加强房地产经济理论与实践问题的研究

张跃庆

改革开放以来，我国房地产业得到了很大的发展。房地产关联度广、带动性强、贡献率大，已经成为国民经济的支柱产业。房地产业发展，有力地拉动了GDP的增长，促进了国民经济的发展，支持了城市化的进程，不断地满足着居民对住房的需求。在中国经济崛起中，功不可没。

房地产业快速发展，出现了一些问题。最明显的问题，就是房地产价格不断上涨，房地产价格居高不下，成为全社会关注的热点。数据显示，2009年，全国住房销售平均价格约4700元/平方米，比2008年均价上涨了813元/平方米，涨幅接近25%。一些大城市房地产价格上涨的速度更快。北京上涨了约80%，上海上涨了约113%，深圳上涨了约103%。绝大部分城市房价收入比达到了1：10，甚至在一些特大城市达到了1：20到1：30，远远超过了1：3—6的国际标准。

为了调控房地产市场，规范房地产经济运行，解决房地产价格不断上涨的问题，2003年中央出台了《关于促进房地产市场健康持续发展的意见》（即2003年中央18号文件），开始了对房地产调控。2005年出台了“国八条”，要求“稳定住房价格”；2006年的“国六条”，要求“控制住房价格过快上涨”；2007年的两个70%，要求“抑制房地产价格过快上涨”；2009年出台了“遏制部分城市房价过快上涨”等调控政策。但是，调控的成效不仅不太明显，甚至还形成了越调控价格越上涨的情况。进入2010年，国务院与国务院主管部门又出台了相应的调控房地产及其价格的政策措施。温家宝总理在今年的《政府工作报告》中也进一步阐明了调控房地产市场和房地产价格的方针政策。

形成房地产价格居高不下的原因是多方面的。有经济方面的原因；体制方面的原因；制度方面的原因；政策方面的原因；市场方面的原因等等。2009年房地产价格快速上涨的实际状况表明，房地产市场投资投机性，以及支持这种投资投机的银行大量信贷或流动性，是造成房地产价格上涨的主要原因。一些媒体根据统计数据指出，为了应对国际金融经济危机，国家投资4万亿扩大内需，在适度宽松货币政策的条件下，2009年银行发出的约10万亿信贷资金，大部分流向了房地产。北京、上海、深圳投资投机性购房，占到了住房总购买量的62%、51%、57%。2009年个人向银行购房贷款达到了约25000亿元。

房地产价格，是房地产市场经济的核心，涉及的范围很广。要解决房地产价格高和不断上涨的问题，就必须完善房地产经济制度，转变房地产经济发展方式，规范房地产市场运行，加强国家对房地产经济的调控等一系列理论与实践问题。本文就其中一些问题，提出一些粗浅的看法。

当代中国房地产是改革开放的产物

半殖民地和半封建的旧中国，在一些沿海工商业城市，房地产已经有了一定程度的发展。中华人民共和国成立，三大改造完成，建立了社会主义经济制度，实行了计划经济体制。在计划经济体制下，城市国有土地实行的是“无偿、无期限、无流动”的使用制度；住房实行的是“国家统建、统分、统包”的“实物分配、低租金、福利制”的住房制度。在这种体制下，房地产不是商品，无法进行经营，虽然国家进行了大量的房地产开发建设，但是没有房地产业。

社会主义市场经济体制的建立，把城市土地纳入了市场经济运行的轨道，城市土地使用权成了商品，建立城市土地使用权市场，通过土地使用权市场实现了城市土地资源优化配置；住房制度改革，使住房变成了商品，建立了住房市场，住房可以买卖；城市管理体制改革，把城市建设纳入了市场经济运行轨道，可以按照市场经济方式对房地产进行开发经营。当代中国房地产业，就是在这样的基础上发展起来的。

当代中国房地产，作为改革开放产物的这种特殊性，决定了我国房地产经济发展的广度和深度，以及房地产市场运行和管理规范和完善程度等，都依赖于城市土地使用制度、住房制度和房地产经济制度建立的完善程度和运行的规范程度。所以，只有进一步深化房地产经济体制改革，建立完善的与社会主义市场经济体制相适应的城市土地使用制度，城市住房制度以及房地产市场运行和调控管理制度，才能解决目前房地产经济发展中的深层次问题。

房地产对投资投机者不应当具有增值保值的功能

投资房地产可以实现增值保值，为大量资金进入房地产提供了理论根据。但是这个理论，在我国城市土地国家所有制的条件下，对于投资投机购房者和囤积土地者，是不能成立的。

在市场经济条件下，房地产是可以保值和增值的。房地产增值保值，是由土地的特性决定的。土地使用价值是永存的，是不可灭失的；土地资源是有限，不可能随着需求的增长而无限地增加供给；土地特别是城市土地随着城市基础设施和市政设施的完善，价值会不断地增长。这就是房地产增值保值的根本原因。这种情况说明，房地产或土地价值的这种增值，不是房地产投资者或持有者投资的结果，而是社会发展与国家或城市政府投资的结果。在土地私有制的条件下，土地或房地产这种价值增值，自然落入了土地所有者即地主或房地产经营者手中。但是，即使在土地私有制条件下，人们也认为这种土地价值的增值落入土地所有者手中也是不合理的。因为它违背了市场经济所遵循的“谁投资，谁受益”的原则。为此，西方经济理论曾经提出了通过税收或明确产权的方法，解决经济这种外部性的问题。我国民主革命先行者孙中山则提出了土地“涨价归公”的主张。

在我国社会主义市场经济条件下，房地产也是可以保值增值的。但是，这种增值的价值，应当归国家或城市政府所有。因为，在我国具体条件下，不仅由于城市土地属于国家所有，土地增值收益自然应当归国家所有；而且城市土地或房地产价值增值，也是由于国家或城市政府对城市基础设施和市政设施投资的结果，因此也应当归国家或城市政府所有。总之，无论从土地所有权的角度说，还是从投资者的角度说，城市土地或房地产价值增值，都应当归国家或城市政府所有。

从理论上说，在我国具体条件下，房地产对于购房投资投机者和经营者不仅不会增值保值，而且还会随着房地产使用年限的延长，使价值逐步减少。这是因为在我国，住房投资者与使用者，只能取得70年土地使用权，土地每使用一年，就会减少一年的土地使用权价值即减少1/70的价值；房屋则随着房屋使用年限的延长，房屋价值也在相应地减少，减少的程度由折旧率决定。如果开征了房地产保有环节的税收（物业税或财产税），在持有房屋期间还必须不断地增加支出。

问题是在我国现实生活中，投资投机购房者和土地的囤积者，通过持有房地产实现了保值增值的功能。这种状况只能说明，由于我国房地产经济制度或租税费制度不完善，从而使土地增值收益从国家即国有土地所有者手中，流失到投资投机购房者和土地囤积者手中。所以，正确地认识土地或房地产增值的原因，通过完善房地产租税费制度，规范房地产收益分配关系，特别是规范土地或房地产增值收益的归属，才能从理论与实践上不仅解决由于大量投资投机不断地推高房地产价格这个社会各方面关注的热点问题，而且也才能把投资投机主导型的住房市场，转变为消费主导型的住房市场，并实现房地产社会公平。

房地产市场是垄断竞争市场，房地产价格是垄断价格

土地或房地产市场不是自由竞争市场，是垄断竞争市场。这是由土地的有限性、土地经营的垄断性决定的。土地的有限性，不仅决定了土地的总量是有限的，即不可能随着需求的增加而无限地增加；而且也决定了在特定区域内（区位），土地始终是一个确定的量。这种状况也就决定了，谁取得特定区域上的土地开发权，谁也就取得了特定地块的垄断经营权。因为在一块特定土地上，只能排他性地由一家或几家房地产企业进行开发建设，即进行垄断经营。

在土地或房地产市场上也存在着竞争。由于土地的有限性和经营的垄断性，在一个特定的区域，只可能形成（周围）少数几家房地产企业竞争。这种竞争在经济学上就叫做环形竞争。在环形竞争中，由于房地产企业人数少，很容易达成价格协议。这在经济学上就叫做合谋。由合谋形成的价格，就叫做合谋价格。合谋价格，就是房地产垄断价格的形式。

关于土地与房地产这种垄断价格的决定与实现问题，马克思在《资本论》中作出了经典的说明：“我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”（《马克思恩格斯全集》第25卷 第873页）我国目前房地产价格就是由投资投机购房的“购买欲”，即购房不是为了取得住房的使用价值，为了消费，而是为了取得价值，即实现价值增值的目的。为此，他们就力求把房地产价格推高，以便通过买卖价格差额，实现价值增值的目的。这就是所谓“买涨不买跌”的真实原因。同时，支持这种“购买欲”的“支付能力”，即资金（资本），也主要不是来源于他们的自有资金，而是借助银行等金融机构信贷资金构成的“支付能力”。所以，规模过大的房地产信贷和流动性，有力地支持了投资投机购房需求，成为推动房地产价格上涨过快的重要原因。

理论与实践都表明，通过增加土地与房地产供给，虽然增加了房地产市场上商品的供给数量；但是，由于土地以及由土地决定的房地产供给的数量总是有限的，是无法满足经济社会发展对房地产的巨大需求的。所以，单纯依靠增加房地产供给，无法实现对房地产价格的调控。因为，供求决定价格，是完全自由竞争市场价格决定规律，垄断竞争市场存在着“市场失灵”，供求、竞争无法充分发挥作用，所以不能有效地对价格发生作用。只有根据房地产市场是垄断竞争市场，房地产价格本质上是垄断价格这种经济性质，才能有效地对房地产市场和房地产价格进行调控。

住房保障制度是对房地产“市场失灵”的弥补

城市土地的有限性和区位性，决定了住房市场的垄断性；住房所具有的社会保障性，决定了住房是一种准公共产品；垄断性和准公共产品性，决定了住房市场是一种垄断竞争型市场。在垄断市场上供求、竞争和价格机制不能充分发挥作用，因而存在着“市场失灵”的问题。“市场失灵”，要求国家或城市政府进行干预或弥补。住房保障制度，就是国家或城市政府对住房市场与住房价格干预或弥补的一种形式（方式）。

住房保障制度一旦建立，统一的住房市场就分割为两个构成部分。一部分，即社会高收入群体的住房，由住房市场供给，价格由住房市场（供求关系）决定；另一部分，即中低收入群体住房，通过住房保障制度，即通过国家或城市政府对他们住房进行补贴，实现他们的住房消费。

供给高收入者住房的住房市场，由于存在着经营垄断，因而也存在着“市场失灵”，也要求国家进行干预。国家对这部分住房市场的干预，主要是规范市场性质；调控个人或家庭对房地产资源的占有量。城市土地国有的，土地资源是有限的和稀缺的，房屋是建筑在土地上的，决定了人们在占有土地和房地产资源方面，必须坚持公平的原则。绝不能因为有些人有钱，就可以无限地占有有限的土地和房地产资源。为了实现公平占有的原则，必须对个人或家庭住房消费数量进行限制或进行数量控制。在这个前提下，对这部分住房市场的调控，不仅不是调控价格，而是应当通过价格实现房地产资源的优化配置。但是要加强对房地产持有者获得的收益进行调控和管理，特别是对他们过多地占有的房地产资源，实行累进税制度，以实现公平占有与公平分配房地产资源的目的。

通过建立住房保障制度，弥补了依靠住房市场不能解决中低收入者的住房问题，实现了对住房“市场失灵”的干预或弥补。但是，住房保障制度的建设，必须根据城市政府的财政状况、需要保障对象的数量，以及他们收入水平等的不同情况，确定保障的范围、保障的水平和保障的形式。我国目前住房保障制度，是由三种方式构成的，即最低收入群体供给廉租住房制度；低收入群体供给经济适用住房制度；中低收入群体供给公共租赁住房或限价商品房制度。

我国住房保障制度虽然基本上建立了起来，但是还存在一些问题，需要进一步完善。其中主要是住房保障覆盖面比较小，还存在着住房“夹心层”的问题；住房保障方式、保障住房开发建设方式，以及保障住房的管理机构等问题，需要进一步加以解决和在制度上进一步加以完善。

住房保障制度建立，不仅提高了居民住房支付能力，有力地解决了中低收入者的住房问题，从而也就使住房市场回归到了消费主导型市场的基础上。

加强房地产调控必须建立健全调控体系

为了提高房地产宏观调控的效力，必须加强房地产市场调控体系的建设。房地产市场调控体系主要是由调控的主体、调控的客体以及调控的政策手段等构成的。针对目前房地产宏观调控中的问题，应当做好以下几项工作。

（1）转变政府职能，规范政府行为

我国是社会主义国家，城市土地属于国家所有。土地国家所有制，是由土地本身自然经济性质决定的。马克思指出：“从一个较高的经济社会形态的观点来看，个别人对土地的私有权，和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。甚至整个社会，一个民族，以至一切存在的社会加在一起，都不是土地的所有者。他们只是土地的占有者，土地的利用者，并且他们必须象好家长那样，把土地改良后传给后代。”（《马克思恩格斯全集》第25卷 第875页）土地国家所有制，不仅是社会主义房地产市场经济的基础，而且也是整个社会主义市场经济的重要基础。

城市土地的国家所有制，决定了土地或房地产经济发展的最终目标，只能是为了满足经济社会发展和居民住房的需要。把土地与房地产纳入市场经济运行的轨道，不是为了使土地与房地产实现价值增值，从土地与房地产增值中获得收益，而是为了通过市场，优化土地与房地产资源的配置，更好地发挥土地与房地产在满足经济社会发展和居民住房需求方面的作用。为此必须转变政府职能，规范政府行为，彻底解决“土地财政”问题。

只有把城市政府的职能转变到为社会提供公共产品和公共服务方面，割断城市政府与房地产开发商的利益关系，也才能把房地产经济发展从追求房地产价值增值，作为实现GDP增长和取得“土地财政”的手段，转变到以消费为主导的模式上来，把解决居民住房消费作为民生工程的重要内容。

当然，转变地方政府职能，必须正确处理中央政府与地方政府财权与事权的关系，进一步完善分税制，完善地方官员考核指标体系，即加强这方面的制度建设。

（2）进一步完善与社会主义市场经济体制相适应的土地产权制度，规范土地市场行为，是调控房地产经济的重要手段。现在急需解决的问题是，第一，为了降低住房价格，应当将住宅用地一次出让70年的年期（限），改为年地租的出让方式；从一次收取70年的出让金，改为收取年地租的方式。第二，保障住房用地，应当采取限地价或限房价的出让方式，规范土地出让行为。第三，严格土地出让后的管理，及时形成有效的房地产供给，防止土地闲置和浪费。违背土地出让合同规定的，必须强行收回土地使用权。严格禁止“囤积土地”的行为。

（3）建立健全住房金融制度，转变房地产金融的支持方向，完善房地产金融支持政策。房地产金融应当从主要支持房地产开发，转向主要支持房地产消费；改变房地产开发企业主要依赖银行信贷资金的状况。目前出台的一些住房信贷政策，对于遏制房地产投资投机行为会起到一定的作用。虽然建立健全住房金融体系和房地产信贷制度还存在着许多困难，但是必须改变我国目前这种房地产开发建设的资金，即支持房地产供给的资金；以及购买房地产产品的资金，即支持房地产需求的资金，都来自银行的状况。由于房地产供给和需求的资金，都是来自银行，于是形成了银行资金的自我循环的局面。房地产金融这种自我循环的格局，不管是供给还是需求，只要一方出现问题，不仅对房地产经济，而且对银行金融以至整个国民经济都会造成巨大的风险。

（4）尽快完善房地产租税费制度。房地产租税费制度，是对房地产收益分配的体系。为了规范房地产市场，必须把土地增值收益即地租，收归国家所有。按照马克思的理论，放弃地租，就等于废除土地所有权。土地增值收益流失，为投资投机购房者提供了条件，成为他们炒房的真正原因。税收是调控房地产收益分配的重要手段。为了遏制房地产投资投机，规范房地产经济运行，应当尽快出台物业税或房地产税，提高投资投机购房者的持有成本，同时实现对住房交易获得的高额利润或个人所得重新分配。目前房地产各种收费太多太滥，必须加以规范。

随着《中国房地产信息》改刊为《中国房地产业》，刊物指导思想也向坚持房地产理论与实践的结合，深入探讨中国房地产经济发展规律，论证房地产业发展政策的理论基础，力求对房地产业发展具有指导意义。为了祝贺和支持改刊，特写了这些想法，请各界批评指正■。