浅议住房公积金在房地产去库存的作用

李静

【摘要】2016年，房地产"去库存"成为年度结构性改革五大任务之一。中央相继出台了房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”，多地也展开去库存“歼灭战”，本文分析目前的房地产市场冷热不均的现状，针对进一步发挥好住房公积金作用促三四线城市楼市去库存提出了建议。

【关键词】住房公积金；去库存；房地产

2015年11月10日上午，中央财经领导小组组长习近平同志主持召开中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”虽然只有18个字，但意义很大，房地产“去库存”正式在2016年上升为“国家任务”.成为2016年结构性改革五大任务之一。根据国家统计局数据显示，2005年末至2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，中国商品房待售面积呈不断增加态势。而2015年末全国商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间，中国商品房待售面积增加了4倍多。在此背景下，中央出台了房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”，多地也展开去库存、稳投资“保卫战”。

重庆市人民政府办公厅发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，其中为促进房企投资和健康发展，《意见》表示对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

河北省政府工作报告指出，化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，稳定房地产市场。福建省政府工作报告也把房地产去库存摆在突出位置。指出将着力稳定住房消费，把房地产去库存摆在突出位置，发展住房租赁市场，提高棚改货币化安置比例，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

作为经济发达、外来务工人员众多的江苏省也发布《关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》，提出精准去库存十大举措，要求到今年底，各省辖市商品房去化周期原则上不超过20个月；到2018年底，各市去化周期原则上控制在18个月左右；2020年底，全省实现房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理。

在利好政策刺激下，春节后楼市出现一波“加速回暖”行情，房地产开发投资、房屋销售面积保持稳步增长，房屋待售面积增速回落房产去库存成效明显。5月18日国家统计局公布4月份70个城市房价变动情况全国超过9成的城市房价不出意外地出现上涨行情，以笔者所在的城市——扬州为例，今年扬城楼市可谓是表现亮眼，市房管局发面的数据显示，1-3月，市区商品房合同成交61.46万平方米，同比增长51.59%。从商品房成交量看，2月份成交量为15.63万平方米，3月份激增到36.32万平方米，4月份主城区商品房累计合同成交超2300套，累计合同成交面积逼近28万平方米，同比上涨75%，创下近五年新高，也仅次于3月，成为了年内第二高的成交月份。人们在贷款方式的选择方式上，特别是对于首次置业者来说，住房公积金贷款已成为首要选择，目前公积金贷款的利率五年期及以上为3.25%，五年期以下为2.75%，比起商业住房贷款利率五年期及以上4.75%，五年期以下4.90%来说，优势明显；以扬城为例：一季度全市共向4857户家庭发放贷款14.44亿元，较上年同期增加4.95亿元，增长52.1%，增均户贷31.5万元，比上年同期上升1.9万元。1-3月份，单月放贷数稳定在1100户以上，放贷额在4亿元以上高位持续。从单月来看：1月份全市共向1720户家庭发放住房公积金贷款5.34亿元，由于贴息资金充裕贷款发放量大幅增加；2月份全市共向1155户家庭发放住房公积金贷款3.63亿元；个贷比大幅攀升至历史高位，且上升势头依然强劲；从上述数据中可以看出，随着楼市新政不断出台，打破了消费者观望心态，入市信心得到了提振，商品住房宅市场供应量、成交量均大幅上升；这也凸显政策“红包”对市场的拉动效应明显，去库存效果显现。

展望今后一段时期，从全国整体情况看，去库存依然任重道远，仍需打硬仗。仔细观察市场，不难发现楼市整体升温的同时，分化情况也愈加明显：尽管热点城市房价上涨，个别区域甚至供不应求，3月25日上海发布房地产调控的 “沪九条”，强调从紧实行差别化住房信贷政策。同日，深圳出台房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，指出将收紧非户籍人口购房门槛，并实行差别化住房信贷政策；但同时大量三、四线城市依旧面临去库存压力山大，特别是那些人口净流出多的城市普遍呈现出后劲不足，房地产市场波动较大的现象，如何进一步加大去库存的力度，这也将是这些城市需要面对的问题。笔者结合自己的工作，提出几点建议：

一、用足用好公积金制度去库存

江苏省提出精准去库存十大举措之一就是“充分挖掘潜力，用好用足住房公积金”。在成本总体可控前提下，可通过发行公积金贷款支持证券、实施公积金贴息贷款等方式，积极筹措资金，加大公积金支持居民购房力度，减少公积金贷款发放轮候时间，有效促进住房消费。对于使用公积金贷款购房的金融政策，可根据城市实际可作了进一步宽松性调整。如个人使用公积金首次贷款或已结清相应购房贷款进行二次贷款的，最低首付比例为20%。同时，延长了公积金贷款年限、实施异地贷款业务、优化贷款流程、放宽了住房公积金提取条件，还款年限可延长至贷款人法定退休年龄后1-5年，在就业地缴存住房公积金可向当地住房公积金管理中心申请贷款购买自住住房，新就业人员可提取父母住房公积金账户余额购买自住住房，在本市范围内的自由职业者可自愿缴存公积金并可连续6个月缴存后享受公积金贷款优惠政策。

二、要繼续优化住房公积金政策去库存

一是库存大的城市公积金贷款额度可上调。根据实际情况适当调整公积金贷款额度。如江苏省政府要求，全省公积金每年归集总额不低于1000亿元，支持20万户以上家庭购买住房。库存量大的地区，可以根据实际情况适当调整公积金贷款额度。二是进一步放宽住房公积金贷款政策。继续深入研究在全国范围内实现异地互认和异地贷款政策的可行性。据了解，目前已有多个城市提出推进异地互贷政策。武汉、长沙、南昌、合肥四省会城市市长共同签署了《合肥纲要》约定，四市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续。实行“认贷不认房”政策，前次贷款已还清的，再次申请贷款的视为首次申请。主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。三是积极支持农民工建立住房公积金制度。各级政府要将去库存与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来，将职工缴纳住房公积金条款纳入《劳动合同》，加大城镇民营企业及从业人员建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，积极支持符合条件的农民工建立住房公积金制度，鼓励他们利用公积金进城购房，同时鼓励与公积金签订贷款协议开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。农工利用公积金购买首套住房的，从优化准入门槛、简化收入认定、降低贷款成本、提供灵活还款方式四个方面，为具有改善住房条件意愿的农民工购买商品住房提供便利和优惠。

三、适当放宽住房公积金贷款范围去库存

构建住房公积金管理部门与各房地产开发公司、业务合作银行沟通交流的长效机制，针对住房公积金在房地产去库存方面的积极作用，适时提出具有针对性和建设性的意见建议；目前许多三、四线城市面临房地产“库存”较大的压力，建议在符合规划的前提下，经政府批准，按照相关程序，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构，适当放宽住房公积金贷款范围用于经营性房地产开发去库存鼓励房地产企业利用存量房发展旅游、养老、创业、文化、教育、体育等跨界地产，开展多元化经营，促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。以扬州为例，独特的城市特质、中等的城市规模和良好的生态环境，十分适宜发展健康养生养老产业。

四、加大住房公积金资金支持租赁业务去库存

房源闲置也构成了社会资源的浪费。积极去库存，将利好房企对资金的回笼和城市投资环境的改善。继今年3月，“建立购租并举的住房制度”首次进入李克强总理的《政府工作报告》后，5月4日，国务院常务会议提出包括鼓励个人依法出租自有住房、推行统一的租房合同示范文本等促进住房租赁市场发展的措施。住房公积金管理部门应积极响应，根据城市实际，鼓励房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营，适当调高租房支取和物业费支取额度，推动住房租赁规模化、专业化经营。

五、探索住房公积金证券化业务去库存

可在有条件的住房公积金管理中心试点开展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，发挥好住房公积金在“惠民生、促消费、稳增长、扩内需、控风险”中的助推作用，把“沉睡”的公积金个人住房贷款资产“唤醒”，以金融创新方式盘活存量公积金个人贷款资产，获取社会资本，缓解流动性不足以确保对武汉地区职工的刚性住房需求实现“应贷尽贷”发行证券化产品，进一步有效盘活存量资产，解决住房公积金资金流动性不足问题，满足缴存职工购房融资需求。

六、加强住房公积金服务去库存

进一步构建完善网络服务平台，缴存职工可通过住房公积金业务服務大厅、12329热线、门户网站或者关注微信公众号等多种方式咨询预约办理公积金业务；进一步优化办事流程，提高服务质量，不断缩短贷款办理时限，提高贷款服务效率，按受理程序，在资料齐全的情况下力求在最短时间内完成贷款审批，在受托银行和房产管理部门办结相关手续后，及时发放贷款；缴存职工办理贷款业务以及不需转入单位账户提取业务的，填写的申请表可不需要单位盖章；申请住房公积金个人住房贷款的征信报告不需借款人提供，可由借款人授权公积金中心通过个人信用信息基础数据库查询打印；单身缴存职工的婚姻状况证明可采取本人声明的方式证明等。

参考文献：

[1]解友玲.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].财经界（学术版），2016，（08）.

[2]闫玲，汪红梅.浅析我国房地产经济的可持续发展[J].建筑知识，2016，（02）.