也谈商品房交房条件的几个问题

刘世伟 蔡士林

(中国人民公安大学，北京 西城区 100038；广西大学，广西 南宁 530000)

多数人认为，商品房的交付需要出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，即通常所说的“三书一证一表”。但现实中交房时能够完整出具以上“书证表”的情况却并不多见，很多开发商在没有进行竣工验收或者取得《竣工验收备案表》的情况下通知交房屡见不鲜。由于立法上并没有明确地规定交房时应具体出具的文件，而且关于商品房交付使用的条件法律法规也语焉不详，导致因为对于商品房交付条件的不同理解而产生的纠纷逐渐增多。由于商品房买卖关系到老百姓的切身利益，而且标的数额巨大，也是关系重大的民生问题，统一商品房交付条件可以说势在必行，刻不容缓。

一、关于交付条件的争议

商品房的交付条件一般由购房者和开发商在签订的购房合同中约定，常见的有约定取得“建设工程竣工验收报告的”、取得“规划验收合格证的”、取得“竣工验收备案登记表的”等等不一而同。为了规范商品房交易市场，国家建设部和工商行政管理局还出台了《商品房购销合同示范文本》（以下简称《示范本》）作为消费者购房的基准文本，防止开发商利用优势地位和格式合同欺诈消费者。但《示范本》依然只是沿用了法律法规的一般性表述即“验收合格”。①当然一些地方政府出台的地方规定在此基础上也做出了变更，但大多数地方并没有在《示范本》以外增加新的内容。那么对于竣工验收合格的解释争议便成了商品房交房条件的主要争议问题。当前关于交房条件主要有以下三种说法：

1、进行竣工验收即可交房

持这种观点的人一般认为，只要双方没有特别约定的前提下，只要开发商在工程竣工后，组织了建设、监理、施工、设计四方参加的工程竣工验收并形成了竣工验收的合格确认文件即可交付。当然更多地方应该是由“勘察、设计、施工、监理、建设”五个单位进行验收，即通常所说的“五方验收”。持这种观点的学者大多认为根据《建设工程质量管理条例》第16条，建设工程经验收合格的方可交付使用，而其第二款中工程竣工验收合格并没有要求进行备案登记，所以认为“竣工验收合格”的标志是“备案”并无法律依据。而且认为，备案行为与竣工验收合格与否没有必然联系，备案只是起到监督作用，而并不是确认行为。即使在交房后出现质量不合格问题也可以寻求法律救济，而并不会因为交房就阻止该权利行使。

2、进行综合验收才能交房

综合验收一般是指建筑物、房屋、小区的全面验收。②即商品房经综合验收合格后才符合交房条件。持该观点的学者认为，商品房在交房时，不仅应该通过工程质量验收，还包括监督、规划、消防、人防、环保等有关部门和单位的验收，甚至于拆迁安置方案、配套和公共设施、规划范围内承诺的其他内容到位才符合条件。综合验收说更多的是从公平、公正、人性的角度理解的，而且1993年建设部出台的城市住宅小区竣工综合验收管理办法也将其作为交付的必要条件。综合验收的全面性、规定条件的现代性、环境要求的严格性、后续处理规定的完备性等等，更符合合同的目的。同时有学者也从社会实效角度认为，综合验收可以最大化减少商品房交付纠纷，提高交付率。

3、进行竣工验收并提交竣工验收备案表才能交房

这种观点也是目前比较普遍的认识，很多司法判例也大多采纳了这种认识。其理由主要有以下几点：1、竣工验收备案是法律法规明确规定的内容，也是必要程序。2、备案还要经过行政主管部门的严格审核，不合格的需要重新进行竣工验收，其对竣工验收合格与否的评判并非没有作用。3、《竣工验收备案表》由于受到行政部门确认，具有很强的官方效果，可信度较高。4、从保护消费者的合法利益角度来看，竣工验收备案制度也是需要逐渐加强和改善的，一些地方政府也在自己的规章制度中明确了备案是交房的必要内容。

二、对以上三种交房争议的评价

目前关于“竣工验收”的要求主要是《建设工程质量管理条例》第16条的规定，其中规定了进行竣工验收需要具备的条件，竣工验收合格与否需要根据这些材料由设计、施工、工程、监理等单位进行验收，并最终形成竣工验收报告。所以从内容来看，竣工验收报告仅仅涉及的是工程本身的质量，并不涉及规划、消防、环保等专项验收。从主体上看，这种验收主要涉及施工单位和建设单位，和购房者或者政府权威部门并无直接关系。而且从本条最后一款的“方可交付使用”来看，竣工验收合格仅仅只是一个交付的必要条件，并非主要条件。况且《示范本》合同的相关条款来看，验收合格仅仅是四个明确条件中的一个，在分别具有不同标准的条件中，仅仅以竣工验收合格作为标准未免以偏概全、片面武断。另外，竣工验收合格仅仅只是开发商的单方确认行为，其可能出现名不副实的情况，而这些问题只有待具有专业技术和知识的部门去进行监督，消费者本身是不具有这种能力的。尽管消费者收房后发现问题也可以要求开发商进行补救，但此时的责任更多的是维修责任，而且委托专业的机构进行重新鉴定验收需要付出很大的成本和精力，旷日持久的诉讼更使得很多人望而却步，因此造成很多因房产质量问题的“围堵政府”、“游行示威”、“上访”等等社会问题。所以无论是从法理还是情理上看，只将竣工验收合格的竣工验收报告作为交房条件是不妥当的。

从保护消费者权益的角度来看，进行综合验收合格交付可以说是最符合购房者的利益的，但是自从国务院2004年《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》出台以后，“综合验收”就不再作为交房的法定条件。③如此以来，如果坚持要综合验收作为交房条件其立法依据稍显不足。但根据《建设工程质量管理条例》第49条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条的相关规定，进行备案登记还需提交规划、公安、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。而这些内容正是综合验收的部分内容。但如果完成综合验收还需要对整个住宅小区的配套市政公共设施、公共服务设施、绿地等等进行验收，并且《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第5条第2款还规定：新建住宅小区实行分期开发建设的可分期验收。这就是说综合验收未完成并不影响业主入住，即并非交房的必要条件。

从以上的分析来看，当前最普遍的说法也是司法实践中采纳最多的是第三种说法，即将《竣工验收备案登记表》作为“验收合格”的标准，在交房中如果开发商并未出示竣工验收备案登记表则购房者有权拒绝收房。立法不仅规定了备案登记的具体内容还规定了具体时间和惩处措施。可以说备案登记是对竣工验收的最终审查和监督，有很强的行政确认和监督功能。另根据2004年《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条第四项中规定：住宅工程竣工验收备案后，方可办理产权证。可见备案是房屋产权办理的必要条件。而且根据房产证的办理程序，买卖双方进行房产交易后一个月可以办理，而如果在房屋交付时没有取得竣工验收备案证，难免会对房产证的办理造成影响，给急需办理房产证的购房者造成麻烦，同时消费者不能获得房屋产权的风险就会提高，显失公平。综合前面两种交房条件而言，当前竣工验收备案制度有着很大的优势，符合我国对建筑工程质量严格把关的要求，也不失公平交易的原则，同时还为消费者的合法权益提供了有效地保护。

三、统一的房产买卖交房制度

前面我们已经分析了当前关于交房的几个争议问题，其很重要的原因就是全国没有一个明确、完整的房产买卖交房制度。尤其是对交房条件各地规定不一，参差不齐。笔者拟提出如下几点建议：1、尽快统一商品房买卖交房条件，从立法上对交房内容、性质、责任划分等进行规制，清理现行法律法规和一些地方规章制度，对于那些已经不适应现实需要的要求和标准进行修改或去除。2、减轻行政审批负担，不是减轻标准和要求，严格竣工验收标准和制度是必然要求，要将综合验收的内容逐步纳入竣工验收之中，使购房者在交房时得到的是完整、安全、舒适、配套齐全的房产，尤其是在商品房买卖纠纷多发的时期，在现有竣工验收备案登记制度之上，一定要强化备案的法律效力，切实起到备案的监督、终裁作用。将备案登记作为交房的必要条件是当务之急。3、对现行《商品房购销合同示范文本》进行修订，在合同自由的原则下对法律强行性规定坚决执行，吸收一些地方的先进经验，更好地保护消费者的合法权益。4、加强对竣工验收工作的监管力度，其中工程质量监督机构的职责和任务要进一步明晰，将监督工作落到实处，从源头上消灭问题。5、对于违反国家统一交房制度的单位和个人予以坚决惩处，绝不姑息，同时为了方便购房者维护自己的合法权益，还要建立健全投诉机制，以防告状无门，说理无处的困境出现。

注 释：

①这里的法律主要是指《中华人民共和国建筑法》第61条第2款、《合同法》第279条和《城市房地产开发经营管理条例》第17条。

②百度百科.[EB/OL].http://baike.baidu.com/link?url=irPmdNBxi0CSxh_6HJ_aaHS6I8 Mq3pgydhfybk9 ku8X_Af e2a-nAq9mk0fkwB-daxjwASx-ySUBGKHs7AW2lvY_

③《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消的行政审批项目第83项：住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。

[1]王洋，刘艳生.浅析商品房交付使用条件[J].泰州职业技术学院学报，2010，（2）：89.

[2]张海涛、昌西灿.浅析商品房交付中的几个法律问题[J].河北青年管理干部学院学报，2006，（1）：63.

[3]刘玲玲.商品房交付条件法律分析[J].中南大学，2011：6.

[4]杨通权.工程竣工验收和竣工验收备案与房屋交付使用的立法要义及实践注解[J].凯里学院学报，2008，（04）：65.

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