货币政策对房地产市场影响分析

◎文/李静芳

一、2023 年我国房地产市场运行情况

2023 年1 月～11 月， 全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为104045 亿元、78852 亿元，同比降幅分别为9.4%、9.0%。 从开发投资数据看，2023 年继续呈现降幅扩大态势，具体数据如表1 所示。

表1 2023 年我国房地产市场运行情况

2023 年底召开的中央经济会议指出， 积极稳妥化解房地产风险， 一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。 加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。 完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 同时，京、沪两地调整优化购房政策，一方面降低首付比例，有效降低居民购房门槛，另一方面优化普宅认定标准以及降低按揭利率，使居民长期还贷成本、交易税费有明显优化，针对性强，有利于本地刚性及改善性住房需求进一步释放， 对全国重点城市需求侧信贷支持示范意义重大。 货币政策作为宏观调控的重要手段，直接影响着货币供应量、利率水平和信贷环境，对房地产市场具有重要的影响。

二、近年来政府运用货币政策对房地产市场开展调控的情况梳理

2015 年，央行降息5 次。 具体数据见图1 所示。

图1 2015 年央行降息情况

2015 年央行连续降准5 次， 具体标准为2 月4 日、6月28 日、9 月6 日、10 月24 日分别降准0.5 个百分点，4月20 日降准1 个百分点，调控力度之大前所未有。

2016 年2 月1 日，央行与银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市， 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可以向下浮动5个百分点； 对已拥有1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭， 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房， 最低首付款比例调整为不低于30%。2016 年，我国房地产市场全面开展去库存，也是房价调控新政频出的一年，包括从年初实施全面两孩政策、降准，到年中住房公积金新政， 再到年底限购、 限贷政策的收紧。2016 年12 月，中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既抑制房地产泡沫，同时又要防止出现大起大落。 要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

2017 年3 月， 全国多地再度升级调控力度，36 个省会及主要城市中有26 个城市限购，房价上涨过快的主要城市周边区域也开始执行限购、限贷政策，一线城市及重要城市降低首套房贷利率折扣， 上浮二套房贷利率基准倍数，差异化调控需求，提高投机成本。

经过2017 年、2018 年、2019 年、2020 年、2021 年房地产市场持续降温，2022 年，全国房地产市场经历了较大挑战， 包括商品房销售规模大幅下降、 房企频现债务危机等。 2022 年1 月～2 月，全国房地产政策基本保持不变，同年3 月份以来， 由于房企信用风险不断发酵等诸多因素的影响，为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从支持需求端到支持供给端（企业端），政策强度不断增大。 从需求端来看，5 年期LPR（贷款市场报价利率）接连下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例等。 从供给端来看，多部委相继表态通过信贷、债券、股权多种方式改善房企流动性。 2022年10 月1 日，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%。 中国人民银行和银保监会还发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022 年6 月～8 月新建商品住宅销售价格环比、 同比均连续下降的城市，可自主决定在本年底前阶段性维持、下调或者取消当地新发放首套住房贷款利率下限，7 年来第一次调整首套公积金贷款利率，8 年来再次松动首套房贷利率下限。

2023 年，在需求端，住房信贷政策进一步调整优化，包括放开利率下限和首付比例下限、实施认房不用认贷、完善二套房认定标准、 推动商业银行降低存量首套房贷利率等。 在供给端，推出2000 亿元的保交楼贷款支持计划，800 亿元房企纾困专项再贷款等结构性工具， 持续引导金融机构加大“保交楼”金融支持，有效降低了房地产市场风险水平，有助于防范房地产风险外溢。

三、货币政策对房地产市场的影响机理

（一）利率

货币政策通过调整基准利率（包括贷款基准利率、存款基准利率） 来影响房地产市场的供给方和需求方的资金成本以及整体经济环境，从而对房地产市场产生影响。从影响机理来看，当货币政策采取紧缩措施提高利率时，房贷利率上升，借款成本将增加，购房者的购买力减弱，导致房地产市场需求减少， 房价可能产生一定程度的下行压力。 反之，房价有上行压力。

过去几年，我国房地产市场持续火爆，房价飙升成为社会热议话题，为了应对房地产市场波动，各家商业银行纷纷推出存贷房利率调整方案。 由于房产对于购买者来说是一项重要投资， 房贷利率的变动将直接影响到购买者的成本。 首先，如果银行调高房贷利率，购买者成本增加，可能会抑制购买需求，导致房价下降。 相反，如果商业银行调低房贷利率，购买者成本将减少，可能刺激购买需求，导致房价上涨，因此，房贷利率调整方案的落地将直接影响房地产市场的供求关系和价格走势。 其次，房贷利率调整方案的落地必然也会对个人购房产生影响。 对于购房者来说，房贷利率是购房成本的重要组成部分，如果银行调高房贷利率，购房者需要支付更高的利息，增加了购房的负担，将对购房者的购房计划和能力产生影响，必然会延缓购房者的购买意愿， 甚至有可能放弃购房。 相反， 如果银行调低房贷利率， 购房者可以支付更低的利息，减轻了购房的负担，将对购房者的购房计划和购买能力产生积极影响，可能会刺激购房者的购买意愿，提高房地产市场的活跃度。 此外，房贷利率调整方案的落地还将对商业银行业务产生影响， 商业银行作为提供贷款和储蓄服务的金融机构， 息差收入是其收入结构中最主要的盈利来源， 房贷利率的调整将直接影响商业银行的利润和风险。 如果商业银行调高贷款利率，将增加贷款利息收入，但可能会增加贷款违约风险。 相反，如果商业银行调低贷款利率，将减少贷款利息收入，但可能会降低贷款违约风险。 因此，商业银行需要根据市场需求和风险情况，合理调整房贷利率，以平衡利率和风险。

（二）货币供应量

货币政策决定了货币供应量的大小， 进而影响房地产市场的资金流动。 从影响机理来看，当货币政策收紧，减少货币供应时，资金相对紧缺，对房地产市场形成一定限制，购房者融资难度加大，随之导致房地产市场降温。当货币政策宽松，扩大货币供应时，资金相对充裕，购房者较容易获得融资支持，进而促进了房地产市场的繁荣。

通常，中央银行可通过货币政策的“三大法宝”（公开市场业务、再贴现率、法定存款准备金率）来改变货币供应量。 如果说利率水平的高低影响资金的成本，那么货币供应量的大小则直接影响房地产市场资金需求者 （包括购房者和房地产商）获取资金的难易程度。 作为一个非常重要的宏观经济指标，M2 可以用来反映一国一定时期货币供应量的总量和变化趋势。 一方面，M2 增加，通常会导致货币流通速度加快，进而对经济活动产生积极影响。 如果M2 快速增长，为信贷市场提供宽松的流动性，那么，人们的潜在购房需求则通过信贷途径直接转变为有效的需求，购房需求增加，自然推动房地产价格的上升。 另一方面，M2 增加也使得房地产商融资的难度降低， 从商业银行获得贷款的可能性增加， 进而促进房地产开发商投资建设的速度增加， 促进了房地产业的繁荣， 房价随之上涨。 反之，如果M2 减少，则不论是购房者，还是房地产开发商都很难通过信贷渠道获得资金， 房地产市场的购房需求和房地产开发商的投资建设都会减少， 会加速房地产市场走向萧条，房价随之下降。

（三）政策调控

货币政策还可以通过宏观审慎调控来影响房地产市场。一是贷款额度管理。货币政策可以通过控制商业银行的贷款额度，限制或放宽房地产购房贷款。 如果限制房地产贷款，将会抑制房价上涨，如果放宽房地产贷款，则有助于刺激房地产市场需求。二是首付比例要求。货币政策可以通过调整首付比例要求来影响购房者的购买能力和购买欲望， 较高的首付比例要求在很大程度上限制了购房者购买力，从而抑制房价上涨。 三是房地产融资政策。货币政策还可以通过限制房地产开发商的融资渠道来约束房地产市场，如果限制房地产开发商的融资，可能降低房地产供应量，对房价将会起到一定的抑制作用。

（四）资产组合

投资者为规避市场风险， 通常会按照各类资产的风险特征、收益水平及其相关性进行资产配置，形成一个投资组合，目的是实现预期的投资目标，即“不能把所有鸡蛋放到同一个篮子里”。 投资者分析各类资产的收益以及相关性，并通过优化的方法确定组合中各类资产的权重，实现整体收益最优。 资产组合一般情况下由货币、股票、债券和房地产等资产共同组成， 投资者通过调整资产组合的比例来实现自己收益的最大化。 如果央行采取紧缩性的货币政策，降低货币供应量，提高利率，那么原有的资产组合平衡被打破， 投资者就会改变原先资产组合的比例，会相应减少资产类的比例，提高非资产类的比例。反之， 如果央行采取扩张性的货币政策， 提高货币供应量，降低利率，原来的资产组合平衡同样被打破，投资者就会考虑相应提高资产类比例，减少非资产类的比例，从而形成新的均衡。

（五）市场预期

货币政策的调整对市场预期有重要影响， 而投资者和购房者的市场行为受市场预期的影响非常大。 对货币政策的预期来说，如果市场预期货币政策进一步收紧，购房者可能加速购买房产， 以避免利率上升和购房成本增加。 相反，如果市场预期货币政策放宽，则购房者可能会观望，以寻求更低的利率水平和更好的购房条件。 对房地产市场调控政策的预期来说， 市场对于货币政策调控的预期也会影响投资者和购房者的决策。 如果市场预期政府将采取更严厉的调控措施来抑制房价过快上涨， 可能导致投资者观望和短期投机需求下降。

上述五个方面会直接或间接地影响购房者的购买行为、房价水平以及房地产市场的整体活跃程度。 在实际操作中，政府和监管机构还需要综合考虑经济发展、金融稳定、居民消费等多方面因素，采取恰当的货币政策来引导房地产市场健康发展。

四、我国房地产市场存在的风险及未来发展趋势展望

（一）我国房地产市场的风险分析

我国房地产市场的发展史是一部与风险并存的发展史。 我国房地产市场走到今天，原因很多，包括国家整体的发展战略、持续强劲的经济增长带来的财富积累、城市化进程的加快、有限的投资渠道、地方政府的土地财政以及为化解金融危机而大量发放信贷、人民币升值预期等。

上世纪90年代后期，在政策的引导下，城市化进程加速，农村人口源源不断向城市转移，不断推动房价上涨。 但是经过2016年和2017年房价的大涨后， 人口数据见顶，楼市的供求发生根本性变化，房价上涨失去了前进的动力。

现在房地产市场确实存在泡沫。 这从房价与收入比、房价与房租比、 房价增长速度及房屋空置率这些常用指标来衡量，都可毫无疑问地进行确认。 房地产泡沫的破裂是房地产市场最大的风险。 众所周知，开发商的资金链是维持其正常运转的基本链条， 一旦一些开发商发生资金链断裂，造成资金短缺而不得不降价卖房，然后是市场对房价预期的转变，从而引发房地产市场全面下跌。 这就会使得市场对房价的预期转为悲观， 如果对房价下跌的预期幅度足够大，必然引发市场的恐慌抛售。 于是，房地产市场的泡沫就破裂了。 这就是房地产市场风险的最明显特征。

（二）我国房地产市场的未来发展趋势展望

一是房地产市场的供需状况将发生根本性的改变。之前，大量购房者源源不断进入市场，房地产市场供不应求。 现如今人口数据见顶，楼市的供需关系发生根本性变化，从供不应求到供大于求，“城中村改造”将成为房地产发展的一个重点，二手房交易市场将成为主导。 因为供求关系发生了变化，不能再以新开发土地为主，以前房地产市场重新建轻存量、重市场轻保障的运行模式即将结束，人为控制的新房价格必然受到挑战， 因此二手房市场相对更自由，有可能成为主导。

二是房价爆涨的时代已经过去，楼市将进入横盘期，房价将趋于平稳或稳中有降。 我国房地产市场已经发生根本性变化，炒房已经成为过去时。 过去房价上涨很快，在某些程度上是人们把房子当成金融产品去投资。 如今，中央三令五申“房住不炒”，而且也出台了相应的调控措施。

三是2024 年货币政策将继续对房地产市场进行调控。 中央经济工作会议提出，2024 年将坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策， 加强政策工具的创新和协调配合。 稳健货币政策要灵活适度、精准有效。 保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。2024 年，货币政策将加强与财政政策的协同， 结合财政支出发力的重点方向，预计2024 年结构性货币政策工具将加强对民营企业和房地产“三大工程”的支持。 2024 年结构性货币政策工具将受到进一步青睐， 引导更多金融资源流向房地产行业、科技创新、绿色发展及先进制造小微企业等重点领域、 重大战略和薄弱环节。 预计着眼于为保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”提供长期低成本资金，2024 年PSL（抵押补充贷款）有可能再出江湖，或由央行创设新的定向支持工具。