小产权房法律问题的探析

胡学宇

（吉林广播电视大学延边分校,吉林 延吉 133001）

一、小产权房的概念

小产权房的概念，并没有哪部法律有明文规定，而“小产权”这个说法也是相对于“产权”来说的。房屋的产权是指受法律确认和保护的房屋所有权人对房产的排他性的归属关系即房产的物权，包括所有者依法对自己的房产享有占有、使用、收益、处分的权利以及其它的物权。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，这类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局是不会给予备案的。

二、小产权房问题存在的现实风险

1、在现行的土地政策上的风险

现在出台的小产权房规制政策中，除了中央政府及国土资源部等部委对于与耕地保护有关的考量做出了少量政策的安排之外，大多数政策特别是在地方政府中对小产权房的规制政策，都没有充分重视小产权房，都没有着手小产权房社会规制政策的设计和安排，小产权房社会规制政策明显不足。查其原因，一是现阶段地方政府出台的土地政策中，耕地保护与土地用途管制的政策价值取向于政府征地出让，土地财政的政策利益取向出现失衡，特别是地方政府追求的最大化土地收益，进一步加剧了这种失衡；二是现阶段政府出台的住房政策目标，过度强调了住房产业经济长斯发展的功能，过分注重促进经济快速发展，过分注重住房政策改革及住房市场发展，对其住房政策的保障功能、公平性重视还是不够，对满足居民住房合理需要、妥善解决社会住房问题上准备不足；三是在农民的群体中缺乏利益集团化组织，缺少利益的代言人，使得农民本应该有的土地之上的宪政权益，在各种打着保护农民之根本利益的政治幌子中耗散掉了，并且根本无力对抗政府的“强拆”。

2、在法律上的风险

根据小产权房的性质和有关部门的发文，我们可以清楚地看到，小产权房存在以下风险：第一、小产权房没有国家的产权证书，前面已经说过小产权房之所以被称为小产权，就是该产权不能像一般意义上的产权那样通过正规途径设置抵押，不具备房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能到房产去办理房屋产权的过户手续。第二、因为国家在这方面不鼓励，甚至采取一些突击形式对小产权房进行强行拆除，而且如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到保证。第三、因为现行法律规定不动产的交易要进行不动产登记，双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第四、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

三、小产权房问题解决途径

1、在立法方面

（1）立法机关应制定或修改相应的法律

土地制度作为我国的最基本的制度之一，规范它的法律文件原则上应该由全国人大及其常委会制定。要修改现行法律中不合理的地方，在维护村民集体利益和国家政策之间寻求一个结合点。《物权法》第三十九条解释为：‘所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。’因此，作为所有权的主体行使使用权，对集体与国家也是平等的，无所谓大小产权之分。

（2）出台调整小产权房的行政法规和部门规章

大家都知道，人大的立法相当于行政法规的制定来说，是程序严格而耗时很长的。前面已经提到小产权房问题是亟待解决的，如果上升到法律层次，那对该问题来说是不合理的，因为法律本身就具有滞后性。所以在现阶段，制定行政法规来规范小产权房市场是比较合理地。在具体操作方面，国务院和土地行政管理部门可以考虑在其立法中体现上面提到的人大立法的相关内容。

2、具体的政策方面

光有立法是远远不够的，因为立法最终目的是解决实际存在的问题，要将法律法规的规定具体化还需要相应的具体政策，才能真正做到对小产权房的规范和调整。下面是我对规范小产权房问题政策的一些看法：

（1）要对小产权房进行分类处理

上面已经提到，小产权房主要有两种情况，一种是建在一些城中村的，这样的村子一般已经没有耕地，耕地已经被国家征用完了，而且该种村落已经被城市所包围，早已经不再是真正意义上的农村了，对于这些小产权房而言如果再以保护耕地为由，提出限令拆除的方法，显然是令人费解的，而且一旦拆除，也是对资源的无端浪费。对于这些村庄而言，应该出台法令，对其加以引导，使小产权房市场走向合法化和正规化。或者说，该房产符合今后城乡规划的发展方向，没必要对其封杀。而对于那些乱占耕地，不符合国土资源保护的小产权房，就应该予以拆除。

（2）建立合法程序

第一，对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，核查城市住房档案资料，补办手续，补缴土地出让金、税费等，获得国家颁发的房屋产权证，供自住使用，限期内不得上市。第二，对于符合土地利用规划、质量合格但尚未出售的小产权房，可以考虑由政府按成本价收购，作为当地的公租房、经济适用房等房源，以弥补保障房供应之不足，同时可减少政府对保障房的土地和资金投入。第三，在符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于别墅和高档公寓的建筑项目，除补缴土地出让金、税费外，还要对购买者进行罚款，其罚款总金额应为：近地段同类商品房的价格减去其购买小产权房的成本。

（3）完善土地承包制

在土地集体所有制的条件下，集体所有制的成员不得独自从事于房地产开发，但可以考虑通过集体行使土地房地产开发，集体土地的所有者在通过出让土地来进行修建厂房或者从事商品房开发的时候，所获得的收益必须用于该集体的经济发展，并且从商品房开发中提取5%到20%的土地储备金，用于解决该集体所在农村的居民社会保障问题。

3、监督方面

从法律上承认小产权房的合法性，并不意味着对其采取放任的态度，相反要制定相应的法律法规来规范其行为。在某种意义上,一部合同自由的历史,就是合同如何受到限制,经由醇化,从而促进合同正义的记录。对小产权房市场的监督应该从以下两个方面进行。

（1）法律监督

制定相应的法律法规，对小产权房交易进行规范。不但要建立一个比较完善的小产权房市场体系，还要建立一个完备的小产权房市场法律监督体系。坚决打击不法的小产权房交易，对违反土地规划和耕地保护的开发予以严厉打击。加强检察监督力度，对小产权房建设中的违法行为和贪污腐败行为进行严厉惩处。另一方面对于在小产权房交易过程中受到侵害的集体和个人，应该予以法律上的保护。

（2）行政监督

一是要制定详细的监督条款，使监督工作能细致具体的开展。二是进一步强化责任意识，不断完善和健全监督机制，加强监督部门从业人员的职业素养；形成责任追究体系，明确连带责任，使从事监督的人员真正担负起使命；对检查的范围和次数要进行量化，同时对检查的质量要有明确的要求，防止敷衍塞责的现象发生。三是对检查中发现的问题，要坚决予以处理，在遇到说理阻挠刁难时，要顶得住压力，不给事故隐患留下任何可能；在检查过程中一但发现有徇私枉法的人员，要坚决给予严惩，必要时追究其法律责任，移送司法部门处理。只有这样，才能形成健全的监督机制，减少和杜绝银行内部经济案件的发生，从而使国家的财产免受损失。

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