小产权房的利与弊探讨

摘要：当前，小产权房成为社会热点问题，褒贬不一，虽然管理部门明确指出其不合法，但小产权房却屡禁不止，呈现愈演愈烈之势。本文分析了小产权房的利与弊，并在此基础上提出解决小产权房问题的建议。

关键词：小产权房；利与弊；探讨

随着房价的一路飙升，许多地方出现了房价相对便宜的小产权房。 所谓“小产权房”是指一些集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房没有国有土地使用权证和房屋所有权证，只有乡镇政府或村集体发放的房屋所有证明，不具法律效力。虽然管理部门明确指出其不合法，但小产权房的规模和范围不断扩大呈现愈演愈烈之势。小产权房长期行走在法律和政策的边缘，褒贬不一，争论不修，很有必要规范。

一、小产权房产生的原因

（一）不断上涨的房价是开发小产权房的直接原因。当今房价高居不下，而城市居民收入的涨幅远远低于房价的涨幅。然而小产权房的价格却仅为同地段商品房价格的三分之一左右，许多购房者对商品房的价格望而生畏，即使知道小产权房存在诸多弊端，他们仍经不起诱惑，愿意冒风险来认购。

（二）经济利益的驱动是开发小产权房的内在动力。开发商、农民和村、镇集体都能从中获取利益。开发商利用政策上的缺陷，以低成本获得集体土地，然后建小产权房出售。大部分小产权房建设用地都是以旧城改造、农民集中居住、新农村建设等名义获得，采用这种方式无须经过大量繁杂的审批手续，同时又逃避了土地出让金、城市建设配套费等税费。对开发商而言，建小产权房可以取得事半功倍的成效。面对火爆的房地产市场，村、镇集体也可以从小产权房开发中获得丰厚的收益，这在一定程度上给了农村集体开发小产权房的动力。对农民来说，作为集体土地的主人，小产权房将使他们成为土地增值的最大收益者。

（三）现行土地制度的缺陷是导致小产权房屡禁不止的根本原因。法律上的缺陷导致小产权房买卖双方存在侥幸心理。我国法律规定了城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地，属于农民集体所有。《土地管理法》虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但它对农民在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定。在这种情况下说它违规也行，说它不违规也行。显然，这中间有许多法律空白或缺陷。一些行政执法部门面对小产权房的迅速蔓延，显得那么的无奈，原因恐怕正在于此。许多购买小产权房的百姓都认为法不治众，甚至认为小产权房将来可以转为大产权房。

二、小产权房的利与弊

凡事都有利与弊，小产权也不例外。小产权房有利的一面 ：

（一）小产权房可以缓解住房压力，抑制房价虚高上涨。由于我国城市化进程加快，大量农村人口涌入城市，导致对住房的需求不断增大。由于城市土地供应受土地指标等瓶颈的制约，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。小产权房的出现满足了特定消费层次人员的基本居住需求，可以起到平抑城市商品房价格的作用。

（二）小产权房有利于维护农民和村集体的利益。目前我国商品房开发方式是政府先将集体土地征为国有土地，然后再出让给开发商，高额的土地出让金由政府获得，农民只得到极少的补偿，这是对农民是不公平的。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享到比土地补偿更高的增值。

（三）小产权房的开发建设，也可以推动农村经济发展，加快新农村建设，加快农村的城市化进程。

小产权房不利的一面：

（一）小产权房没有合法产权，购房者的权益得不到保障。我国的宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”在集体土地上兴建的房屋将无法取得土地管理部门颁发的《国有土地使用权证》和建设部门颁发的《房屋所有权证》。若遇到国家征用土地或拆迁，购房者的权益得不到保障。

（二）小产权房不能上市交易或抵押。《房地产管理法》规定，没有《房屋所有权证》的住宅将无法办理过户手续。根据《土地管理法》，集体土地只能在集体经济组织内部流转，不能在市场上自由流通，因此业主不能进行房屋上市交易、抵押、遗赠等，小产权房的买卖或转让合同不受法律保护。

（三）小产权房能滋生腐败。一些农村基层干部，利用开发建设小产权房的机会，非法买卖集体土地，将卖地款占有已有，此类案件时有发生。另有一些人弄虚作假违规搭建，骗取国家拆迁补偿款，有的引发群众集体上访，造成很坏的社会影响。

三、妥善解决小产权房问题的建议

小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎，政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥善处理小产权房。笔者建议：

（一） 建立集体土地使用权流转制度

出现小产权房的根本原因是现行土地制度的缺陷，因此改变单一的土地供应模式，建立集体土地使用权流转制度，积极稳妥推进农村集体建设用地使用权流转，规范流转行为，是减少小产权违法用地的有效途径之一。面对小产权房这样的新事物，政府的应对办法，不应是警告和查处，而是要考虑修改土地管理法，把部分被剥夺了的集体土地开发权、处分权还给农民集体，允许集体所有的土地直接进入市场，建立城乡统一的建设用地市场。同时将小产权房用地与国有建设用地同样纳入规划管理和计划管理的轨道， 实现集体对土地的真正所有，这是消灭小产权房的根本所在。

（二）完善城镇住房保障体系 ，加快城乡一体化建设

政府应加大保障性住房建设力度，通过限制小产权房流转、回购等办法, 将小产权房纳入廉租房、经济适用房等住房保障体系。政府必须在完善住房供应结构和住房保障体系上下工夫,为农民工和大学生建设保障性住房， 建立起满足不同购房群体需求的住房体系, 加大各阶层住房供应量, 尤其是经济适用房、廉租房等一系列保障性住房的供应, 完善房地产市场秩序。只有这样, 新出现的小产权房市场才能逐步健全和规范, 老百姓才能真正实现居有定所。同时，结合“以城带乡 、城乡结合”市场运行机制，逐步实现房地产市场城乡一体化建设。

（三）对现有小产权房进行分类处理

对于已建成的小产权房，若全部拆除，一方面不利于社会稳定，另一方面也是对资源的浪费，因此，应视具体情况而定。对于非法占用基本农田和保护耕地开发建设小产权房，要坚决查处，强制拆除，并进行土地复耕，以维护法律的严肃性。对于那些在农村集体建设用地和宅基地上已经建成出售的，且符合规市规划和土地利用总体规划的，在建设过程没有审批手续，可以补办土地出让手续，使其合法化。对于在农村集体建设用地和宅基地上已经建成没有销售的，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，政府可进行质量验收，符合标准的可由政府统一收购， 把其转为经济适用房、有限产权房、或政府廉租房，从一程度上解决保障房不足的问题，以发挥最大的经济和社会效益。

小产权房是在中国特殊的城市化背景下产生的，发展至今，虽给房地产市场注入了活力，但小产权房的存在是弊大于利的。处理小产权房涉及千家万户，关系各方切身利益。希望有关部门制定一个既能维护法律的权威，同时又可以遏制小产权房发展势头的好办法，以维护人民群众的利益，促进社会和谐发展。

作者简介：

沈金凤 (1969.11-)，女，江苏省如皋市(籍贯) ，现职称：房地产经济师 、土地估价师 ，学历：本科 ，研究方向：土地评估、土地管理。