基于灰色关联分析法的房价影响因素研究

【摘要】随着我国住房市场的快速发展，住房价格不断上升，近年来出现了过度上涨的现象。本文分析了我国近年平均房价以及房价收入比的变化趋势，在此基础上，建立了房价灰色关联分析模型，得到影响房价的因素重要性依次为：房地产投资额、人口数、货币供应量、城镇人均可支配收入、GDP以及人民币汇率。最后结合不同的密切程度提出调控房价的政策建议。

【关键词】房价 灰色关联分析 投资额 货币供应量

随着我国经济体制改革的不断深入，房地产经济得到了迅速的发展。通常，房地产业占据的GDP比重在10%以上，房地产经济在国民经济发展中地位日益重要，房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一。但我国近年来房价一直上涨，已经严重影响了经济发展和社会稳定。因此正确分析我国房地产价格影响因素及其影响程度，找出重点，是破解房价难题必须首先解决的问题。

一、我国近年房价变化概况

近几年来，我国房价一路攀升，已经偏离了正常的价格轨道，使得绝大多数居民对于只升不减的房价只能望而止步，这也严重影响了我国的经济发展和社会稳定。尤其一线、二线城市的房价近乎达到高于一倍的增长，三线、四线城市的房价增长虽然较为缓慢，但是整体上我国平均房价还是处于上涨状态。根据我国从2001年到2015年的全国平均房价、人均月收入以及房价收入比的数据，做出其变化趋势图，如图1所示。

根据图1可以看出，我国平均房价从2001年到2007年增幅都比较小，人均月收入也增长缓慢，此时房价收入比处于下降状态，房地产业景气度不高。其中，2008年房价明显有所下降，由于美国次贷危机引发全球金融动荡，进而传导至实体经济，我国房地产业受到巨大影响。在经历一段低迷后，2009年房地产价格迅速回升，上涨幅度大大高于危机之前，超乎正常水平。2010年以后，平均房价以较小的增长率在上涨，人均月收入增长率近乎不变，房价收入比在下降。总体看来，随着人均月收入的提高，全国平均房价一直在上涨。照这种趋势下去，如果没有外界因素的干扰，我国房价只会越来越高，低收入阶层或许永远都买不起房子。

二、影响因素及数据的选取

在国民经济运行过程中，各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系，这种经济联系也被称为产业关联。房地产业作为支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，由于房地产业的产业链长、关联度大，其基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。同时，房地产价格也受到众多因素的影响。为了更好地缓解房价一直上涨的压力，通过其他因素的改变进而影响房价，本文从房价影响因素出发，通过灰色关联分析得到众多影响因素与房价的关联度，改变关联度较大的影响因素来调控房价，为政府制定宏观调控政策提供依据。

这里主要对全国平均房价的影响因素进行分析，从供给和需求两方面来选取影响房价的因素，科学的选取对房价有重要影响的因素指标。根据数据的可得性及验证分析，可选取GDP（X1）、城镇人均可支配收入（X2）、全国年末总人口（X3）、房地产投资额（X4）、货币供应量（X5）以及人民币汇率（X6）等六项指标作为影响需求的因素。从中国统计年鉴查找从2000年至2015年的全国平均房价及各因素数据进行灰色关联分析。

三、我国房价的灰色关联分析

作为一个关联性极强的综合性产业，房价的变动受到众多因素的影响。灰色关联分析即指运用一定的方法，来找出影响某一个具体问题的各个因素之间的数值关系。对于房价变动与其相关因素之间关系的研究，建立了灰色关联分析模型，比较房价与各因素之间的关联度大小，分析得出影响房价变动的主要因素，进而通过改变该种因素来调控房价。

（一）建模准备

根据查找的从2000～2015年房价及其6个影响因素的原始数据，以房价为参考序列，其他因素为比较序列，建立灰色关联分析模型来研究各因素与房价的关联度。由于各个序列单位和量级不同而无法直接进行比较，为了更好地进行分析，对原始数据无量纲化处理。

具体关联度排序为：房地产投资额>年末总人口>货币供应量>城镇人均可支配收入>GDP>人民币汇率。房地产投资额对房价影响最大，对房地产的投资额加大，使得房地产业有更多的资金运转，就可以建造更多的房屋来售卖，此时房子供给增多，相对价格就会下降。同时，总人口数对房价影响次之，当人口增多时，需要更多的房子居住。尤其是随着我国二胎政策的执行，人口会相对增加，对房屋需求加大，此时引起房价的上涨。货币供应量与房价关联度为0.6602，货币政策是政府宏观经济政策的一个重要组成部分，而通过改变货币供应量来对宏观经济进行调控是货币政策中一个重要手段。从国内看，房地产业属于资金密集型产业，它的发展需要投入大量的资金，目前房地产业的贷款在商业银行的贷款业务中占据了相当大的比重。加大货币的供给，一定程度上可以加强房地产业的发展，影响其房价变动。城镇人均可支配收入决定了城镇居民的购买力大小，进而决定了市场需求量的大小。GDP可以衡量一个国家的经济发展水平，GDP越高，说明这个国家的经济发展越好。而经济发展的好坏又影响房地产业的发展，带来房价的变动。人民币汇率与房价关联度虽然只有0.48，但是也可以说明有一定的关系。人民币升值升值会导致大量“热钱”涌入中国市场，投资于房地产市场，促进房地产业的发展，进而影响房价。人民币贬值，也会使得“热钱”流出中国市场，房价开始出现下行压力。

四、结论及建议

基于对房价上涨的预期，政府可以从房地产投资额、人口数控制、货币供给量等方面着手，来进行调控房价。

房地产投资对房地产价格的影响最大，同时房价对房地产投资变化影响也较大。针对这一现象，政府部门要加强规范房地产市场的投资行为，严厉打击投机性投资行为，加强对房地产价格的控制。对于我国人口数对于房价影响，可以通过计划生育政策实施来加以控制。货币供给量对于房价影响较大，随着房地产市场的膨胀，商业银行为了获得更多的利润必然减少超额准备金和降低超额准备金率，巨大的信贷扩张使得货币供给量扩大，从而又刺激了房地产业对资本的投机需求，而基于投机目的的房地产投资必然会造成房价的大幅上升，一定程度之后可能会导致房地产市场的“泡沫”。所以对于货币供给量必须有一定的控制，要加强对影响货币供给量的因素研究。其中既有需求如收入水平、财富等，也有机会成本变量如利率、价格水平等，要对其需求总量准确的判断，避免货币供给量实际值与目标值的不一致。

国家应该正确分析、区别对待，对房地产价格进行调控。可以從影响力较大的几个因素着手，制定相关的经济政策，将房地产价格控制在一个合理范围内有利于房地产经济平稳发展。

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作者简介：刘明婷（1994-），汉族，安徽池州人。研究方向：投资学。