全国房地产行业九月政策及市场情况分析

● 整体行业走势基本维持谨慎判断：房地产行业宏观政策的收紧状态短期内仍然不会

出现松动，行业限购令已经扩散至二三线城市；随着保障性住房提上日程，各地纷纷开始推出公租房管理平台，房地产行业短期内将不太可能出现全面回暖。

● 9月份国房景气指数为100.41，环比下降0.71个百分点，同比回落3.11个百分点。未来全国房地产景气仍将处于回暖阶段：现有严厉楼市价格控制基本全面摊开，这也意味着房地产市场基本已经探底，未来进一步走低的可能性不大。

● 1-9月份，全国房地产开发投资44224.84亿元，同比增长31.97%。1-9月份，房地产开发企业本年资金来源61947.18亿元，同比增长13.17%。商品房销售面积71288.75万平方米，同比增长12.9%，增幅比前8个月的累积增速下降0.7%。商品房销售额39311.54亿元，同比增长23.3%，增幅比前8个月的累积量下降2.7个百分点。

● 一线城市普遍表现不佳，库存出现不同程度的上升。四大城市成交量有一定回复，但主要是受到大量新楼盘等推手的作用。

● 二线城市成交量总体波动幅度在20%，涨跌参半；三线城市房地产市场比二线城市稍好，但库存量也出现不同程度上升。

● 主流房企投资战略出现新趋势，万科紧跟保障房政策持续走强，而招商地产着手依靠网络推动销售。环比上月，主流房企均出现不同程度的大幅度上升，且1-9月的整体业绩将去年同期均有大幅上升。

一、本月房地产政策与行业要闻

（一）国务院：四项措施推进保障性安居工程建设和管理

国务院总理温家宝9月19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。会议研究确定了以下政策措施和工作要求：

1、中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。确保用地供应，落实好税费减免政策。引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

2、提高规划水平，确保工程质量。贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。

3、建立健全监管机制。规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。

4、坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。

（二）国土资源部：将取消土地供应双轨制

国土资源部在9月19日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。经过近30年的改革创新实践，城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度，但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。

（三）国家统计局：房地产企业景气连续三季回落

国家统计局10月13日的数据显示，房地产业三季度企业景气指数环比继续回落，自2009年三季度以来首次回落至了120以下，连续三个季度环比、同比回落；房地产业企业家信心指数已连续六个季度位于行业最低，三季度跌破临界值到99.9，环比大幅回落7.6个点。

（四）国务院发展研究中心：2012年一季度楼价将会出现下滑

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日在世纪清华珠江论坛上指出，楼价在明年一季度应该会出现下滑。假定明年一季度所有政策变量不变，仍维持当前的紧缩力度和经济环境，2009年、2010年开工的房地产项目，到明年一季度竣工面积和销售面积的缺口会达到峰值。若政策不作变化，那个时候房市应该会出现价格调整。

巴曙松表示，这一轮紧缩持续的时间会比想象的长，因为保障房建设对冲了楼市下滑对经济的负面影响，所以紧缩力度可以一直保持。目前很多房地产上市公司销售业绩开始下滑，但房地产调整表现出的很可能不是价格大幅下调，而是行业内的整合。

（五）房地产协会：房地产行业的“金九银十”风光不再

中国房地产学会副会长陈国强表示，中国楼市的传统旺季“金九”已归于平淡，而刚刚过去的“十一”黄金周的销售情况似乎也预示着“银十”风光不再。上海房地产秋季展示会人气虽旺，但观望者居多；深圳等地的房地产交易会甚至出现了客流下滑、看多买少的局面；北京市国庆期间成交量比去年同期明显下降。优惠不明显，房价仍坚挺是许多意向购房者的看法。

从目前走势来看，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，成交价格也开始显露出下探趋势。从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。

（六）国际物业公司DTZ：中国商业地产将进入黄金十年

国际物业公司DTZ戴德梁行10月12日发布的最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务将是两大助推剂。

戴德梁行高级助理董事王玉珂表示，随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。另一方面，中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展，商业地产作为服务业的发展平台，对其的需求量也将随之增加。此外，以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济发展方面比住宅有明显优势，因而其发展也更容易得到国家政策的支持。

二、全国房地产分析

（一）全国房地产行业景气指数

1.先行指数构成指标：

*1.商品房新开工面积

*2.土地购置费投资总额

*3.自筹资金

*4.自有资金

*5.商品房房地产总投资

注：指标名前有“*”号的是逆转指标

如图1所示：（2010=100）（领先7个月）

从图上可以看出，全国房地产景气先行指数自2010年3月达到最高点以来，然后开始回调，并于2010年年底达到阶段性最低点，此后在中位进行震荡。造成这种现象的主要原因是房地产行业政策负向预期与整个房地产行业的基础定位判断所决定的。具体而言，宏观房地产调控对开发商和购房真实需求的预期效应：一方面，宏观紧缩性调控政策收紧了开发商的资金来源，而以治理通胀为目的的全面紧缩政策导致整体消费的收缩，而且短期内房地产政策不太可能出现松动；另一方面，购房需求因为价格预期将会出现跨期的替代效应，而即将推出的二三线城市限购令与潜在的房产税政策则加速了这种预期的形成。

图1

图2

2.一致指数构成指标：

1.商品房销售额

2.商品房销售面积

3.其他资金

4.定金及预收款

5.M1

如图2所示：（2010=100）

全国房地产景气一致指数于2010年年初封顶后增速回落，6月跌至低位，此后景气指数一直处于低位盘整期。究其原因，这主要是紧缩性房贷政策对需求泡沫的打压，以及真实消费需求的跨期替代效应。从先行指数来看，目前的政策大环境还不会出现松动，这与治理通胀的理性逻辑相背离。随着保障房被提上日程，这种低位调整的态势将会继续延续明年。

（二）国房景气指数

本月国房景气指数为100.41，环比下降0.71个百分点，同比回落3.11个百分点。

（三）房地产开发企业完成投资及增速情况

1-9月份，全国房地产开发投资44224.84亿元，同比增长31.97%。其中，住宅投资31787.74亿元，环比增长17.22%，占房地产开发投资的比重为71.88%。本月全国房地产开发投资6444.01亿元，环比上升9.08%，同比增长24.96%。

（四）房地产开发资金来源

1-9月份，房地产开发企业本年资金来源61947.18亿元，同比增长13.17%。其中，国内贷款9749.25亿元，增长3.7%；利用外资678.55亿元，增长50.1%；自筹资金25534.82亿元，增长33.5%；其他资金25984.56亿元，增长20.7%。在其他资金中，定金及预收款15761.05亿元，增长29.3%；个人按揭贷款6185.77亿元，下降3.2%。

（五）商品房销售面积和销售额增长情况

1-9月份，全国商品房销售面积71288.75万平方米，同比增长12.9%，增幅比前8个月的累积增速下降0.7%。其中，住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长17%，商业营业用房增长19.3%。本月全国商品房销售面积11434.57万平方米，同比上升9.47%。

1-9月份，全国商品房销售额39311.54亿元，同比增长23.3%，增幅比前8个月的累积量下降2.7个百分点。其中，住宅销售额增长21.2%，办公楼和商业营业用房分别增长35.1%和33.8%。本月全国商品房销售额6047.14亿元，同比增加9.98%。

（六）全国房屋销售价格分析

9月份，全国房屋平均销售价格5514.41元/平方米，环比上月的5557.57元/平方米上下跌0.78%，同比上升9.11%。住宅平均销售价格为5140.23元/平方米，环比上月的5184.0元/平方米下降了0.84%，同比上升8.11%。

三、品牌房企本月经营情况

（一）企业动态

1、2011年前三季度的房企股权交易额逾250亿元

北京中原的数据统计表明，9月份，全国房地产市场成规模的股权交易为7宗，成交金额达到27.95亿元。前三季度，房地产企业累计股权并购数量已经达到87宗，总交易金额已经达到256.65亿元；同比分别增长42.6%和105%。今年以来，房企股权单宗交易额达到2.95亿元，同比增长49.75%。

业内人士指出，本轮调控政策主要落实在一二线城市的限购和全国性的限贷，中小房企的土地和在售项目储备都有限，而且周转率相比大企业要低很多。目前，房地产市场已经出现因为资金压力而被迫出售项目的案例。

2、2011年9月一线房企销售额跳水

《中国证券报》10月14日报道，9月份的房地产市场成交量出现全国性萎缩，本来是开发商冲击全年销售目标的“金九”明显褪色。继8月份销售金额年内首现同比下降之后，国内住宅开发龙头万科9月销售额再次出现同比下降。而中国海外、富力、碧桂园、雅居乐、合景泰富等一线房企在9月份均出现了销售额下滑的现象。其中同比降幅最高达到了25.3%。

分析称，单个房企的单月销售业绩可能受供应量变化的影响而出现波动，但是一线房企集中发生销售额同比萎缩的情况则是2009年以来第一次出现。

3、106家上市房企债务突破万亿

中国广播网9月25日报道称，106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。

与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1到8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但是如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。

4、万科：2011年1-9月销售额同比增长35.9%

万科公布的9月份销售及新增项目情况表明，9月份万科实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比8月分别上升12.5%和19.4%，同比2010年9月分别下降4.9%和12%。今年前九个月万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。

万科董事会秘书谭华杰表示，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，销售则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化对万科的销售也产生了一定影响。凭借在产品定位以及装修房上的优势，公司的销售情况仍明显好于市场整体水平，9月份万科的新推盘销售率仍继续保持在60%以上。

5、保利地产：2011年9月份签约金额同比下降26%

地产龙头保利公布了9月份销售情况。公告显示，虽然近期受调控影响较大，但前三季度保利地产还是实现了良好的业绩增长。2011年1-9月，公司共实现签约面积499.28万平方米，同比增长3.41%；实现签约金额572.75亿元，同比增长38.36%。不过，9月份的单月销售却出现了同比下滑。2011年9月公司实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%，连续2个月出现销售金额的同比下滑。

单月销售下滑的情况并没有影响保利地产在土地市场上的表现。根据公告，保利地产总共斥资49.5亿元分别在重庆、东莞、天津三地获得了超过53万平方米的商住用地。

6、招商地产与万科各出奇招

招商地产：启动深圳首例房产电子商务

招商地产旗下招商果岭联手新浪乐居于9月17日正式启动深圳房产电子商务第一案。此次招商果岭与新浪乐居合作的电子商务平台，在传统的广告宣传推广、信息搜索等功能以外，还给购房者提供全方位的网上看房、选房、下定认购等功能，基本上全程实现网上购房，打破了房地产销售的传统模式。

万科：借力保障房拿地迅猛

上半年在土地市场出手谨慎的万科，从8月中旬到9月初，20天的时间内，万科集团接连在北京拿下4块地，总出让金为61.14亿元，总建面达99.5万平方米。此外还在广州和广佛交接处各拿地一幅。相较于上半年在一线城市拿地冷静，第三季度万科如此集中在北京拿地的背后，是万科拿地策略的积极转向，以及“紧跟政策走”的战略选择。在北京所拿的4幅地块中，3块地要求配建限价房。

（二）本月部分品牌房企的经营情况（如表1）

表1 本月部分主流房企经营情况