吉林省保障性住房退出机制存在的问题及解决路径*

丁晓欣 尹 璐

(吉林建筑大管理学院，长春 130118)

0 引言

住房属于人类社会的基本需求，目前被世界公认为公民的基本权利，很多地区及国家甚至将这一权利写入宪法及法律.世界多数国家主张居住权属于公民的基本权利，具有人权性质，国家及政府对人民的居住权有责任及义务进行保证，这在一定程度上保障了住房困难群体的住房难问题.日本著名研究专家早川和男主张住宅福利是社会中最高的福利，应将住宅作为国家及社会最核心的民生问题来认知.法国则主张“可抗辩居住权”，也就是说，没有住房的人员可依据法律强制方式实现对自身住房权的维护.根据以上有关居住权属于人权的阐述，表明了公民有权享有居住权，国家及政府对此有不可推卸的责任及义务实现对人民这一权利的保障，在解决住房问题时充分表明了国家对此的责任感，是对现代社会是否实现文明发展的重要保障，同时也属于国家是否发达的重要考量指标.

1 国内外保障性住房退出机制对比及启示

1.1 国内保障性住房退出机制研究现状

自建立住房保障机制以后，关于怎样建设与完善保障性住房退出机制的施行与操作，引发了我国各界专家学者进行了一系列的关注与研究.陈耀东，任容庆[1]从法学研究视角对退出机制的法律安排作了阐述，在分析保障房退出机制现存问题的基础上，提出制定统一的保障房退出事由和采取多元化的退出措施，重塑了产权型保障房的物权属性.曹彦成[2]从比较研究的角度，对我国保障房退出机制进行了分析，并积极探索新的保障性住房退出措施.

1.2 国外保障性住房退出机制研究现状

英国提出根据收入的增加，购买者也可将其全部购买下来，继而拥有此房屋的完全产权，但在购买者拥有此房屋的完全产权之前，购买者需先向政府缴纳一定的租金，以此来激励购买者更快的将房屋全部购买下来，使保障性住房建设更加有效的进入到建筑、供应的循环链中.日本建立了较为完善的退出机制，对于租户的收入每年进行严格核定，当收入连续三年超过标准时，累进计算房租，如果在收入超标的情况下连续五年仍旧租住房屋的，则必须买下公营住宅.美国更是有多部较为完善的法律体系其中包括：《国家住房法》、《城市重建法》和《住宅与社区发展法》同其定制的“多种税收优惠政策”来促进由于收入的增长而有能力购买房屋的住户积极购买属于自己的房产，已达到更好的统筹、利用现有的社会资源去满足更多住房难的低收入群体的住房需求.

1.3 国内外保障性住房退出机制的对比启示

从保障对象准入角度来看，每个国家对可以申请的人限定了收入标准，并且还规定了其个人及家庭财产的数额.相对来说，中国在这方面较欠缺，只是对其个人或者家庭收入做出了规定，却并没有限定财产情况.对于住房保障对象住房困难与否的确定，美国借助其在住房方面支出的资金占其收入的比例情况进行了确定，如他们在房租方面的支出低于20%，那么住房保障机构将为他们担负高出的款项.而我国现在要求申请廉租住房的人员，其收入水平要比当地生活水平低；申请经济适用房的人员，收入只有当地人均工资的50%～60%；租赁保障住房的人员，其收入需要是当地平均工资的70%.在这些条件中，没有将家庭或个人需要承担的市场租赁房屋金额纳入其中.所以，不能将申请人住房困难的情况切实地展现出来，便不能很好地实施动态监管，做到有效退出，使保障房资源动态连通起来.

在创设住房保障体系的时候，国外及我国特别行政区通常倾注所有力量让一种住房保障模式得到发展，如新加坡的租屋和香港的公屋；而美国则尤其注重对住房困难人员住房的问题解决.在我国，住房保障系统较为复杂，这引起退出机制也随之变得复杂.不仅要将有关廉租房的退出机制创设出来，还要创设公共租赁住房、经济适用房的相关机制.这样一来，多元化的制度使监督与管理增加了难度，这也给中国的住房保障获得健康的发展带来了阻力.

除此以外，我国廉租住房与公共租赁住房政策有着重合的地方.在廉租住房的基础上，公共租赁住房仅仅是将收入与户籍问题进行了放宽，事实上，和廉租住房没有较大区别，这自然会导致建设的重复，也浪费了资源.另外，当廉租房的住户收入得到了提升且不再符合住房标准需要腾退保障房时，也变成了一个相当繁琐复杂的问题.

2 吉林省保障性住房退出机制问题分析

保障房制度在我国实施多年以来，为了能够让更多低收入家庭更好地享受有房住的基本权利，我国各个地区接连出台了保障房的退出机制，统观各地的退出机制，便可了解到各个地区关于退出的标准、退出的方式和对于应退出却没有退的住户的惩罚措施大多都相似.虽然早已有了一套涵盖了退出标准、方式和惩罚措施这样看似面面俱到的退出机制，但在保障房政策实施的过程中骗租骗购、权利寻租的问题却屡见不鲜.

2.1 配套法律制度层级低

吉林省政府每年都把保障性安居工程作为重要民生实事之一.制定出台了《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》[3]、《吉林省廉租住房工作监督检查办法(试行)》等50多项政策文件，形成了较为完善的政策体系.查阅近5年来吉林省保障性住房相关立法成果，可以看出，主要是一些行政管理方面和技术层面的规定，无法完整的对区域内保障房退出机制进行安排.

2.2 退出模式单一

综合考察住房保障主管部门及各级地方政府规范性文件的相关规则，给予困难者保障性住房；而如果随着收入增加，保障对象的保障指标，诸如家庭收入、人口、住房条件已经不再符合时，普遍采取两类手段进行规制：第一，对原保障对象的租赁房屋的补助开始停止发放；第二，让保障对象快速退离相应住房.然而，通常情况下，保障对象的收益是一个缓慢渐进的进程，不是一蹴而就的.而且，虽然保障对象改变了困难的境况，但缺乏购买力和交不起租赁费用的仍然屡见不鲜，因此腾退或停发补贴等退出方式存在较大的操作困难，凸显了退出模式的单一性.

2.3 融资渠道单一

吉林省保障性住房的融资渠道主要包括三个层面.一是国家资金补助.设置改造危房试点范围，在资金上予以补助； 二是地方投入.政府加大对廉租住房建设的力度，地方投入的资金越来越多；三是信贷资金.综合吉林省的资料来看，保障性住房建设资金来源主要依靠财政资金及信贷支持，而社会民间资本及金融衍生品融资渠道还没有发挥应有的效用.

3 完善我省保障性住房退出机制的对策建议

3.1 制定高位阶的保障性住房法

目前我国的保障住房并没有十分明确的法律政策，在这种情况下，即使有规定的下位法也无法追究违规人员的刑事责任，对骗取保障房及在合同期限之后拒不搬出保障房的行为也不能施予一定的惩罚.虽然我国保障房政策正逐渐完善和更新，但还存在一些不重视公共财产的行为.在这样的情况下，对这些行为采取一定的惩治手段就更为必要.因此，需要通过立法规范强化我省保障性住房退出机制中的法律责任，例如，将拒不腾退保障房的以“侵占罪”追究其刑事责任；对骗租骗购保障房的以“诈骗罪”追究其法律责任.

3.2 提供多样化的退出模式

鉴于目前我国保障房强制性退出的模式主要包括停止发放补贴和腾退住房两种模式，却在客观上又造成了一部分保障对象不再符合保障条件又无力购买商品房的两难局面.因此可以采取更加灵活的模式，实现社会保障实现社会保障和市场行为之间的转换.例如，当本来的房屋保障人不再满足政府对保障性房屋人员的条件时，就要按市场办法进行解决.根据市场价格对先前的房屋保障人收取租金或进行销售.先前的房屋保障人只有在经济条件改善后才会不满足保障性房屋人员的条件，这个时候通过市场问题解决，从某种程度上说，这也巧妙地化解了政府与先前房屋保障人的矛盾[4].廉租房与公共租赁住房的并轨运行也可以很好的解决这一退出难问题.

3.3 拓宽融资渠道

中国保障性房屋针对的是城市中无力靠自己力量购买房屋的人群，主要由政府出资建设而成，属于公益活动的范畴.但由于我国当前正处于发展中，而需要保障性房屋的人群数量太过庞大，在这种情况下，政府难免分身乏术，因此单单依靠政府投资已无法满足保障性房屋对资金的要求.这样就需要多方进行融资.可以由政府提供政策支持，市场响应，然后由社会力量构建而成.这样的融资机制，是满足保障性房屋资金需求的最好途径，也是所有的资金来源[5].

以政府是否拥有保障性住房产权归属为标准，保障性住房可分为政府拥有全部产权、部分产权和不拥有产权三种形式.因此，可按照保障性住房所属的产权，还有保障性房屋的公益效应等一系列特性对保障性房屋进行不同的融资体制.对于政府拥有产权的廉租房、公租房建设资金不足部分，由政府搭建融资平台，然后由银行或其他的金融机构通过相关方式进行融资，让保障性房屋的资金来源多元化，构成政府与金融机构合作互补的融资形式.而对于政府不拥有产权的房屋，例如经济适用房、特价商品住房等，就要号召社会上一些企业积极响应，多方投资加大建设力度，例如，一些房地产开发商和事业单位等，构成政府与社会企业通力合作的融资形式.

4 结语

保障性住房退出机制是一项由政府主导、需要各相关部门共同参与监督的长期任务.它需要耗费大量的人力、物力和财力，不能急于求成.只有从根本找出我省保障性住房退出机制中存在的问题，才能切实地满足中低收入家庭的住房需求，以更好地促进社会的和谐和稳定.

参 考 文 献

[1] 陈耀东，任容学.我国保障房退出机制的法律检视[J].天津法学，2014(1)：31.

[2] 曹彦成.中国住房保障准入与退出机制研究[D].武汉：武汉科技大学，2012.

[3] 吉林省住房与城乡建设厅[EB/OL].http://zfbz.jljsw.gov.cn/bzxajgc/bzsnzc/20090318/229.html

[4] 贾春梅.保障房转换式退出机制研究[J].会计与经济研究,203(1):72-7.

[5] 贾淑军.保障性住房投融资机制与建设模式分析[J].河北学刊,2012,32(3):188-190.