我国房地产消费与金融发展的关系与对策

汪冶冰

内容摘要：从表面上看，金融发展与房地产具有密切的关系，积极推动了房地产市场的发展，但在实际检验和实证中都具有差异性。本文在参考国内外文献的基础上，通过构建计量模型，以我国1998-2013年时间段数据为样本，选取相关变量，实证分析了我国房地产消费与金融发展的关系，并分析了我国房地产市场发展的问题所在，进一步提出了政策建议。

关键词：房地产消费   金融发展   原因   对策建议

引言

从理论和实践方面分析，一个国家或地区的金融发展与房地产市场的发展程度具有较为密切的关系。在某种程度上，金融对我国房地产市场发展支持力度很大，有效地支撑了后者的发展。但在经济社会发展中，我国房地产市场发展存在一定问题，虽然国家出台了大量相关的政策，但很多问题并没有真正解决好。当前，我国房地产市场开发和投资规模仍然较大，虽然房地产投资增长速度有所缓慢，但仍存在房价偏高等一些问题，给全社会带来不少难题，例如价格收入比较高，据国家统计局相关统计，联合国的标准是3：1，美国和日本大约是4：1，我国的房地产价格收入比是10-15：1，可以看出我国房地产价格比的严重失衡，应引起学界、政府等有关方面的重视;我国商品房空置率较高，国内买房的人大多是为了投机，购买者也多是一些富人，大多数消费者买不起房，造成部分房屋的空置率居高不下，高于15%的警戒线，值得思考。

国外对这方面的研究非常丰富，较为代表性的学者为Modigliani和Brumberg的生命周期假说，他们研究认为如果一个人的未来不断提高收入，可用现期消费提前支付，合理安排消费和储蓄;Friedman提出了持久收入理论，认为在某一个时点上，如果消费者没有可利用的资产弥补当期收入不足，可采用金融工具，满足需求;Carey（1990）构建了价格模型，进一步分析了房地产与金融二者之间的关系;Herring等（1999）从国际视角出发，详细分析了房地产与银行危机关系，Flavin 等（2002）分析认为投资者具有一些相同预期，由于年龄差异等，居民对房地产需求是相异的;Sridhar（2009）分析认为国外最常用的政策是住房公积金计划、贷款补贴等，一些学者也作了相关研究，易宪容（2005）认为房地产市场的虚假繁荣是银行信贷、代际收益转移;皮舜等（2006）以中国 1997-2003 年间房地产市场数据，研究认为房地产市场发展与金融市场存在双向线性因果关系;王明国等（2009）认为我国的房地产金融体系由于存在金融抑制，单一银行体系支撑着中国整个房地产金融问题;杨刚等（2012） 认为金融支持对上海房地产市场发展影响巨大，但不同阶段对量价作用方式相异。

上述相关研究为本文的研究提供了基础，本文结合房地产实际发展态势，通过构建计量模型，分析房地产消费的影响因素以及与金融的关系，实证分析我国金融发展对房地产消费存在的作用关系。

模型构建和变量说明

根据生命周期理论分析，一个消费者会根据自身的收入状况等，以一种理性来预期未来，从较长远的生命价值考虑，合理安排生命周期消费，提升总效用最大化。耐用消费品时代，房地产消费市场规模与消费金融体系具有密切的关系，后者会对前者产生影响，实现购买力的跨时期转移。总之，一个国家的金融发展会对房地产消费产生最直接的影响。

根据持久收入假说理论分析，根据预期收入，一个消费者会偏好于平滑消费，以借贷等形式，推进消费，投资家庭，促使资金流动。当然，在其他条件相对不变的情况下，如一个家庭预期收入越高，也会增加其预期消费，房地产需要消费信贷，在未来预期下，年龄会随收入提升而增长;从时间来看，金融发展趋势对房地产消费具有一定的抑制作用;从受教育水平分析，相比低教育者，受教育水平高的人收入相对较高，更能满足对房地产消费需求。

根据国内外文献，借鉴崔惠贤（2013）等学者思想，构建模型如下：

In（Hi，t）=β0+β1Fini，t+β2In（Yi，t）+β3In（Yi，t+f）+β4 X1i，t+β5 X2i，t+Dt，其中，Hi，t为城镇i在时期t的房地产消费的实际价值，表示为城镇i的商品房年销售额;Fini，t为城镇i在时期t的金融发展情况，为银行贷款余额与 GDP比;Yi，t为城镇i在时期t的当前收入，为城镇i在t时期的年人均收入;Yi，t+f为城镇i在时期t+f的真实收入，为年人均收入;X1i，t为城镇i的人均教育程度，为六岁及以上人口的平均受教育年限;X2i，t为城镇i的年龄构成，为小于 14 岁、大于65岁的人口占本地区总人口的比;Dt为时间影响因素。

本文研究区间为1998-2013年，数据来源于《中国统计年鉴》，由于数据缺失剔除西藏样本，房地产消费、未来预期收入及当前收入与其他变量之间的量纲相差太大需要进行回归后分析。分别使用 OLS 回归模型和面板回归，固定效应模型，用 STATA10.0软件。

第一，OLS分析，如表1所示，金融发展的回归系数为-0.972，显示在 1% 水平下显著，表明金融发展对房地产消费具有不利的影响和作用，金融发展度越高，房地产消费的规模可能就越小，这与商业银行建立严格的信贷政策具有密切关系，现实发展可以发现，基于我国金融体系不完善和不健全，还与房地产市场存在不适应性，不能满足市场经济条件下多元化的融资需求，不能有效实现资本和住房抵押贷款市场有效结合。教育程度回归系数为0.362，在1%水平下显著，说明教育程度对房地产具有积极的作用。未来预期收入回归系数为 1.701，在10%水平下显著，未来预期收入对房地产消费具有积极的作用。时间趋势的回归系数为-0.250，在 10% 水平下显著，表明房地产消费有减少现象但不明显。

第二，根据面板回归模型分析，由Hausman检验结果，本文采用固定效应模型分析，如表2所示，金融发展的回归系数为-1.058，在 1% 水平下显著，表明金融发展对房地产消费具有一定的阻碍作用;未来预期收入和教育程度的回归系数均在 1% 显著性水平下为正，分别为 3.630和0.285，充分表明未来预期收入和教育程度都对房地产消费具有积极的作用。时间趋势的回归系数变化不大，充分表明随时间推移，房地产消费倾向变化不显著。endprint

结论与对策

结合我国房地产业和金融发展分析，综合上述数据，可知我国的房地产市场发展只是靠单一的银行体系支撑，尚未形成和健全发展体系。与此同时，银行资金短期性与住房信贷存在一定的矛盾。就金融发展分析，金融并没有积极促进和支撑我国房地产市场的可持续成长，而居民的未来预期收入对房地产消费具有一定积极的促进作用。因而，在其他条件相对不变的情况下，一个家庭预期收入越高，预期的消费也会相应被拉高。一个人的教育程度与房地产消费也具有一定的关系，前者对后者具有明显促进作用，认为一个被教育者的教育程度越高，就越会增加对房地产消费的支出，因为高等教育的人更容易接受前卫的理念，进行现代式的消费。房地产消费与时间关系实证中并不确定，随着时间的发展与推移，房地产消费有减弱的趋势，可能与金融服务落后、当前国家政府政策有关;固定效应模型表明，随着时间推移，房地产消费倾向的变化不显著。

我国房地产市场消费也存在一定的问题：

第一，我国地区之间发展的非平衡性。在房地产发展规模和增长速度都存在地区的差异性，东部地区经济发展水平较高，房地产市场较为发达，无论是房屋施工面积，还是房屋竣工面积，东部地区都占有很大比例，一些房地产开发商利用地区性政府政策，开始向中、西部地区转移，房地产的地区结构发生变化。

第二，城镇居民居住水平地区的差异性。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上，呈现出东部地区>西部地区>中部地区的发展态势;从增长速度来看，呈现出西部地区>中部地区>东部地区的发展态势，这充分说明不同地区的城镇居民收入水平和消费水平相异，导致房地产的差异化。

第三，房地产需求与供给间的矛盾性。当前我国正处于城镇化的快速发展期，政府也大力支持城镇化发展，政府对城市用地和房地产商品供给和调整是相对滞后的，另一方面也受制于房地产供给自身弹性较小、存在滞后性等因素。

第四，中低收入居民住房问题。当前，我国贫富差异严重，由经济适用住房过渡到市场双轨制需要政府不断规范和引导其行为，一方面提高中低收入水平，另一方面需要治理市场中的房地产价格，合理调控市场中对房地产的投资行为，推进房地产价格理性上涨。

第五，国家调控政策实施受阻。由于监管机制不健全不完善原因，很多地方政府出于自身利益考虑，未能真正有效治理房地产投资现象，一些国家政策也未能有效的实施，造成房地产市场虚假繁荣，主要是由于土地成本、开发商控制土地供给量、投机炒房行为等因素。

综上，提出相关政策建议：

第一，政府应继续完善土地制度，调整土地供应结构，根据各类不同土地的性质以及土地相关的储备量、供给量，对城市中心区住宅用地实行紧缩政策，继续抑制城市高档房地产用地，加大对城市经济适用房、廉租房等相关政策支持力度。借鉴国外相关经验，建立健全地价宏观调控体系，合理确定土地价格，为公平进行土地交易提供依据。

第二，政府应转变政府职能，规范政府行为，强化监控职能，同时完善自我约束职能，防止一些区域性的房地产进行投机行为，抑制房地产价格的非正常过快上涨，保持市场平稳。

第三，构建房地产价格预警机制，检测与调控住房价格，建立基准地价体系，控制土地价格，合理控制拆迁费用，积极调控市场，制止哄抬价格现象，规范房地产企业行为，在市场经济中尽量避免信息不对称，建立良好的市场氛围，引导正确的市场消费观念、房地产投资理念、风险意识。

第四，完善住房供应体系，构建完善的住房保障体系，在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房建设，加大经济适用房建设，重视推进“限价商品房”的供应工作。

第五，规范房地产开发企业行为，建立房地产企业良好的信誉档案，推行房地产开发企业级评定制度等一系列的对策，建立企业信用管理信息系统，如企业的信誉档案，良好行为、不良行为等相关信息，定期在网上公布;扶持信誉良好的相关房地产企业，整治不良小企业;为了屏蔽商品房销售中信息不对称等行为，建立预销售合同的网上备案登记制度，完善房地产交易中心网上公开制度，规范房地产中介机构的经营方式，建立健全公司绩效考核制度，完善房地产中介制度。

参考文献：

1.林毅夫，刘培林.中国经济发展战略与地区收入差距[J].经济研究，2003（3）

2.崔惠贤.金融发展对我国房地产消费的影响—基于1998-2010 年省际面板数据[J].郑州航空工业管理学院学报，2013，31（3）

3.王明国，王春梅.基于金融发展理论的我国房地产金融体系的改革与完善[J].北京工商大学学报（社会科学版），2009（24）

4.杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005（6）

5.高波，王斌.中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析[J].当代经济科学，2008，30（1）endprint

结论与对策

结合我国房地产业和金融发展分析，综合上述数据，可知我国的房地产市场发展只是靠单一的银行体系支撑，尚未形成和健全发展体系。与此同时，银行资金短期性与住房信贷存在一定的矛盾。就金融发展分析，金融并没有积极促进和支撑我国房地产市场的可持续成长，而居民的未来预期收入对房地产消费具有一定积极的促进作用。因而，在其他条件相对不变的情况下，一个家庭预期收入越高，预期的消费也会相应被拉高。一个人的教育程度与房地产消费也具有一定的关系，前者对后者具有明显促进作用，认为一个被教育者的教育程度越高，就越会增加对房地产消费的支出，因为高等教育的人更容易接受前卫的理念，进行现代式的消费。房地产消费与时间关系实证中并不确定，随着时间的发展与推移，房地产消费有减弱的趋势，可能与金融服务落后、当前国家政府政策有关;固定效应模型表明，随着时间推移，房地产消费倾向的变化不显著。

我国房地产市场消费也存在一定的问题：

第一，我国地区之间发展的非平衡性。在房地产发展规模和增长速度都存在地区的差异性，东部地区经济发展水平较高，房地产市场较为发达，无论是房屋施工面积，还是房屋竣工面积，东部地区都占有很大比例，一些房地产开发商利用地区性政府政策，开始向中、西部地区转移，房地产的地区结构发生变化。

第二，城镇居民居住水平地区的差异性。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上，呈现出东部地区>西部地区>中部地区的发展态势;从增长速度来看，呈现出西部地区>中部地区>东部地区的发展态势，这充分说明不同地区的城镇居民收入水平和消费水平相异，导致房地产的差异化。

第三，房地产需求与供给间的矛盾性。当前我国正处于城镇化的快速发展期，政府也大力支持城镇化发展，政府对城市用地和房地产商品供给和调整是相对滞后的，另一方面也受制于房地产供给自身弹性较小、存在滞后性等因素。

第四，中低收入居民住房问题。当前，我国贫富差异严重，由经济适用住房过渡到市场双轨制需要政府不断规范和引导其行为，一方面提高中低收入水平，另一方面需要治理市场中的房地产价格，合理调控市场中对房地产的投资行为，推进房地产价格理性上涨。

第五，国家调控政策实施受阻。由于监管机制不健全不完善原因，很多地方政府出于自身利益考虑，未能真正有效治理房地产投资现象，一些国家政策也未能有效的实施，造成房地产市场虚假繁荣，主要是由于土地成本、开发商控制土地供给量、投机炒房行为等因素。

综上，提出相关政策建议：

第一，政府应继续完善土地制度，调整土地供应结构，根据各类不同土地的性质以及土地相关的储备量、供给量，对城市中心区住宅用地实行紧缩政策，继续抑制城市高档房地产用地，加大对城市经济适用房、廉租房等相关政策支持力度。借鉴国外相关经验，建立健全地价宏观调控体系，合理确定土地价格，为公平进行土地交易提供依据。

第二，政府应转变政府职能，规范政府行为，强化监控职能，同时完善自我约束职能，防止一些区域性的房地产进行投机行为，抑制房地产价格的非正常过快上涨，保持市场平稳。

第三，构建房地产价格预警机制，检测与调控住房价格，建立基准地价体系，控制土地价格，合理控制拆迁费用，积极调控市场，制止哄抬价格现象，规范房地产企业行为，在市场经济中尽量避免信息不对称，建立良好的市场氛围，引导正确的市场消费观念、房地产投资理念、风险意识。

第四，完善住房供应体系，构建完善的住房保障体系，在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房建设，加大经济适用房建设，重视推进“限价商品房”的供应工作。

第五，规范房地产开发企业行为，建立房地产企业良好的信誉档案，推行房地产开发企业级评定制度等一系列的对策，建立企业信用管理信息系统，如企业的信誉档案，良好行为、不良行为等相关信息，定期在网上公布;扶持信誉良好的相关房地产企业，整治不良小企业;为了屏蔽商品房销售中信息不对称等行为，建立预销售合同的网上备案登记制度，完善房地产交易中心网上公开制度，规范房地产中介机构的经营方式，建立健全公司绩效考核制度，完善房地产中介制度。

参考文献：

1.林毅夫，刘培林.中国经济发展战略与地区收入差距[J].经济研究，2003（3）

2.崔惠贤.金融发展对我国房地产消费的影响—基于1998-2010 年省际面板数据[J].郑州航空工业管理学院学报，2013，31（3）

3.王明国，王春梅.基于金融发展理论的我国房地产金融体系的改革与完善[J].北京工商大学学报（社会科学版），2009（24）

4.杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005（6）

5.高波，王斌.中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析[J].当代经济科学，2008，30（1）endprint

结论与对策

结合我国房地产业和金融发展分析，综合上述数据，可知我国的房地产市场发展只是靠单一的银行体系支撑，尚未形成和健全发展体系。与此同时，银行资金短期性与住房信贷存在一定的矛盾。就金融发展分析，金融并没有积极促进和支撑我国房地产市场的可持续成长，而居民的未来预期收入对房地产消费具有一定积极的促进作用。因而，在其他条件相对不变的情况下，一个家庭预期收入越高，预期的消费也会相应被拉高。一个人的教育程度与房地产消费也具有一定的关系，前者对后者具有明显促进作用，认为一个被教育者的教育程度越高，就越会增加对房地产消费的支出，因为高等教育的人更容易接受前卫的理念，进行现代式的消费。房地产消费与时间关系实证中并不确定，随着时间的发展与推移，房地产消费有减弱的趋势，可能与金融服务落后、当前国家政府政策有关;固定效应模型表明，随着时间推移，房地产消费倾向的变化不显著。

我国房地产市场消费也存在一定的问题：

第一，我国地区之间发展的非平衡性。在房地产发展规模和增长速度都存在地区的差异性，东部地区经济发展水平较高，房地产市场较为发达，无论是房屋施工面积，还是房屋竣工面积，东部地区都占有很大比例，一些房地产开发商利用地区性政府政策，开始向中、西部地区转移，房地产的地区结构发生变化。

第二，城镇居民居住水平地区的差异性。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上，呈现出东部地区>西部地区>中部地区的发展态势;从增长速度来看，呈现出西部地区>中部地区>东部地区的发展态势，这充分说明不同地区的城镇居民收入水平和消费水平相异，导致房地产的差异化。

第三，房地产需求与供给间的矛盾性。当前我国正处于城镇化的快速发展期，政府也大力支持城镇化发展，政府对城市用地和房地产商品供给和调整是相对滞后的，另一方面也受制于房地产供给自身弹性较小、存在滞后性等因素。

第四，中低收入居民住房问题。当前，我国贫富差异严重，由经济适用住房过渡到市场双轨制需要政府不断规范和引导其行为，一方面提高中低收入水平，另一方面需要治理市场中的房地产价格，合理调控市场中对房地产的投资行为，推进房地产价格理性上涨。

第五，国家调控政策实施受阻。由于监管机制不健全不完善原因，很多地方政府出于自身利益考虑，未能真正有效治理房地产投资现象，一些国家政策也未能有效的实施，造成房地产市场虚假繁荣，主要是由于土地成本、开发商控制土地供给量、投机炒房行为等因素。

综上，提出相关政策建议：

第一，政府应继续完善土地制度，调整土地供应结构，根据各类不同土地的性质以及土地相关的储备量、供给量，对城市中心区住宅用地实行紧缩政策，继续抑制城市高档房地产用地，加大对城市经济适用房、廉租房等相关政策支持力度。借鉴国外相关经验，建立健全地价宏观调控体系，合理确定土地价格，为公平进行土地交易提供依据。

第二，政府应转变政府职能，规范政府行为，强化监控职能，同时完善自我约束职能，防止一些区域性的房地产进行投机行为，抑制房地产价格的非正常过快上涨，保持市场平稳。

第三，构建房地产价格预警机制，检测与调控住房价格，建立基准地价体系，控制土地价格，合理控制拆迁费用，积极调控市场，制止哄抬价格现象，规范房地产企业行为，在市场经济中尽量避免信息不对称，建立良好的市场氛围，引导正确的市场消费观念、房地产投资理念、风险意识。

第四，完善住房供应体系，构建完善的住房保障体系，在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房建设，加大经济适用房建设，重视推进“限价商品房”的供应工作。

第五，规范房地产开发企业行为，建立房地产企业良好的信誉档案，推行房地产开发企业级评定制度等一系列的对策，建立企业信用管理信息系统，如企业的信誉档案，良好行为、不良行为等相关信息，定期在网上公布;扶持信誉良好的相关房地产企业，整治不良小企业;为了屏蔽商品房销售中信息不对称等行为，建立预销售合同的网上备案登记制度，完善房地产交易中心网上公开制度，规范房地产中介机构的经营方式，建立健全公司绩效考核制度，完善房地产中介制度。

参考文献：

1.林毅夫，刘培林.中国经济发展战略与地区收入差距[J].经济研究，2003（3）

2.崔惠贤.金融发展对我国房地产消费的影响—基于1998-2010 年省际面板数据[J].郑州航空工业管理学院学报，2013，31（3）

3.王明国，王春梅.基于金融发展理论的我国房地产金融体系的改革与完善[J].北京工商大学学报（社会科学版），2009（24）

4.杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2005（6）

5.高波，王斌.中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析[J].当代经济科学，2008，30（1）endprint