货币紧缩下的商业地产投资分析

秦　虎

摘要：自从2006年以来，政府不断加大对房地产市场的宏观调控，以控制不断上涨的房地产价格。随着企业融资困难的加剧，房地产业呈现了一定程度的动荡。在货币紧缩的政策下，商业地产的投资机遇与风险并存，需要更谨慎的进行投资。

关键词：货币紧缩；商业地产投资；房地产

1国内房地产现状

2006年以来，政府加大了调控力度，收紧“银根”、“地根”，限制外资炒房，提高了房地产企业的融资成本，使商品房开发节奏逐渐放缓。商业性房地产贷款和购房贷款余额增幅自2007年12月末开始逐步下降，分别由2007年12月末的30.6％和33.6％下降至2008年3月末的25.7％和29.8％。与此同时，商品房销售面积同比有所下降，2008年第一季度，全国商品房销售面积1.04亿平方米，同比下降1.4％。

自2007年11月万科掀起降价风暴，许多城市都或多或少出现了房价下跌的现象。成交量的持续下降和低位徘徊，使整个楼市一片凄凉。

2商业地产开发的概况

随着经济的发展，居民的消费需求因收入水平的提高而出现了新的变化。消费者在购物时不仅追求方便、可选性和个人品味，同时也注重整个购买经历是否愉悦。这一趋势，促成了对大型商业地产项目的需求不断增强。自中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均加快了进军中国市场的步伐，一些新兴的商业类型也推动了国内商业类物业的发展。2003年以来，国内一些大中城市商业类物业拍卖声迭起，而且卖价颇高，令人咋舌，许多城市争相兴建“商业一条街”及大型购物中心。业内人士预计，随着外资连锁商家的不断涌入，将有一些新型商业地产物业出现，例如SHOPPING—MALL、OUTLETSTORE(工厂直销店)、各类零售超市、特色商业街等，成为商业地产市场的热点。随着此类项目的陆续建成，加之国内商业物业的经营模式和管理技术不断成熟，也将逐步迎来商业地产开发经营的黄金时代。

2005年和2006年商业地产市场出现供大于求，2007年基本供求平衡。若从供应和需求两方面分别考察，就会发现2004年以来联系4年上海的商业用房成交量非常稳定，保持在210万平米左右，这说明市场需求处于比较理性的区间。

3商业地产投资与城市商圈的互动

商业地产开发与商圈关联度极高，商圈规划可指导商业地产的合理布局，有效避免不均衡发展现象。反过来，在城市周边发展水平不高的区域内，商业地产的开发将带动这些区域商业的发展，满足人们日益增长的购物需求，促进城市商业向外扩展，从而促进城市商圈重新布局。以成都市为例，成都新兴商业形态和次商圈还不发达，传统商圈主要集中在城中心，然而随着市民消费品购买力逐年提高，以及消费结构升级速度明显加快，更多的商圈因此迅速成熟，并不断消化这样的消费力，成都商业物业的投资潜力逐渐释放。

4商业地产投资的机遇与风险

在上海五大商务圈中，陆家嘴区域写字楼供应量较大，但高昂的价格让许多投资客望而却步，而且顶级写字楼多只租不售。随着城市副中心的建设，真如、五角场会有一批写字楼推出，从投资门槛和发展空间分析，具有较高的客投资性。另外，部分远郊区域的企业总部产品也可以考虑，因为这些物业性价比比较高，而且随着工业地产“招拍挂”制度的实行以及土地监管严格化，低成本开发商企业总部项目将越来越少。

在当前货币政策下，商业地产投资的关键在于投资什么样的产品。市中心商铺风险性和回报率都不错，但投资门槛较高，单价和总价偏高，而且供应量较小，郊区大型楼盘或许有许多商业配套用房，价格也较低，问题在于需用一段时间来养铺，而且未来租金水平也很难预测。所以在商业地产投资中风险和机遇并存，一定要谨慎行事。