不动产登记制度若干法律问题探讨

游海英

（漳州市国土资源局龙文分局）

不动产关系到个人生存利益，作为重要财产问题，历来受到广大群众的重视。不动产物权的变更需要依据法定公事的形式，才能生效。因此，物权法作为不动产物权变更的重要法律依据，赋予了不动产登记公示形式的公信力。健全的不动产登记制度，决定了物权的公示的有效性。建立完善物权制度包含对完善的不动产登记制度的建立，不动产登记制度与物权制度之间是相互紧密的，而建立完善的物权制度的基础应该是在建立完善的不动产登记制度基础之上而形成的。

1 不动产登记制度概述

土地以及其附属物是一般不动产包含的主要内容，而土地上的建筑物、构筑物以及土地上的森林、草地、水面等自然、野生种植物等都是附属物包含的内容；而我们通常将建设用地、农产用地（农产用地又细分为耕地、草地、林地）、未利用土地等划分为土地包含的内容。

土地登记的基础与核心的确立是通过对当下的不动产登记发证情况进行调研的基础上提出的。决策部门和立法机关的制度建立参考资料主要是以土地主管部门为登记机构的不动产统一登记制度为思路的。

最大限度地将部门与部门之间的权责范围进行有机的处理与整合，是部门之间明确认识到属于本部门的职责范围，进而减少部门之间职责分权不明确的现象，统一整合房屋、草原、土地、森林登记的职责由一个部门承担等是今年十二届全国人大一次会议审议通过的方案中具体提出的内容。其中国务院机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作的内容包含对不动产统一登记制度的建立。不动产登记条例的出台以及践行需要由国土资源部、住房与城乡建设部、税务总局等有关部门负责进行调研、查访、实地考察后并结合具体情况进行，这些都是国务院公布的方案任务分工中进一步明确要求的具体内容[1]。

2 我国不动产登记制度的具体情况

2.1 登记机构不统一

目前，随着我国加入WTO后经济发展开始迈入另一个阶段，城市化发展进程也不断提高，拥有的不动产的居民人数也在不断增加，在市场经济发展蓝图清晰、产权归属分明制度要求越来越高的情况下以及经济发展进程不断加快和不动产登记制度的规范化发展之间矛盾冲突日益复杂化的今天，在一定时期内虽然不动产分散登记在经济化时代起到了一定的作用但其弊端也开始随着时代的发展以及经济社会的不断转变而不断地显现出来。实践中涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制对土地、房屋、林术等各项不动产的制定只具规章的意义是由于我国并统一不动产物权登记法的缺失而导致的。

由于我国并统一不动产物权登记法的缺失而导致的这些规则零散，法律层级低、效力不足，因而只能满足行政管理的需要。因此，由全国人大制定的统一的《不动产登记法》应按照物权公示、公信原则对现行法律中涉及不动产物权登记的规则予以整合。明确将不动产登记法作为物权程序法，为物权实体法服务的立法模式是从德国的立法模式中借鉴的。我们将不动产登记法定位于物权程序法，对以前立法重实体制度，轻程序规范的观念的改变，从物权实体法和程序法两方对不动产统一登记进行细致的规定以及将物权程序法与实体法有机结合和交叉运行所形成的互动关系是法正义的必然要求。

人民群众办证不便，时间成本以及资金成本高，其中房屋与土地分离现象的出现主要是由于国家规定土地与房屋登记需要实行分开制所造成的。这些状况的出现主要是由于我国缺乏统一的登记制度。由于土地和房屋是独立的不动产，是在不同的机构登记，但是按照现行的法律规定，房屋与土地无论是哪一方被抵押，双方之间必须紧随，一同被抵押出去，这种硬性的规定经常会导致出现一些诸如：土地与房屋抵押机构出现不一样的情况，而土地抵押机构与房屋抵押机构之间犹豫缺乏沟通进而导致一些不法分子有机可乘，利用房屋抵押的弊端，将房屋亦或是土地多次抵押、重复抵押进而骗取银行的贷款。

2.2 法律依据不统一，各部门制度混乱

各自为政，追逐利益，对于其他部门的利益视若无睹、无视法律规范性、无视法律统一性、登记机关各行其是以及与法律规范互相排斥是导致法律依据缺乏统一性以及部门制度混乱的主要原因。法律依据不统一，各部门制度混乱对于不动产物权正常秩序的形成和发展具有非常重要的影响，对不动产登记者也是极其不利的，这些不利情况的出现，究其原因主要是由于我国缺乏统一的法律规范而导致的。

2.3 不动产登记效益不统一

学术界以及实践部门对于不动产登记的法律后果到底是债权合同的生效条件，还是物权变动的生效条件以及相关法律的规定不尽一致一直争论不休。

将不动产物权登记作为不动产交易合同生效的条件是我国有关法律、行政法规和司法解释得出的，如我国《担保法》第41条规定，当以合同设定抵押权时，呼氏押合同从登记之日起生效”。[2]这里显然指的是合同的生效条件.未经登记的抵押合同不发生法律效力。将不动产物权登记作为物权变动的生效要件而非债权合同的生效要件是一些法律、法规及司法解释提出的另一种说法[3]。

由于各部门之间的职能交叉，也导致争权夺利或者推卸责任时有发生，同时由于不同的部门办理不动产登记，配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备也会在一定程度上提高了人力物力成本，这些现象的存在对于政府形象的建设以及登记效益的统一都会造成不同程度的影响。

3 不动产登记制度的完善

3.1 不动产登记制度完善以土地为核心展开

国家行政机关和立法机关意识到了不动产统一登记是经济社会发展以及人民群众生活水平以及维权意识的不断提高的具体要求，因此，国家为切实解决社会发展需求以及人民群众生活需求颁布实施的具体法令中已经规定实行不动产统一登记制度的明确要求。同时，国土资源部要求有关部门需要进一步落实和完善统一的土地管理制度以及分类制度，这些制度化的规范方式同时也是国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确指出的内容。

不动产登记机关发展的必然趋势是相互统一。同时，以土地为基础和核心的统一是不动产登记发展具体要求。不动产物权的核心是土地的物权而非直接针对土地的不动产物权它们都是以土地为基础和核心统一理论依据的。

现行体制中的不动产登记机关由于缺乏严谨的管理，登记机关的依然处在一个相对独立的状态，但是具体来说，独立的房屋所有权必然建立在地权之上的，这种试图脱离土地登记制度而独立的制度既不合法理，也严重妨害了不动产市场经济体制的建立。不动产物权的核心是土地的物权以及非直接针对土地的不动产物权，二者都是以不动产作为社会存在和发展的基础。

3.2 登记机构权限范围

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。由上可知，不动产登记机构权限只限于登记土地、住房、草地、林地、农地等依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。

实体权利登记和程序权利登记都是不动产统一登记的权利应当包括的内容。现有的如国有土地使用权、集体土地使用权（如宅基地使用权）、土地承包经营权、房屋所有权、抵押权、采矿权等都是实体权利所包含的内容，而实体权利作为一种开放的概念对今后可能出现的一些准物权如不动产租赁权，也应该予以登记，从而充分发挥登记的本质功能。顺位登记、异议登记、预告（预售）登记、限制登记等信息都是程序权利登记包含的内容，它可以在制度层而上平衡不动产权利人和善意第三人的合法权益。

3.3 不动产登记法律依据的统一

“国家对不动产实行统一登记制度、统一登记范围、登记机构以及登记方式”是《物权法》第十条规定明确规定的内容[4]。由于此前我国不动产登记制度是与行政管理部门的设置和职权结合在一起的，不动产登记相关法律法规也主要由各不动产登记管理部门颁发，统一的不动产登记部门的及其匮乏的。我国不动产登记相关法律法规具体要求如表1。

表1 我国动产登记法律法规依据

为了能够实现不动产的统一登记制度，需要在法律层面进行规范化的制度建设；在技术标准上，也要制定不动产统一调查的制度，以及登记技术的规范条例、不动产统一登记单元、划分及编码、登记数据库建设等相关技术标准的统一。

为将分散的登记职责整合到一个部门，不动产登记条例规定：①明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。②规定不动产登记原则上由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的登记。③规定跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的登记机构分别办理、协商办理，或者由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

4 结束语

以法律依据为工作法则，系统合理的落实登记程序，践行统一的法律效益，并发放统一的不动产登记薄和权属证书是各地区国土资源部门作为主要的不动产登记机关需要落实的规章制度。对不动产登记管理的具体现状进行及时的总结，不断提高不动产登记行政管理机构的工作效能，保证不动产物权的合理化、透明化、规范化做到物尽其用，并能够有效减少部门之间的摩擦是不动产统一登记的立法意义所在。

[1]王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].中国法学，2011，02（8）：46～52.

[2]陈钰.不动产统一登记制度若干法律问题的思考[J].法制与社会，2012，5（11）：179.

[3]张 磊.不动产登记制度若干法律问题研究[J].法制与社会，2012，01（11）：39～43.

[4]高洪宾.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].法治研究，2014，01（8）：66～72.