土地“撞限”怎么办

文 老树

土地“撞限”怎么办

文 老树

4月中旬，一条关于温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期，居民需要再缴纳相当于房价三成的土地出让金才能续期的消息，再次引发人们对土地使用权期限的讨论。此消息也给广大城镇居民权利的保障与生活的安定带来了隐忧。土地“撞限”怎么办？购房者热盼“定心丸”。

一石激起千层浪

2016年4月18日中国新闻网《“撞限房”期待尽快破“限”》称，今年3月份，温州市民王先生购买了一套市区的二手房，房屋建造于20世纪90年代，办理房产过户手续时，却意外发现，原房东的土地使用证已于今年3月4日过期了。“现在房产过户办完了，契证过户也办完了，但土地使用证卡在里面，土地过不来了。”

王先生的遭遇并非个例，王女士也遇到了类似情况。2012年10月，王女士花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套二手房。今年王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，在买卖过程中，发现这套房子土地使用证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。温州市土地登记交易中心的答复是，温州横河北小区的房地产开发公司当初与国土部门签订的是20年的土地出让合同，国土部门按照当时的价格和出让年限，收取了20年的土地出让金，因此这个小区的土地使用年限为20年。“王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。”当地国土部门的一位工作人员对王女士的遭遇深表同情，可是20年的土地权限一到期，她房屋的土地使用权在法律上就失效了。

4月19日新华社《住房土地使用权到期了该怎么办？相关部门人士表示物权保护将不断完善》文章提到，全国到底有多少地方正面临与温州类似的情况？中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年，但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

全国范围内，此类房屋土地使用权年限不一的情况到底有多少？据有关部门介绍，土地出让大多是各地自行组织实施，具有一定的灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。

两部法律存冲突

2016年4月23日人民网《人民财评：土地使用权“续期”焦虑宜解不宜结》文章指出，改革开放初期，许多改革都是“摸着石头过河”，城镇土地使用制度改革也是如此。我国城市土地使用制度，曾经长期实行政府划拨，不允许转让流动，极大地制约了改革开放与城市发展的进程。1987年,深圳敲响了从无偿划拨到有偿使用的“第一槌”。1990年，国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》拉开了全国改革序幕，规定住宅用地使用年限上限70年。其时，包括温州在内的一些地方为了推进工作，又在70年上限的基础上，对土地进行了分档、分价格出让。此次温州面临续期的，正是当年划分为20年限期档的地。这是温州此次续期事件的历史背景，在改革初期，当时的法规并没有过多涉及“到期后怎么办”的问题。在相关经验、法规不完善的环境中，温州等地的探索也是根据当时地方经济发展情况、土地使用情况而进行的。2007年颁布的《物权法》被看作是这一领域最为重要的立法，明确了私人对其合法的房屋享有所有权，标明“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但对于“自动续期”是否有偿、缴纳标准等问题，《物权法》并未给出详细规定，也没有出台相关的法律解释。

4月26日财新网文章《土地使用权续期需法律解释避免政出多门》指出，虽然房屋是私人所有，受宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”的保护，但房屋之下的土地则属于国家，也就是说，地上房屋的不动产权与土地的所有权不是一体的而是分离的。关于住宅建设用地使用权届满如何解决，在我国存在着两部法律：一是全国人大常委会1994年制定并于2009年第二次修正的《城市房地产管理法》；二是2007年全国人大制定的《物权法》。《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”上述两部法律的规定明确存在着冲突：第一，《城市房地产管理法》要求土地使用者在使用年限届满前一年应当提出“申请续期”，提前一年并申请续期是土地使用者继续使用土地的法定义务；而《物权法》只是规定“自动续期”，未把“申请续期”作为公民的法定义务。第二，《城市房地产管理法》对于申请续期的批准增加了一个例外条件，这就是：“根据社会公共利益需要收回该幅土地的”可不予批准，根据第22条第二款，“未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”；而《物权法》则无此例外规定。第三，《城市房地产管理法》第21条还增加了“提前收回”程序，即“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。《物权法》也无提前收回土地使用权的规定。

法律解释待统一

2016年4月21日人民网《〈物权法〉起草者：土地使用权期限亟须统一法律解释》文章称，《物权法》起草者、全国人大常委会法工委原民法室主任姚红介绍说，《物权法》规定“自动续期”是考虑到老百姓的利益，老百姓不用再去排队办手续，更加便民，也减轻了工作人员的负担。有关使用年限到期续期要不要收费，她表示，“《物权法》立法时也提出这点，但当时大部分房屋都没有到期，所以大家认为这个问题要随着经济发展再解决，当时并没有明确规定。”

中国政法大学终身教授江平认为，自动续期一是说明期满了以后，不能够收回；二是不能够再重新签订一个土地出让合同；三是业主无需自己去申请。但是，自动续期没有缴费怎么办？江平提出，自动续期的含义就是没有缴费的业主仍然有权居住，但是如果房屋要转让就要受到限制。因此，自动续期并不对业主民事权利造成影响，而是对民事流转进行限制。对于自动续期并没有明确有偿或无偿问题，江平称，“在我看来，即使收费也应该是数量比较少的。”

对于自动续期，北京航空航天大学法学院教授龙卫球表示，在现行的法律框架内，有四种解决方案。第一种，自动续期，无需缴纳土地使用费，期限是到房屋所有权终止为止，也就是到地上建筑物消失为止；第二种，自动续期，但需一次性缴纳下一个期限的土地出让金；第三种，自动续期，交费方式改成年金制，类似于税制；第四种，自动续期，无需缴费，回到类似1982年之前城市宅基地所有权的状态，将城市住房用地重新私有化。

5月3日人民网《城市住宅用地续期是否收费由全国人大决定》文章中，中国社会科学院学部委员、中国社会科学院法学研究所研究员梁慧星谈到，《物权法》第一百四十九条关于住宅用地期满自动续期的规定，立法机关的意思是：鉴于住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法不作规定，留待将来根据实际情况再作慎重研究。……换言之，在将来由立法机关（全国人大常委会）就住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，“根据实际情况再作慎重研究”（并作出决定）。在这之前，无论是国务院或者地方政府，均不得擅自决定住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费。

4月21日《人民日报》《评土地使用权续期问题：拿出于法有据于情有理于民有益方案》文章指出，国有土地使用权出让制度的产生和完善，是我国改革历程的重要组成部分，成果来之不易，而相关立法则是对这一成果的有力维护。在全面深化改革的过程中，一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果，另一方面，对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。相信随着全面深化改革的持续推进，类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现，解答宜早不宜迟。期望相关部门能够着眼公民合法权益，立足于现实可行性、法律稳定性，从细节出发，拿出于法有据、于情有理、于民有益的具体解决方案，早日消除盘桓公众心头的忧虑。

链接：国外土地政策

美国美国是土地私有制的国家。不过，在美国购房，付完钱办完手续没有房产证，只有一份叫做产权转让书的文件，包括土地和房屋的产权。但只有按时缴纳地产税，房子才算真正是你的。美国每半年征收一次地产税，如果抗拒不缴或逾期欠缴，则土地收归政府所有并公开拍卖。此外，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权、地面权和地上空间权，这三部分权益可以分别转让。

德国德国的土地所有权绝大部分归私人所有，也有一部分归公众所有。所有权和使用权分立，土地所有者和使用权者到公证处签订土地使用权合同。土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。

日本在日本，房产证名为“房产契约证”，房屋使用权是永久的，房屋所占用的土地也归个人所有。一旦购入，土地的使用期限是没有规定的，可永久使用。而关于建筑物用途，日本的规定较有余地，基本上都不会硬性规定为单一的用途。现在没有进行建设的土地,将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。

澳大利亚澳大利亚是一个业主拥有永久土地所有权的国家。不过，各种房屋的税项也是繁琐，如在墨尔本购房，则需要缴纳的税费项目有土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等，收取标准约为总房价的6%。此外，出售房产时也会产生税费，主要征收的是增值税，最高会按增值部分的45%来征收。

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