污名及其对受污染不动产价值的影响探析

梁飞媛　方水盛

摘要：污名问题源于公众对市场或环境风险的认知，伴随着环境问题的认知逐渐增加，公众对周围的许多环境风险也越来越敏感，因此而导致的污名现象也越来越频繁。污名在受污染不动产价值评估中占据着重要地位。本文主要探讨受污染不动产之污名的概念及其成因、污名的影响范围及量化方法等，以期为我国评估师在评估受污染不动产时关于污名的确定提供一定的借鉴。

关键词：污名 受污染不动产 量化方法

一、污名的概念

“污名”（stigma）一词最早来源于古希腊，它是一种身份的标识。这种标识是刻在或烙印在某些人的身上，表示带有这种标识的人是不受欢迎的，需要回避或者远离。污名通常带有贬义，指形象、声誉不好等。Patchin（1988）首次将污名概念应用于受污染不动产的价值评估中。他认为，污名是指受污染不动产的污染物被清除后，依然存在着“名誉”上的损失，这种损失会继续导致不动产价值的减少。之后，Patchin（1991）进一步扩展了污名的内涵和外延，将污名定义为由环境污染引起的、环境治理成本以外的一切不动产价值损失。Mundy（1992）揭示了污名的本质，即污名产生于人们对环境污染问题的认知水平及由此带来的不确定性和风险。Roddewig（1996）区分了不动产中的环境风险（environmental risk）与污名。他认为，污名是指对受环境风险影响之不动产的逆向公众认知。另外，Bell（1998）提出了一种与污名类似的概念，即市场抵抗（market resistance），并且把这种市场抵抗归结为对未来责任或潜在治理成本的担忧等许多因素。

二、污名的成因

污名是由大量不确定性因素和风险共同导致的，然而关于污名的成因，每个学者研究的结论不尽相同。Patchin（1991）例举的污名成因包括：（1）担心潜在治理成本；（2）烦扰因素；（3）担心对受污染损害的公众承担赔偿责任；（4）受污染不动产的抵押能力降低；（5）清理的干净程度。Mundy（1992）提出了评判环境污名的七个标准：（1）破坏性，危害或潜在风险是否会对一个人的日常生活产生影响；（2）可想象性，潜在风险能否排除在外；（3）审美效果，危害或潜在风险对周围环境造成的损害程度；（4）责任，个人或实体为危害或潜在风险所要承担的责任有多大；（5）预兆，危害或潜在风险的持续性和严重性；（6）潜在危险程度，危险可以从广义上理解，包括对人类和动物的危害；（7）恐惧程度，今天我们所恐惧的，明天我们就不会恐惧了吗？你如何判断恐惧？媒体在多大程度上放大了恐惧？与Patchin、Mundy等人的观点有所不同，Wilson（1994）所介绍的污名成因并不包括增加的融资成本，他将污名成因归咎于不可见的市场因素。Roddewig（1996）总结了在评估受环境污染不动产的过程中，污名的可能成因：（1）环境污染以及风险的类型；（2）（环境污染）治理周期（remediation cycle）等五个重要周期如何影响风险认知；（3）该不动产的历史信息，曾经是否被污染过；（4）环境污染治理计划是否明确可靠；（5）环境污染对当前不动产使用状况的影响机理；（6）环境污染如何影响周围不动产的使用状况；（7）是否有政府计划来抵消风险；（8）购买者是否有担保或保险计划。Jackson（1997）列出了在评估环境污染对收益性不动产的价值影响时，需要注意的一些因素：（1）治理环境污染所需的时间和成本；（2）补偿保障措施；（3）确认环境污染的性质及其范围；（4）潜在的补偿所需的费用；（5）环境污染治理计划是否经过核准；（6）管制强度是否健全；（7）第三方诉讼的可能性大小。综上，污名的主要成因包括：（1）潜在治理成本的不确定；（2）诉讼费用的不确定；（3）抵押贷款能力的不确定；（4）清理程度的不确定；（5）法律法规限制的不确定；（6）未来市场状况的不确定；（7）时间因素；（8）融资风险；（9）污染类型及严重程度。

三、污名的影响范围及程度分析

受污染不动产主要分为两类：污染源不动产和非污染源不动产。污染源不动产是指造成不动产环境污染的污染物发生源在不动产所属的范围内的受污染不动产。相应地，非污染源不动产是指污染物发生源引起的周围不动产的环境受到污染，因此而形成的受污染不动产。对应于两种受污染不动产，污名也有两种分类：一是污染资产修复后，由于不动产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损；二是受邻近污染影响，认知到对健康和安全以及不动产价值的影响，从而由于不动产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损。污名的影响范围及程度大小主要取决于污染的类型以及污染的严重程度。环境污染在不动产中的表现形式有很多种，划分类别不一，本文主要将环境污染分为六大类：

（一）空气污染。又称大气污染，主要是指人类活动或自然过程引起某些物质进入大气中，当某些物质日积月累达到一定浓度，就会使人感到不适，对人体健康产生危害，形成环境污染。由于空气的流动性强，扩散速度快，因空气污染引起的不动产价值减损范围也就越大。当然，随着离污染源距离的增加，污名的影响效果也逐渐减弱。

（二）噪声污染。主要是指声音超过一定分贝，使人耳膜感到不适，引起人烦躁，使人不能正常休息。噪声来源有交通噪声、工业噪声、建筑噪声等，其对不动产价值的影响范围较小，污名主要存在于污染源周围的不动产中，且污名的大小与污染源呈负相关关系，距离越远，污名越小。

（三）水污染。主要是指由于人们向水中大量排放各种有害物质，超出水体自身的自净能力，使水不适合人类饮用。水是人们生活的必需品，当人们得知水被污染时，心里会产生恐慌，对不动产的价值产生巨大冲击。水污染具有区域性，且影响范围较大，对污染区域中不动产产生的污名差别不是很大，没有像噪声污染那种明显的阶梯状污名。

（四）土壤污染。土壤污染是指土壤中的有害物质过多，超过土壤的自净能力，引起土壤的组成、结构和功能的变化，有害物质在土壤中积累，通过植物、水等被人体吸收，达到危害人体健康的程度。由于土壤污染对于人类有着潜在危险，因此这也是影响不动产价值减损的重要原因。一般地，土壤污染引起的污名局域性十分明显，只对受污染的不动产存在污名影响，对周围不动产一般没有影响。endprint

（五）核污染。核污染主要来源于核设施的保存、报废等处置，核电站的泄露等。核污染能对人的身体健康产生重大危害，而且极难处理，存续时间久，影响范围广，因此对不动产会产生较大的污名。

（六）电磁辐射污染。能量以电磁波的形式由源发射到空间的现象并以电磁波形式在空间传播所造成的污染。在不动产评估过程中，考虑电磁辐射对不动产价值的影响，主要考虑其与发电站、发射塔、高压电线的距离。目前，关于电磁辐射对人体的危害，还没有得到广大民众的认知，因电磁辐射产生的污名相对较小。

四、污名的生命周期

受污染不动产在各个不同阶段，其价值减损程度并不相同。一般地，在刚刚发现不动产受到环境污染时，其价值受损最严重，即在治理环境污染前，其潜在的风险和不确定性最大，不动产价值减损最大，即污名对受污染不动产价值影响最大。随着治理不断进行，污名影响逐渐减小，不动产价值逐渐恢复。在治理环境污染结束时，污名对不动产价值影响最小，不动产价值减损亦达到最小。这就是“污名生命周期”，图形大致如下（图1）：

五、污名在受污染不动产价值评估中的量化方法

污名是由诸多不确定性和风险导致的，在量化过程中难度很大。Kinnard和Worzala（1999）在对美国和加拿大两国不动产估价师进行问卷调查的基础上，对当时北美地区不动产估价师评估受污染不动产的现状作了很好的总结。其中，调查发现关于污名的量化方法，61%被调查者采用增加折扣率，66%采用增加资本化率，57%采用减少估算的现金流，75%采用减少估算的市场价值。显然，不论采用何种方式，对被污染不动产的“污名”评估都具有很大的难度和不确定性。为了克服这种不确定性，估价师主要采用5种基本途径，55%以上的估价师依靠以往的经验积累，50-75%的估价师依靠市场销售或租赁比较案例，43%的估价师采用现金流风险分析，41%的估价师依据环境影响评价报告（阶段Ⅰ），53%的估价师依据环境影响评价报告（阶段Ⅱ）。

除了用上述传统的评估方法对污名进行量化之外，不少专家和学者还研究了一些新的方法，比如个案研究法、意愿调查价值评估法、多元回归分析法、对比分析法等，下面对其中两种方法加以介绍。

（一）个案研究法。又称案例研究法，是指对某一个体、某一群体或某一组织在较长时间里连续进行调查，从而研究其行为发展变化的全过程。个案研究法是市场比较法的一种衍生方法。因此，在用个案研究法评估受污染不动产的污名时，需要充分考虑可比交易案例与待估受污染不动产的一致性，考虑的因素包括：环境污染的类型以及污染程度、市场需求状况、时间因素、补偿与保险措施等。只有充分考虑了上述因素的一致性，个案研究法才能很好地加以运用，正确评估受污染不动产的污名。

（二）意愿调查价值评估法。又称条件价值评估法，是一种通过人们在假定情况下的意见的调查确定支付意愿的方法。当市场上无法找到与受污染不动产相类似的交易数据时，其他方法难以评估污名的大小，这个时候可以考虑意愿调查价值评估法。在用意愿调查价值评估法的过程中，受调查者需要回答对于该受污染不动产他们愿意接受多大的污名损失才会购买该不动产，或者说他们愿意承受多大的污名损失而出售该不动产。接受意愿表示每个人承担一定的风险时都会寻求相应的收益，并且风险一定时，收益越大越好；支付意愿表示每个人愿意为一定风险承担的最大损失，并且风险一定时，损失越小越好。所以，在调查访问过程中，受调查者一般都会放大他们的接受意愿，压缩他们的支付意愿。因此，用意愿调查价值评估法评估污名大小时，需要综合考虑每个人的接受意愿和支付意愿。

六、总结

关于受污染不动产污名的研究，国内还十分稀少，国外研究也未成体系，对污名的评估处理还存在一定的研究和探索空间。目前，关于污名亟需解决的问题有：

（一）统一污名的成因。国内外学者关于污名的成因说法不一，尚未达成统一的意见。污名的成因是确定污名大小的关键，也会影响到后期评估方法的选择及应用。所以，统一污名的成因，界定污名的范围，是正确评估受污染不动产污名大小的前提和基础。

（二）完善污名的评估方法体系。污名源于未来的诸多不确定性和风险，污名的特殊性导致了传统的评估方法已很难胜任，需要对三种传统的评估方法加以调整，并结合污名的独特性，从风险、人们心理等角度寻求新的评估方法，以期完善污名的评估方法体系。S

参考文献：

1.William N.Kinnard，Jr.著，陈筠译.污染的污名效应对不动产价值的影响[J].经济译丛，2012，（2）.

2.张智秀，丁勇才.北美地区受污染房地产估价之文献[J].中国房地产估价与经济，2006，（7）.

3.李盎.环境污染对房地产价值的影响及预警[J].中国集体经济，2008，（16）.

4.Patchin P.Valuation of Contaminated Properties[J].Appraisal Journal，1988，56（1）.

5.Patchin P.Contaminated Properties-stigma Revisited[J].Appraisal Journal，1991，59（4）.

6.Mundy B.The Impact of Hazardous and Toxic Material on Property Value：Revisited[J].Appraisal Journal，1992，60（10）.endprint