关于住房反向抵押养老保险的风险与对策研究

程坤　中央财经大学保险学院



关于住房反向抵押养老保险的风险与对策研究

程坤中央财经大学保险学院

一、引言

近年来，如何在“老有所养”的基础上满足“居家养老”和“增加老年收入”两大核心养老需求成为社会讨论的焦点。在此背景下，创新居家养老保障模式、防止老年贫困化、推动养老服务业发展的社会呼声日趋强烈。上世纪90年代，住房反向抵押贷款伴随着欧美国家的老龄化进程得到迅速发展，“以房养老”模式逐渐得到老年人的认可。2002年住房反向抵押贷款的概念被引入中国，北京、上海、南京等城市都先后开展过自主试点，但全都无疾而终。在以往的试点中，该类业务的主办机构包括政府部门、商业银行甚至民间养老服务机构，以寿险公司为代表的保险公司基本处于审慎观望状态。2013年，国务院要求保监会在深入研究发达国家反向抵押业务情况的基础上，结合以往以房养老试点工作的经验教训，组织保险业开展住房反向抵押养老保险业务。2014年6月，为期两年的该业务试点在北京、上海、广州和武汉四个城市启动。2015年3月，幸福人寿率先推出首款住房反向抵押养老保险产品，保险业的以房养老模式逐步走进人们的视野。

保险公司在风险管理、养老服务方面固然有自己的优势，但住房反向抵押养老保险作为一项创新型业务，保险公司需要考虑的风险因素既包括传统的利率风险和长寿风险，也包括新型的房价波动风险、信息不对称风险和法律政策风险，每单业务的成本和承保周期都远超过传统保险业务。因此，通过对国家近期推出的相关政策的分析，我们发现住房反向抵押养老保险在政策推进中可能面临诸多风险，需要进行深刻思考并提出相应对策与建议。

二、中国住房反向抵押养老保险的社会背景

近年来，从中央到地方都积极推行住房反向抵押贷款产品，其有着深刻的社会背景。

中国社会近年来老龄化现象十分严重。至2015年，中国65岁以上人口为14386万人，占总人口比例的10.5%（国家统计局，《2015年国民经济和社会发展统计公报》）。到2050年，中国将成为全球老龄化最严重的国家。1995年养老金制度改革遗留下的2.6万亿元“空账”问题尚未解决，机关事业单位养老金并轨又需要9.1万亿元补缴养老金。老年人口的快速增加给中国的社会养老保障体系带来了巨大的支付风险。在未来养老金能否支付、以怎样的水平支付都是全社会讨论的焦点。若仅以公共财政承担全部养老支出，只会造成沉重的财政负担，甚至对国民经济的增长产生消极影响。

中国人口老龄化的另一大特征就是未富先老。中国老年人口普遍存在养老收入匮乏、消费和购买能力不足等问题，极易陷入“银发贫困状态”。从经济收入来看，我国月收入在1500元以下的老年人口占70%（《2011—2015年中国养老机构发展趋势及项目投资建议深度研究报告》）。我国大多数老年人的经济收入偏低。而随着医疗技术的进步和劳动力不足，老年人必需的医疗护理费用将会快速增长。同时，中国养老金制度长期存在养老金替代率偏低的情况，中国65岁以上老人主要收入来源仍然依赖于家庭其他成员的供养，这一比重可占到49%（清华大学，《中国老龄社会与养老保障发展报告（2013）》）。年轻人的很大一部分收入要花在住房、教育和医疗上，老年人不得不将必需的医疗支出控制在最低水平，即使这样，“因病返贫”现象仍时有发生。

高值的住宅房产是中国社会的另一个特征。住房在中国家庭总资产中的比重已超过了74.47%，与美国的35%、日本的41%相比，中国家庭财产的流动性非常差，如何将“死钱”变成“活钱”值得思考（吴卫星、吕学梁，2013）。另一方面，85%的中国家庭拥有自己的住房，20%的家庭拥有两套及以上住房，住房闲置现象非常严重，中国自有住房空置率高达22%（中国家庭金融调查与研究中心，《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》）。众多家庭投资者在选择投资渠道时，首选流动性极低的不动产而放弃优质的金融资产，不利于正常消费和购买能力的培养。同时，大批资金集中涌入房地产行业，也极易造成产业泡沫。

综上所述，我们可以得出结论：伴随着不可逆转的老龄化进程，老年人的养老保障急需寻找新的资金来源，房地产市场的飞速发展使得绝大多数老年人拥有高值的房产，住房反向抵押可以将住房存量资产转化为即期养老收入，该类业务在中国理应具有很好的发展前景。但是现实并非如此，此前在北京、上海、南京等地的“以房养老”试点全部失败。究其原因，一是前些年国家层面对此类业务并未加以重视，二是产品蕴含的巨大风险降低了金融机构的积极性。

三、住房反向抵押养老保险的风险研究

一边是高物价和房价，一边是低养老金收入，住房反向抵押养老保险给出了养老融资的新选择。我们有理由相信经过逐步推广、逐年培育，该类业务在中国将展现出巨大的发展潜力。但是我们也要清醒地认识到住房反向抵押养老保险业务流程复杂、期限较长、涉及领域广，同时我国相关保险与金融制度尚不完备，很多风险因素在我国将表现得更为突出。

（一）利率风险

利率风险是指因为市场利率波动导致保险公司收益减少甚至发生损失的可能性。我国目前的住房反向抵押养老保险合同大多采用的是固定利率，制定标准一般参考人民银行基准贷款利率。在市场利率高于贷款利率时，保险公司可能流失更好的投资机会，将承担额外的利息损失和机会成本。在市场利率低于贷款利率时，投保人则产生“吃亏”心理，有可能退保选择其他融资方式，保险公司的稳健经营因而将受到影响。保险公司倾向于设计高贷款利率保单从而降低发生损失的可能性，但同时会降低投保人的购买意愿。考虑到反向抵押养老保险产品的长期性，未来市场利率不可避免地会随着外部宏观经济环境的变化而发生不同程度的变动，这将导致预定贷款利率与实际市场利率之间产生误差十分频繁，从而加大该险种的经营风险。图1反映了我国2002年至2015年中长期贷款利率变化情况。

（二）房价波动风险

在订立反向抵押养老保险合同时，保险公司会评估投保人抵押房屋的价值并考虑长期的预期增值，在保险合同终止时，如果房产贬值或增值幅度小于预期，导致抵押房屋的价值低于养老保险金及相关费用累计本息额，保险公司就会遭受损失。

国外学者对于房屋价值波动风险的研究较为少见，原因可能在于：首先，发达国家大多为住房反向抵押贷款项目提供政府保险，因此贷款机构无需过多担心房价波动风险；其次，发达国家的房地产市场已经高度成熟，房价出现剧烈波动的可能性较小。但是这显然不符合中国国情，我国目前房价的绝对值已经很高，在国家去库存、限购等房地产政策之下，未来房价继续飙升显然不太可能。有学者测算，假设保险公司预测房价平均年增值率为5%，而未来房价实际年均增值率只有4%，保险公司面临临界损失的时点就会提前15年；若未来房价实际年均增值率为-0.5%，保险公司在合同签订7年后就会出现损失。在中国经济“新常态”下，未来房价的不确定性只增不减，如何保证保险公司的基本盈利水平值得思考。

图1　 2002—2015年中长期贷款利率变动情况

图2　城乡、地区间平均预期寿命的差异情况

（三）长寿风险

近年来，中国居民平均寿命不断提高，这种寿命的延长会使保险公司面临长寿风险，保险公司制定合理的费率标准和保证自身的支付能力将更加困难。长寿风险指被保险人的实际寿命超出保险公司的预测，保险人需要延长支付期支付更多的养老金，可能造成养老金累计本息额超过抵押房屋的价值，从而造成损失。由于逆选择的存在，该类业务的投保人大多属于健康的长寿老人，按照普通生命表制定费率很有可能会出现亏损。根据有关学者的测算，收入是影响老年人健康的最重要因素，老年人在参加住房反向抵押养老保险后，日常生活消费和医疗消费的能力会得到明显改善，保险公司的长寿风险可能会加剧。同时，在城乡之间、不同地区之间、不同社会群体之间，老年人健康状况和平均预期寿命也存在显著差异，城市优于农村，东部优于西部，机关事业单位优于企业职工。如何防范不同社会群体、不同地区的差异化的长寿风险对保险公司的风险控制水平提出了很大的挑战。

（四）逆选择与道德风险

逆选择风险主要体现在高风险老人（身体健康、比较长寿的）会更加积极地参保住房反向抵押养老保险，而低风险老人（身体欠佳、寿命不长的）往往不愿意投保该类保险。这就导致被保险人的未来平均余命大于保险公司的预期，被保险人未来平均寿命的增加会导致保险人实际支付金额多于预期，遭受损失的可能性增大。

道德风险主要发生在住房反向抵押养老保险业务的运作过程中，被保险人申请到养老金后可以继续居住在抵押房屋，同时有义务对房屋进行妥善管理，确保房屋的安全及产权完整。但由于房屋产权逐渐向保险公司转移，因此被保险人缺乏对房屋进行维护的动力，在保险业务运行期间可能减少维修费用，使房屋价值加速折旧，对保险人造成不利影响。

（五）法律与政策风险

关于住宅产权续期问题，明确的续期条件尚未出台，如果续期成本过高，保险公司就有可能发生亏损。在漫长的保险期限内，由于城市规划问题可能使得抵押房屋面临被拆迁的风险，拆迁补偿的多少由政府决定，保险公司无法预测与干预。在中国现有法律制度下，老人过世时，保险公司能否顺利取得房产也值得商榷。因为按照规定人民法院不得对业主的唯一可居住住房采取强制措施，这就可能导致老人子女鸠占鹊巢，保险公司又毫无办法。法律与政策风险是保险自身无法防范的风险。

四、住房反向抵押养老保险的风险防范对策

从以上分析可以看出，由于住房反向抵押养老保险相关制度尚不完善，制度设计短时间内难以面面俱到，该类业务在发展过程中可能面临诸多风险。针对这些风险，本文提出如下建议：

（一）加强顶层设计，建立政府保险

考虑到该类产品的准公共物品性质，如果没有政府的支持与补贴，保险公司进入市场的意愿并不强烈。以美国的经验来看，政府保险的深度介入和风险兜底才是住房反向抵押市场获得长足发展的根本原因。因此，政府在住房反向抵押业务的发展中应该发挥战略性作用，以防范系统性风险为出发点进行顶层设计，引导以房养老模式在中国的健康发展。对于阻碍以房养老市场发展的法律与政策，中央政府有必要在综合考虑各方利益的基础上进行必要的修改与完善。长远来看，应当为住房反向抵押贷款设计由政府提供或补贴的保险产品，统一向借贷双方收取保费，以便对房价波动风险和长寿风险等系统性风险提供兜底。

（二）多方联合，优势互补，风险共担

目前我国保险公司持审慎观望态度的主要原因就在于住房反向抵押养老保险的运作是一个复杂的系统工程，单靠保险业自身很难消化所有风险。住房反向抵押市场上的参与机构应该多元化，多方联合起来开展相关业务才能实现优势互补、风险共担。

保险公司长期经营各种风险，在风险管理经验、精算技术和销售渠道上具有先天优势。商业银行长期经营住房抵押贷款，在利率风险识别与防范、房价压力测试等许多方面有独到风险控制经验。证券公司与担保机构对住房反向抵押业务的证券化和贷款担保也有独特作用。医疗、房产评估机构在健康评估、房产评估与维护上可以帮助主办机构避免逆选择和道德风险。因此，由多方联合起来共同开展相关业务能够弥补单一经营主体风险抵御能力不足的缺陷。

住房反向抵押市场上的参与机构应该多元化，多方联合起来开展相关业务才能实现优势互补、风险共担。

在我国目前实行分业经营的背景下，由保险集团作为业务主办机构更具灵活性与优势。发挥保险集团内产险、寿险、银行以及证券等不同业态的优势，综合设计较为完整的产品体系，可以弥补目前我国市场体系和支持政策的不足。

（三）优化产品设计，综合开发保险产品

住房反向抵押养老保险的保单设计或者和其他险种联结也能在一定程度上规避各种风险，具体来说：

针对利率风险，中国利率市场化改革尚处在初级阶段，未来利率的变化幅度可能很大，采用完全的浮动利率实际是做不到的综合考虑，笔者认为中国住房反向抵押养老保险计息利率应该采用限制浮动利率。即在保险合同中规定基准利率和利率范围，保险公司有权按照市场利率实际波动情况调整计息利率，但调整后的利率不能超出预定的利率范围。如果市场利率上升，保险公司可以适当提高贷款利率，弥补利差损；反之被保险人将能享受低贷款利率下更多的养老金。

针对长寿风险，大数定律和差异化定价是有效分散风险的手段。大数法则是分散长寿风险的有效手段，保险公司应尽可能多地签订住房反向抵押养老保险合同，考虑到中国的传统观念，无子女的失独老人是最有可能尝试以房养老的群体。我国地区经济发展不平衡，各地区老年人健康状况和人均寿命差异较大。在考虑地区差异的基础上保险公司应当充分利用自身的精算优势，针对住房反向抵押养老保险设计出专用的生命表。

针对道德风险，可以在保险合同中事先预留维修费用，若被保险人尽到房屋的妥善管理义务，这笔资金将返还给被保险人。若房屋因为被保险人的不作为而出现房产贬值，这笔费用将用来弥补保险人的损失。

利率保险、住房保险、长期护理保险等险种与住房反向抵押养老保险都可以进行联结，这种综合型保险产品能实现一定程度的风险对冲，对于客户的吸引力也会大幅提高。