探究承租人的优先购买权

摘要：目前中国的房地产事业处于热潮中，在城镇化速度加快，人口流动加快的今天，房屋租赁成为了大部分人的选择，由此产生的问题随之而来，此文立足于当今时代下承租人优先购买权，积极讨论相关法律性质以及构成要件，并对立法缺陷提出笔者的意见。

关键词：承租人；优先购买权；同等条件

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2015）20-0090-02

作者简介：蔡潇剑（1994-），男，浙江温州人，西南政法大学应用法学院2012级法学专业本科生。

对于同一套房屋，大家都知道承租人有优先购买权，而事实生活中又常常会遇到房屋共有人也有优先购买权，当两者的权利冲突到了同一所房屋，如何权衡双方的权利，除此之外善意第三人或者承租人的近亲属如果也购买了这所房屋，又该如何审视和保护各自的合法权益，下面笔者就对这一系列的问题进行探究，从而更好的权衡各方利益，体现法律的公道。

一、承租人的优先购买权概述

（一）承租人优先购买权的概念的界定

哈里斯的《法哲学》中写到：法理学是个大口袋，各种法的一般思想都可以往里放。在讨论房屋承租人优先购买权之前，要先弄懂什么是优先购买权。对于优先购买权的概念，法学界有着百家争鸣的情形，下面针对几种不同的概述，展开讨论：

首先值得探究和学习的是王利明先生的定义：“特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。”

其次值得探究和学习是蔡福华先生：“优先购买权是指特定人，依法律规定，在特定的买卖关系中，于所有人出卖财产（动产或不动产）时，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买的权利。优先购买权的主体是特定的人，即特定的公民、法人或政府。”①王利明先生和蔡福华先生的定义中有相似的地方，两人均认为优先购买权的权利来源只能来自于法律规定，而不能由当事人约定，这一点明显区别于王泽鉴先生的定义。

然后值得探究和学习是郭明瑞先生和仲相、司艳丽在《优先权制度研究》中的阐述：“优先购买权，又称先买权，是指义务人于出卖标的物时，权利人享有在同等条件下优先购买该物的权利。即先买权利人得请求先买人义务人与之订立买卖合同并转移其标的物归己所有。”这一定义区别于以上两点，是因为这里的权利人不是特定的人，而是一般的主体。

在法律概念中较为重要的是权利、义务、责任，而在优先购买权的定义中，笔者认为应该着重定义主体、购买的对象以及实现条件。在以上四种观点中，权利主体规定为特定人比较合适，因为优先购买权作为一种优先权，其行使也因有一定的限制，之所以规定特定的人去行使优先购买权，说明特定人与出卖人之前特殊的法律关系，可以为优先购买奠定基础。其次购买对象的规定为财产，包括动产和不动产。但是在我国的《公司法》中第71条的规定：“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。”也就是说，现在的立法并不将优先购买权的对象限于动产和不动产，而是扩展到了权利。最后是实现的条件，在这一点上大家有着极为相似的见解，即实现条件是同等条件下。综上所述，笔者将优先购买权定义如下：对于所有权人出卖的财产（包括动产和不动产）或者转让的权利，在同等条件下，特定的民事主体享有先于他人的购买权利。因此房屋承租人的优先购买权可以定义为：对于出租人出卖的出租物，在同等条件下，承租人享有先于他人购买的权利。

（二）房屋承租人优先购买权的意义

与其说是房屋的承租人行使优先购买权的意义，倒不如说是房屋承租人有其优先购买权的价值。法律的价值有很多，如：正义、自由、平等、人权、公平等。这里所探讨的是房屋承租人优先购买权中体现的两个个法律价值：公平价值和秩序价值。

诺内特塞尔兹尼克说：“好的法律应该提供的不只是程序正义。它应该既强有力又公平；应该有助于界定公众利益并致力于达到实体正义。”在中国房地产市场过于膨胀的年代，加之城镇化的进程加快，再加之流动人口的增多，房屋租赁成为了大部分人的选择。承租人是相对弱势的群体，因此在房屋出租人出卖出租屋时，承租人优先购买权可以有效的保护弱势的一方，有利于社会公平的实现。

同时，由于经济秩序发展的基础是财产流转的有序性，如果财产的流转出现了矛盾和混乱，那么经济秩序的发展将遭到破坏，规定了承租人的优先购买权，有利于维护既有的法律关系，在此法律关系（共有关系、租赁关系）的基础上，可以转化为买卖关系，这样更有利于经济的稳定，从而体现了其秩序价值。

（三）房屋承租人的优先购买权的构成要件

1.承租人和出租人之间有合法有效的租赁合同，这是最为主要的构成要件，因为承租人的优先购买权是承租人作为特定的人基于租赁合同的成立而享有的一项特殊的民事权利。若租赁合同无效或者终止，承租人无法享有优先购买权。

2.必须是出租人将房屋出卖给第三人时，承租人的优先购买权才能实现。之所以规定这一条，是因为根据最高法的司法解释第24条第2款的规定，出租人将房屋出卖给近亲属，承租人不得行使优先购买权。我国从古至今都是靠亲情和人情等等各种人际关系为纽带从而联系起来的熟人社会，大家在社会的交往中，亲情关系往往是交换价值确定的不可替代的考虑因素，具有浓厚的传统特色，这又与单纯的的买卖关系存在着很大的区别。

3.在同等条件下购买，承租人的优先购买权不是优于第三人购买出租人的房屋，而是在同等条件下享受优先购买。在学界有两种争论即：绝对的同等条件还是相对的同等条件。关于同等条件在下面将进行专门论述。

4.必须在一定期限内行使，最高法的司法解释中对于除斥期间有着规定，《解释》24条规定：出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示购买，否则视为放弃。由此可见，承租人行使优先购买权的除斥期间为15日，若承租人未在此期限内主张自己的权利，则丧失了该项保护利益。

（四）房屋承租人的优先购买权的法律性质

1.形成权说。形成权是依照权利人单方面的意思就能使一定法律关系发生、变更、消灭的权利。形成权的特点在于依权利人单方面的意思表示就能发生特定的法律效果。②该说认为，房屋承租人优先购买权是形成权，即指基于当事人一方的意思，就可以使现已成立的法律关系发生变化的权利。

2.请求权说。请求权是指权利主体可以要求他人为特定行为的权利，债权为典型的请求权。③该说认为，房屋承租人的优先购买权是房屋承租人所享有的一种因为买卖契约订立而成立的请求权。请求权说是目前我国台湾地区内对承租人的优先购买权普遍采用的解释方法。这种学说认为，优先购买权是先买权人对出卖人的买卖合同订立的请求权，而依据买卖合同订立请求权的具体法理，买卖合同尚须经出卖人之必要的承诺才能成立。同时，也有相关学说认为，承租人的优先购买权是一种具体的债权请求权，房屋的出租人负有在同等条件下不将房屋转让给其他第三人的义务。

笔者认为，承租人的优先购买权不符合形成权的特征。形成权的权利人有权单独以意思表示而使法律关系因之而发生、变更或消灭，相比之下承租人的优先购买权只是在一定条件下优先购买的权利，并不是使已经成立的租赁关系发生变动的权利，同时，形成权的行使是一种单方的法律行为，无需他人行为的介入，因而没有受侵害的可能，而承租人优先购买权显然有被人侵害的可能。基于以上分析，承租人享有的优先购买权是一种具体的请求权，即当房屋出租人出卖自己的房屋时，如果在同等条件下，房屋的承租人就可以对房屋的出租人提出双方来订立买卖房屋的合同的请求的权利。

二、2009年《解释》中关于承租人优先购买权的效力问题

著名大法官卡多左说：法律就像旅行一样，必须为明天做准备。它必须具备成长的原则。也就是法律不仅要禁得住时间的考验，也要在时间的流逝中成长，以便适应当代高速发展的社会。2009年的《解释》的制订符合了当今中国社会的发展，这四个条文的制订解决了多年来实务中的很多问题。但是，值得我们思考的仍有几个效力问题：

根据2009年《解释》，承租人享有的优先购买权有三种例外情况：1.上述所说的承租人优先购买权与第三人善意取得的冲突。2.房屋的共同所有人行使其优先购买权的。3.房屋的出租人将自己的房屋出卖给其近亲属的情况。在房屋承租人的优先购买权的构成要件第二点已经进行了论述，在此不再赘述。

三、房屋承租人优先购买权立法的建议

“没有哪个社会可以制订一部永远适用的宪法，甚至一条永远适用的法律。”针对房屋承租人优先购买权的相关法律规定，笔者提出两点建议。

第一、《合同法》第12条规定，一个合同一般应包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任和解决争议的办法等。笔者建议明确而又清晰的去界定“同等条件”在这里面的法律内涵，承租人仅仅只能在同等条件下才可以去行使其房屋的优先购买权。笔者认为，在现实生活中，“同等条件”的法律内涵明确为主要是指“同等价格”就很符合实际情况和大众心理，这样一来就能够在房屋承租人、房屋出租人和善意第三人的利益之间找到一个共同的平衡点，从而更有效地去衡量各方利益，做出公正的判决和裁定。

第二、房租承租人优先购买权制度的初衷是为弱势群体提供一次购房的机会，但买房有时候并非是生活所需，对某些人来说，也是投机需要，对于这种情况，考虑到某些无保护必要的承租人，立法者就应该在立法上有明确的区分，笔者建议：在房屋的承租人购买租赁房屋确实用于居住的情况下，对于房屋承租人其名下已拥有两套以上（包括两套）住房的房屋承租人，就不得再享其优越的房屋优先购买权。我们说一部法律，首先要明白的是立法目的，承租人优先购买权是为了保护弱势群体，拥有两套或者两套以上住房的人，背离了最初的立法目的，只有对其进行合理的限制才能使得法律之公道得以实现。

[注释]

①优先购买人一般为公民或法人，但政府在特定的情况下也可以成为优先购买人，我国国务院1990年5月颁布的<城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例>第24条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权.”

②张玉敏主编.民法[M].北京：高等教育出版社，2011.47.

③张玉敏主编.民法[M].北京：高等教育出版社，2011.46.

[参考文献]

[1]王泽鉴著：《民法学说与判例研究修订版》 [M].中国政法大学出版社2005年版.

[2]蔡福华著：《民事优先权研究》[M].人民法院出版社2000年版.

[3]孙宪忠著：《德国当代物权法》[M].法律出版社1997年版.

[4]宋宗宇著：《优先权制度研究》[M].法律出版社2007年4月第1版.

[5]郭明瑞，仲相，司艳丽著[M].《优先权制度研究》，北京大学出版社2004年版.

[6]刘云生：《中国古代优先权研究》[J].载《法理学法史学》2002年第9期.

[7]杜万华，冯小光，关丽[N].《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用，人民司法.应用2009年.

[8]何丽萍著：《论房屋承租人优先购买权》[D].对外经贸法律硕士专业毕业论文，2007年.