的居住体验。基于此，该文以实际项目为例，重点研究精装修过程中的质量控制要点和管控措施。

1 工程概况

七里渠项目位于北京市昌平区沙河镇七里渠南北村，东至七燕路，南至北清路，西至规划七里渠中路，北至朱辛庄中路南线。项目总建设用地面积为46230.68 m2，建筑面积为201502.49 m2，包括14 栋住宅楼和2栋配套公共服务用房。

建筑工程包括土建工程和设备安装工程。其中，土建工程包括地基与基础工程、主体结构工程、装饰装修工程及屋面工程；设备安装工程包括给排水及采暖工程、电气工程、智能建筑工程、通风与空调工程以及电梯工程等。建筑工程项目管理的主要内容是对施工进度、质量、安全、成本、合同和信息的管理，以及对施工的组织和协调等。

2 住宅精装修工程质量管控问题及原因分析

2.1 住宅精装修工程质量管理方案

为加强对七里渠项目的质量管理，制订了相应的质量管理方案。该方案涵盖图纸会审、样板先行、实测实量、多样化质量评估、质量安全例会制度以及奖罚措施等内容。在图纸会审阶段，要进行设计技术交底和重难点问题解决。在样板先行阶段，需按照要求施工样板间或样板层，并标注材料尺寸。在实测实量阶段，要积极配合监理单位进行常态化实测实量，并及时报送数据。在多样化质量评估阶段，通过定期巡检和第三方评估，评价各项目的施工质量，并督促不符合要求的工程进行整改。质量安全例会制度是指每周召开项目例会，并在会上总结施工质量问题。根据实测实量评分、过程评估结果和交付评估结果、制订奖罚措施，目的是提高施工单位对精装修质量的重视程度。

2.2 住宅精装修工程质量问题

七里渠项目住宅精装修工程的质量问题包括：设计、施工协调、材料质量、空鼓开裂、渗漏以及成品保护问题等。

设计问题包括大样图细部构造缺失、图纸与现场不符等。例如，在设计时未考虑下沉式卫生间地面到梁顶的标高，导致带存水弯的排水管高度不足，不能有效防止卫生间反味；天花板吊顶完成面标高较低，导致空调安装高度不足，使得空调因排水孔位置过高而无法有效排水。施工协调问题包括在施工和交付时出现的质量问题，以及建设单位之间的推诿扯皮问题。材料质量问题，如门槛石和地面石材断裂，会增加交付风险，引发客户投诉。空鼓开裂问题包括墙面与吊顶裂缝以及瓷砖和地面空鼓。项目交付后，公区墙砖脱落会严重威胁住户的人身安全，外窗和淋浴间出现渗漏问题会严重影响住宅的使用功能，进而引发住户投诉。成品保护问题是指施工过程中未做好成品保护，导致已完成的工程在后续工序中受到损坏和污染。例如，由于在施工过程中未做好成品保护，木门和木地板出现磕碰现象，墙面瓷砖出现崩角现象，淋浴屏和阳台门出现刮花现象。这些问题即使进行后期修复，也无法避免对观感的影响，此外还会增加施工成本。

2.3 原因分析

工程质量问题产生的原因：第1，施工图设计问题。施工图缺项和漏项、设计深度不足、图纸会审环节不严谨以及施工方未能及时发现设计问题等，均会导致施工质量问题。第2，工作面移交问题。在工作面移交时，土建或其他承包单位的基层、成品以及半成品存在质量问题，且未进行有效处理，装修施工单位为了赶工直接在基层上进行施工，导致后续工序出现质量问题，无法通过交付验收。例如，外窗在装修开始前就已经出现渗漏问题，但是装修单位在此问题未处理好时就进行施工，导致后期出现墙皮脱落和发霉问题，整改困难。第3，材料与设备的选用、存储和搬运不当。材料和设备的采购、加工、运输、储存和使用等环节管理不到位，导致材料和设备破损，影响其正常使用。材料和设备运至现场后，未对其进行合理的存储和保护，加上施工队交叉作业，导致材料和设备损坏。损坏的装修材料未进行处理直接使用，会导致施工质量欠佳，进而影响使用功能和装修效果。

3 住宅精装修工程的质量管控要点

住宅批量精装修工程的质量控制不应局限于施工实施阶段，而是要全过程、多方位及多角度进行质量控制。因此，要在装修工程的施工前、过程中和施工后采取质量管控措施[2]。

3.1 住宅精装修工程施工前的质量控制要点

在精装修工程施工前的场地移交过程中，精装单位要仔细验收土建单位的施工界面，整理需要整改的问题并进行汇报。对于主体结构界面出现的质量问题，要及时书面通知建设单位和土建单位，要求其整改到位，并进行跟踪验收。验收合格且经各参建方确认无误后，方可进行场地移交。对于整改不及时的情况，应在项目例会中通报批评，并商讨解决方案。由建设单位和监理单位根据责任划分及合同条款，对相关责任单位进行奖罚处理，防止后期出现推诿扯皮现象。

3.2 住宅精装修工程施工过程中的质量控制要点

3.2.1 材料管控

要严格制订材料进场和使用管理制度[3]，即：第1，要严格执行材料封样制度，并按照设计图纸要求，严格把控进场材料的质量，同时要不定期检查产品供应厂家；第2，严格按照材料送检制度进行材料抽样检测。监理方在巡场过程中要仔细检查材料质量，对于不合格或破损的材料，要求相关单位进行退场处理。若施工单位拒不改正，则要对其进行罚款或采取其他处罚措施，杜绝材料质量隐患。

3.2.2 过程管控

首先要做好施工交底，包括讲解图纸、施工工艺要求、安全注意事项和质量要求等，并按照施工工艺要求严格把控每道工序的施工质量。施工交底要确保所有人员明确各自的职责，并理解各项施工规范和标准。其次，从施工材料、施工技术、施工人员素质和施工组织等方面进行监督管理，严格把控各环节的施工质量，保证整体质量处于可控范围内。选择合格的施工材料是保证工程质量的基础，施工中应根据实际需要严格控制材料质量，并对各项工艺进行检查。最后实施三检工作制度，包括施工前检查、施工过程中检查和施工后验收，并严格按照合同、施工验收规范以及实测实量规定进行质量验收。

3.3 住宅精装修工程施工后的质量控制要点

施工完成后，首先要逐层、逐户、逐房间和逐部位地检查是否存在质量问题，在此过程中要做到分户验收和一户一表。其次，配合物业维保部门排查交付问题，并进行查验销项验收工作。最后，组织各参建方的相关人员进行检查和验收。对于工程完工后及使用过程中出现的质量问题，要明确整改责任单位，并制订可靠的施工整改方案，防止对住户产生二次影响。除此之外，项目管理部要汇总和分析质量问题，找出问题产生的原因，并改进施工方法，避免后续工程出现类似问题。

4 住宅精装修工程质量控制优化措施

4.1 建立完善的质量管理体系

健全的管理体系不仅能够为工程管理提供良好的指导和支持，而且能够为精装修工程质量提供重要保障[4]。因此，在施工前要建立以项目经理为首的质量管理体系，加强项目管理人员的核心地位，以此提高他们的责任意识和管理水平，使其遵循科学的管理机制来管理施工现场。

4.2 控制方案和图纸质量

在设计阶段，要确保装饰设计方案满足建筑的功能和结构要求。在施工前，要针对图纸中不符合要求的内容提出合理建议，以便消除质量隐患。此外，可以对比样板房和施工图纸，汇总差异并组织图纸会审，按照会审结果修改图纸。施工图纸经设计单位确认后，需要严格按照流程由各部门签字和盖章，然后移交给施工单位进行施工。这样可以有效避免由图纸有效性引起的问题和责任纠纷。

4.3 控制基层质量

建筑装修的基层是土建主体结构，基层质量的好坏决定精装修工程的施工质量，因此精装修工程的质量控制必须从主体结构抓起。在装修工程中，基层的质量至关重要。基层质量不合格，会导致后续的装修工作难以顺利进行，出现各种质量问题。因此在装修工程开始前，必须对土建主体结构进行严格的质量检查，检查墙体、地面和天花板等基本结构的水平度、垂直度及平整度等，确保其符合相关标准和质量要求，为后续的精装修工程奠定坚实基础。控制好基层质量，才能保证精装修工程的施工质量，从而让业主享受到更加舒适、美观和实用的居住环境。

4.4 控制材料质量

材料质量决定着工程质量。精装修工程涉及的材料较多，因此要根据房地产开发商的招投标文件、合同和设计图纸要求，提前确定材料样板。施工前必须制订严格的材料管理制度，做到材料管理标准化，避免因材料导致的工程质量问题。精装修施工单位要按照材料进场计划和材料检验检测计划，进行材料质量管理。装修材料进场后，必须由监理单位按照封样定板材料对其进行验收，并检查质量检测报告、环保认证以及材料的名称、数量、规格、型号和产地等。此外，要按照规定严格执行见证取样送检制度，对于质量低劣、不符合合同规定及不满足检测要求的材料，要按照规定降级使用或进行退场处理。

4.5 选择合适的施工方法

施工方法会直接影响工程的质量。装修工程的施工方法是指工程施工期间，根据现场条件和施工材料选择的技术方案、工艺流程、组织措施和检验方法等。施工前，要根据现场情况和施工经验确定施工方法，并严格审查其合理性。为了实现各施工环节的合理性、科学性和可行性，要联合建设单位和设计单位改进施工工艺。

施工方法的选择需要考虑工程性质、规模、质量要求、施工条件和施工材料等因素，同时还需要考虑安全生产及环保要求。建议在施工前制订详细的施工方案，并进行专业的技术评审，确保施工方案的科学性和可行性。此外，还需不断改进施工方法，要及时总结经验和教训，分析问题，提出改进措施，进而不断提升工程施工质量。

4.6 加强施工人员管理

首先，现场管理人员要严格遵守项目管理制度，并按照岗位职责进行质量管控。其次，要选择有类似工程施工经验且工作年限较长的施工班组。再次，要根据劳动力计划和装修施工进度，合理安排各工种班组入场。最后，项目部要组织施工人员进行入场前的三级教育和安全技术交底，使他们清晰认识工程的技术难度和质量要求。此外，项目部应建立健全的考核体系，对施工人员进行定期评估和奖惩，以激励他们保持良好的工作态度和质量意识。

同时，还应加强培训和技术交流，提高施工人员的专业知识和技能水平，使他们能够胜任更高难度的施工任务。从多个方面入手，如人员选拔、培训、考核、监管等方面，通过合理的管理和有效的措施，提高施工人员的素质和工作效率，确保施工质量和项目进度的顺利进行。

4.7 控制施工环境

在装修施工质量控制中，对施工环境的管理是不可或缺的一部分。施工环境具有复杂性，其中的不确定因素会直接影响施工质量。例如，施工现场的通风情况、湿度、温度和季节等，都会影响装修材料和施工工艺，如果应对不善将会对工程质量产生不良影响[5]。施工单位要灵活应对环境变化，根据实时环境条件采取相应的处理和防护措施，避免质量问题的产生。

4.8 控制关键工序的质量

关键工序的质量把控应体现为：第1，防水和防渗漏。防止渗漏问题要遵照“设计是前提，材料是基础，施工是关键，管理是保证”的原则。在防水施工时，要将防水材料铺贴或涂刷到位，准确掌控养护的时间和方法，并进行成品保护。施工完成后，必须按照要求进行蓄水或淋水试验，经监理方检查验收合格后才能施工下道工序。第2，空鼓。空鼓是精装修工程中常见的质量问题。如果施工过程中管控不到位会产生空鼓现象，进而导致材料脱落，不仅会影响观感和使用功能，而且会威胁人身安全。墙砖和地砖的空鼓要从基层处理、墙面抹灰层挂网和拉毛质量、粘接剂材料配比、瓷砖浸水以及铺贴后的养护等方面进行控制。第3，开裂。抹灰前要检查混凝土基层是否有裂缝、混凝土与砌体交接处及墙面水电开槽是否按照要求封堵挂网以及面层材料是否合格，施工后要控制养护环境，这样才能有效防止墙面开裂。

5 结语

随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，精装修住宅逐渐成为住宅的主要发展方向。为了有效控制住宅精装修工程的施工质量，要注重各参建方的协调与配合，并在此基础上做好质量管理工作，加强各环节的监督力度，不断完善质量管理机制，以此保障住宅精装修的建设质量。