当前房地产业面临的问题及对策研究

赵 刚

[摘要]房地产业作为国民经济新的增长点,为我国经济的快速增长做出了贡献。但是因为房地产业在我国起步晚,历史短,发展过于迅速,在很多方面还存在着不同程度的问题,阻碍着这个行业的健康发展。因此,在房地产行业表面繁荣,房价持续攀升的今天,我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题,并且探讨出有效的解决途径,以促进中国房地产业健康的发展。

[关键词]房地产业 问题 对策

进入二十世纪九十年代,中国的房地产业开始崛起,并迅速发展,现今已经成为我国国民经济的支柱产业。该行业关乎国计民生,并已远远地超出了经济范畴,对国家经济结构的构建、社会安全以及政治稳定起到了至关重要的作用。

一、我国房地产业的特征及其发展历史和相应的调控手段

1.房地产业的特征

房地产有其固有的特征。(1)地域性。房地产的特征是以土地的特征为基础的。由于土地的不可移动性,就带来了建造在其上的房屋建筑物的不可移动性,这就决定了房地产具有明显的地域性。(2)具有耐用性和长期性。房屋的正常使用年限是由它的建筑结构、用材质量、施工质量及当地条件下的自然磨损情况决定的,是房产所有人可以正常使用的年限。经国家专业部门的测算,钢筋混凝土的房屋为100年,砖混一等的房屋为80年,可见,房地产具有耐用性和长期性。(3)具有有限性和稀缺性。土地的稀缺性,城市规划限制,如建筑密度、容积率、技术制约、建设周期较长等因素决定了一定时期内房屋的供给是有限的。若短时期需求集中出现就容易造成供不应求的局面,使房地产价格迅速上涨,如果控制不当,有可能导致其泡沫的产生。(4)具有投资和消费的双重性,使其在一定的时间和空间上具有保值、增值的特性。房地产既是一种消费财产也是一种资本财产。由于它的有限性和稀缺性,导致其价格走势为上升趋势,因而在一般情况下,房地产便具有了保值增值的特性,就会成为逐利资本的追逐对象,如果投机资本大量涌入房地产市场,就会导致房地产价格的非理性上涨。(5)具有一定的周期性。房地产业是进行房产和地产的开发经营的基础建设行业,属于固定资产投资的范畴,受国家宏观经济发展战略的制约和影响较大,因此它具有一定的周期性。(6)房地产业不是一个绝对独立的产业,它与其他行业的关联度极高,如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密不可分的关系,同时,房地产业的发展也能促使一些新行业的产生,如物业管理、房地产评估,房地产中介等,故房地产业与国民经济的诸多领域都有着密切的联系,对国民经济的贡献率是很高的。据统计,在我国房地产业对国民经济的贡献率为1至1.5个百分点。鉴于房地产的上述特征及由此所产生的作用,政府对于该行业除了采用经济手段(包括金融和税收)进行调控外,还必须行使政府的行政干预管理和调控的职能。

2.我国房地产业的发展及其相应的调控手段

(1)住房商品化试点与第一次房地产热

改革开放以后,我国开始了住房制度改革,住宅商品化的工作开始推进。1979年,西安、南宁、柳州、梧州四个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1980年,邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房,调整租金,提倡个人建房、买房的设想。1992年南巡讲话后,房地产业开始迅速发展。1992年-1993年,我国出现了第一次房地产热。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀引发了国内的通货膨胀。随后,从1993年7月开始,我国政府开始着手整顿金融秩序,控制金融资金流入房地产领域的数量。

(2)住房分配货币化与住房二级市场的形成

1998年7月3日,国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,规定从1998年下半年停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,同时实行积极的税收政策和住房金融政策,鼓励居民住房消费,尤其是银行推出了个人购房按揭贷款业务,有效激发了长期被压抑的购房需求,住房消费有效需求迅速释放,这标志着我国实行了四十多年的福利分房制度发生了根本性变革,住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。从1999年下半年起,住房二级市场开始放开,允许房改房上市交易,增加了个人购房的支付能力,使住房需求在短时间内迅速增加。另外,随着工业化和城镇化发展,城市人口增加,大规模城市改造和居民拆迁,使住房销售市场的被动需求也不断增加。

(3)土地市场规范化与第二次房地产热

2002年,为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题,国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。从此,土地市场走向了规范化发展的道路,也催生了中国的第二次房地产热。2003年6月,鉴于新一轮房地产热可能引发的投资风险,中央发布了“121”号文件,规定对手续不全,自有资金不全的房地产项目不得发放贷款,不得使用银行贷款垫资,房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。2004年4月,国务院将房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目的资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同时,国务院办公厅发文,要求半年内停止审批农用地转为非农用地,全面清理整顿在建、拟建项目,暂停部分项目的开工建设。

(4)支柱地位的确定与第三次房地产热

2003年9月,为了促进房地产业持续健康发展,国务院发布了“18”号文件,首次公开肯定了房地产业在国民经济发展中的支柱性地位,并明确提出房地产业要持续健康发展。

为了解决我国局部地区出现的房地产热,自2005年3月起,国务院建设部等政府部门连续颁布“双八条”,稳定房价时间表《关于加强房地产税收管理的通知》等相关政策,对房地产市场进行调控。此次调控最大的不同就是将调控的重点指向需求,特别是抑制投资性和投机性房地产需求。2006年4月28日,为了抑制投资需求央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,五年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。2006年5月17日,国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施(通常称之为“国六条”),包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面,随后一系列细则陆续出台。从九部委十五条调控细则到住房结构调控的“165”号文件说明,到规范房地产开发商经营方式的“166”号文件,再到限制外资入市“171号”文件以及最新的强征个税的“108”号文件。新一轮宏观调控的核心,是做好稳定房价的工作,保证低收入家庭的住房需求,打击房屋投机等非理性需求,促进房地产业的理性回归。

二、目前房地产业的现状及所存在的问题

1.目前房地产业的现状

房地产业作为国民经济新的增长点,为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门统计,2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.6-1.2个百分点。房地产业的开发投资高速增长,供销两旺,供求总量基本平衡。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1-9月份房地产开发完成投资6495亿元,同比增长32.8%,高于固定资产投资增幅(31.4%)1.4个百分点,占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8%。其中新开工面积增长30.4%,购置土地面积同比增长44.7%,增幅平稳下降。土地开发面积同比增长38.9%,与前两年增幅持平,商品房竣工面积增长34.9%,销售面积增长35.9%,销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点,出现了供销两旺的态势,但到了2008年下半年,一场席卷全球的金融海啸,给我国的经济带来了一些负面的影响,经济发展速度放缓已是不争的事实。各地房价应声下落,特别是一线城市的房地产市场出现了“跳水走势”。居民的消费水平明显下降,由于对危机的恐惧,大多数人采取了“现金为王”的策略,对房产的消费采取了观望的态度,更有甚者,一些贷款买房的消费者因不堪资产缩水而采取“断供”的方式,使国家金融资产的安全也受到了威胁,还有一些投资中国房地产的国际大财团,由于金融风暴的影响使其财力受损,从而减少对我国国内房地产的投资,甚至竞相抛售国内房产。至此,我国房地产市场迎来了一个寒冷的冬天。许多经济学家预言这个冬天不但寒冷,而且漫长。我国政府为了应对金融危机,采取了积极的货币政策,在短短的时间里连续三次降息,并采取了降低存款准备金比率和去除银行信贷上限指标等配套措施,加大资金的投放力度,降低税赋等来刺激国内需求。2009年1月,我国房地产市场便有了复苏的迹象,一些主要城市的房屋交易量开始有所增加,成交价格也止跌回升。那么,出手的购房者又是以怎样的心态来购房呢?据南方周末记者观察,有这样的三种心态人在购房:其一,三、四十岁,即将结婚或者生了孩子要换房,观望了半年甚至一年两年,发现降价无望,在回暖压力之下仓惶买入。其二,一些先知先觉的消费者,担心宏观经济未来可能出现通货膨胀,出于资产保值的考虑而出手购房。其三,一些精明的香港基金经理纷纷开始到北京、上海购买高档物业,主要用作投资。另外,目前国内保险业已经被主管部门允许直接投资于房地产市场,还有备受观注的房地产投资信托基金,它们也已经出手了。这些力量,均为我国现今房地产市场迅速回暖的生力军。但是,在这些繁荣的背后,我们却不能忽视其中存在的问题。

2.目前房地产业存在的问题

(1)土地资源的浪费与流失。由于开发的失控和无序发展,导致耕地面积缩减,一些开发商受利益的驱使,擅自改变土地的使用性质,更有甚者,为了逃避了卫星监测,将开发的地产项目与农业大棚生产挂起了钩。土地是人类赖以生存的基本要素,如果不加以控制,盲目进行房地产开发,未来我们的子孙将只能对着那些钢筋混凝土的“森林”喟叹了。

(2)商品房空置量增加,而且有进一步扩大的倾向。由于人们购房的目的之一是投资,获取其中的差价是最终目标,因此,买房而未使用会导致短期市场虚假繁荣,令房地产价格大起大落,不利于房地产业的健康持续发展,据统计1993年底商品房空置面积达到5000万平方米,此后这一指标持续上升,2000年达9000万平方米,到2003年11月底已突破1亿平方米,同比增长6.5%,其中,空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例是商品房的空置率一般应控制在10%左右,而中国的空置率已接近20%,而且随着中国人口结构的变化,“四二一”的家庭模式将会使商品房的空置率进一步扩大。

(3)房地产业的发展与我国金融体制的关系很不合理,会导致金融风险的发生。我国房地产开发缺乏稳定的资金来源,除了一部分大型的地产商在股市融资,很大一部分资金仍依赖银行信贷。随着个人住房按揭贷款的普及,绝大多数购房者的购房资金依赖于银行。由于我国居民的收入水平相对较低,收入的稳定程度也不是很高,未来的还贷能力存在着不确定性,这会诱发金融资产的不良性,导致未来风险的发生。

三、我国政府应采取的政策措施

上述问题是我国房地产发展进程中的一些瑕疵,是可以通过政府的调控政策得到解决的。谈及政策,我认为英国的H.K科尔巴奇在他的著作《政策》中阐述得十分精辟。他认为,政策是“国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团为了实现自己所代表的阶级、阶层的利益与意志,以权威形式标准化地规定在一定的历史时期内,应该达到的奋斗目标,遵循的行动原则,完成的明确任务,实行的工作方式,采取的一般步骤和具体措施。政策具有以下特点:(1)阶级性是政策的最根本特点。在阶级社会中,政策只代表特定阶级的利益,不反映所有人的意志。(2)正误性。任何阶级及其主体的政策都有正确和错误之分。(3)时效性。政策是在一定时间内的历史条件和国情条件下推行的现实政策。(4)表述性。就表现形式而言,政策不是物质实体,而是外化为符号表达的观念和信息。它由有权机关用语言和文字等表达手段进行表述。由于政策的特点和作用,在一个健康持续的市场里,就必须有相适应的政策和成熟、科学的监管体系来进行规范。记得索罗斯有过一段这样的讲话发人深省:“我在金融市场进行投机,我是按照通行的规则来做的。如果禁止投机,我也不会投机,如果允许投机,那我就会投机,所以我实际上是一个参与者,一个金融市场合法的参与者,我的行为无所谓道德与不道德,因为这里没有所谓的道德。如果我违反规则,那我就是做错了,但我没有违反规则,我采取的行动有时会出现惊人的结果,这不是我的责任,这是制定游戏规则的人的责任,而且事实上,我更关心让规则正确,我希望市场运作良好,我只是一个市场的参与者,这是我的职业”。可见,市场的健康与否,不在于参与者的行为,而取决于政策即制定的游戏规则的正误。

针对我国房地产市场存在的问题,我国的房地产政策的制定应该从以下方面加以完善。

1.严格加强房地产用地的监管,开发建设用地的规划和城市的发展建设规划相适应,杜绝土地性质的随意改变,土地的使用权限应集中于国土资源部,防止在土地开发上的地方保护主义和权钱交易。

2.房地产开发商资质的考评工作应该完善,防止不够资质的公司介入其中,造成固定资产投资过热,资源浪费和无序竞争的现象产生。

3.采取售租并举的住房政策。“居者有其屋”这是一个理想化的世界,与中国的社会现状和未来发展都不吻合,由于我国的居民收入水平还比较低,住房虽为生活必需商品,但拥有其产权则需较大投入。因房屋的产权属于高档商品行列,我国政府应鼓励百姓租用住房,并完善租房体系,改民间租用方式为官方租用管理模式,这样既可以使住房消费理性化,提高百姓的生活品质,又可以抑制房地产的投机炒作。对于出售部分的房地产的价格应该大幅度上涨,它的价格不应以建造成本等相关成本费用做依据,而是还要考虑土地稀缺性和不可再生性等因素以及环保等因素,昂贵的价格可以使拥有其房屋所有权为少数人的专利,真正使拥有住房所有权的行为是一种真实有效的消费行为,而不是以银行信贷的垫资消费行为(个人购房信贷将最终取消),这在一定程度上解决了我国贫富分化的现实问题,同时也使中国百姓真正过上自己的生活而不是为子孙后代积累财富,使我们的后代从小就能学会自食其力,建立良好的民族生存观,国家对房地产商取得的高额利润征收相应的暴利税,充实国库,并用以改善和补贴租住房屋者的生活。由此可以改变我国房屋自有率过高的现状(我国城市居民住房自有率高达82%)而发达国家美国和英国仅为68%和56%。其他欧洲国家仅为30%-50%)。随着人口数量的减少,过高的住房自有率会使未来的房屋空置量增加,新开工房屋量就会受到影响,房地产业可持续发展就会受阻,供大于求的局面将对未来房地产业产生重创。同时,房屋自有率的商企也加大了城市改造拆迁的成本。

4.对房地产业的资金来源做好合理组合,降低房地产商以银行信贷进行开发的比率,防止金融风险的产生。

我国房地产业的健康和可持续发展,应该着眼于中国自己的国情,出台的相关政策力求适时适当,既要借鉴国外成功的经验,又要避免过度迷信,要建立一套我们自己的切实可行的科学完备的政策体系,为我国的房地产业保驾护航。