积极推进房地产去库存——促进三、四线城市房地产市场健康发展论坛综述

积极推进房地产去库存——促进三、四线城市房地产市场健康发展论坛综述

2016年9月7日，由中国房地产业协会、池州市人民政府主办，中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会、池州市房产事务局承办的“促进三、四线城市房地产市场健康发展论坛暨池州房地产论坛”在安徽池州召开。房地产市场与住房保障研究分会秘书长陈淮、中国房地产业协会副会长庞元分别主持了上下午的论坛，中国房地产业协会会长刘志峰、中国商业地产联盟副会长王永平、上海市房产经济学会会长庞元、国务院研究发展中心市场研究所副所长邓郁松、原建设部政策研究中心主任陈淮等嘉宾作了主题演讲，池州市副市长贾瑄参加会议并致词。

一、 房地产去库存是五大任务的关键

刘志峰会长在演讲中提到：中央在提出供给侧结构性改革思路后，又具体将“去产能，去库存，去杠杆，降成本，补短板”列为当前我国经济发展的五大重要任务。其实这五大任务都与房地产密切相关，关系到城市经济社会的发展。

第一，分化与调整对房地产业的影响。1.宏观经济受房地产业的影响大；2.一、二线城市房地产供求关系紧张；3.三、四线城市房地产库存大；4.写字楼、商业用房去库存压力大，跨界地产发展趋势好；5.一手房增量交易转向二手房存量交易；6.房地产资本化、证券化、高杠杆、高负债率带来了金融信用风险。其影响主要有：1.城市群对三、四线城市房地产业影响越来越大。2.房地产业集中度越来越高，结构布局发生了变化：房地产业前50强公司绝大部分在一、二线城市，只有9%在三、四线城市；前10强占比2010年为10%，2015年上升到17%。3.非居住商品房库存问题突出，去化难度大，商改住不是这么容易。4.三、四线城市房地产发展情况不同，与当地收入、产业、就业有关，中西部发展活力下降。

第二，因城因业施策，区别区分对待，促进三、四线城市房地产健康协调发展。1.用实招，降门槛：（1）土地供应，遏制非理性招标；（2）调整住房供应结构，产品类型与实际需求相适应；（3）对首次购房的新市民、进城农民工给与财政、税收、入户的支持；（4）收购商品房，改造服务性地产；（5）以销定产，减少无效供应；（6）向残疾人、低收入家庭提供购房补贴（没被纳入保障范围）。2.借外力，快对接：大城市与小城市对接，大企业与小企业合作。3.强体魄，活筋骨：环境提升与经济发展、生态保护与发展休闲旅游、城市历史文化保护与生态优势结合。4.气质美，活力足：一方面提高规划设计水平，另一方面培育新经济、新动能。5.扬特色，展个性：首先吸引大城市退休人群；其次，提升当地居民生活质量和品位；再者，为新市民、农民工就近提供住所。6.找差距，补短板：补好设计、公共事业、环境、城市更新、技术等短板。

二、商业地产去库存

王永平副会长在演讲中谈到了对当前商业地产形势的认识，并分析了发展趋势。近年来商业地产发展具有亮点：商场多，商场新，商场好。也表现出以下特点：政府意愿大于企业家意愿，做住宅意愿大于做商铺意愿，物业销售意愿大于物业持有意愿；泡沫化，同质化，边缘化，两极化。存在去化难、回报低、物业交易有价无市、商业地产少地王、招商难、空置率高、运营难等问题。

商场一窝蜂地转型购物中心，电商取代零售业，而电商具有高垄断性，其负面影响要大于实体销售。市场格局分化，形成一、二线城市与三、四线城市、专业与非专业的两极分化，大城市对三、四线城市产生吸附力。商业地产的发展趋势具有以下看点：多元化，品质化，专业化，规模化，资本化，轻资产化。

其实，“互联网+”不是救命稻草，“商业+”才是关键。多元化就是要创新，研究消费市场的不同需求，即：刚需、弱需和强需。专业化要以人才价值取向为变化。要提高行业集中度，鼓励资产并购。要有一场品质革命，发扬工匠精神，调整互联网政策，加强反垄断与反不正当竞争。

三、从房地产业发展阶段角度正确施策

邓郁松副所长在演讲中从国外房地产业发展阶段着手，借鉴国际经验，探讨我国的房地产业发展阶段。我国的住房建设也和世界各国的住房建设一样，经历了供不应求、供求基本平衡、供过于求三个阶段。我们目前实行的住房政策变化，都曾在其他国家的不同时期呈现，所以，可以从国外历史上的经验和教训中寻求我国解决住房问题的办法。供不应求阶段：出现投资、销售、价格的三高，人口、经济的高增长，是数量的扩张。供求平衡阶段：新开工面积下降，投资增速放缓，价格涨幅回落，从数量扩张转向质量提升。供过于求阶段：价格下降，新开工和销售面积保持低水平。

房地产市场波动与风险有其政策因素：金融、土地、税收、住房保障等。当前，房地产业发展面临房价泡沫、供给过剩、资本流动性等三大风险。房价泡沫风险的防范：实行中性的系统化住房金融政策，抓住局部高房价的主因，调整相关政策，实现局部供求平衡。将用户均套比作为衡量市场供给过剩的指标，一般需求和供给的合适比例为1：1.1。特别要谨防三类风险叠加：房价过高形成泡沫，供给过大形成过剩，流动性收紧雪上加霜。

对三、四线城市房地产业持续健康发展的建议：1.适时调整房地产发展目标；2.提升质量，防范风险；3.实现经济社会和房地产业协调发展；4.完善政策体系。要跳出房地产圈子来看房地产业发展，以中长期的发展眼光来看短期的房地产市场波动和风险，重视政策运用的系统性、前瞻性、有效性，同时考虑政策成本。

陈淮主任在主题演讲中，对房地产业发展所处阶段和供需问题发表了独到见解。房地产业发展阶段即供不应求、基本平衡和供过于求三个阶段基本上是交替出现的，随着社会经济的发展和人们的需求而改变。住房需求分为四个阶段：基本需求、改善性需求、享受性需求和奢侈性需求。今后3-5年，在我国，改善性需求、享受性需求应占主导地位。

针对当前房地产市场的发展，他也提出了不同的看法，认为当前人们在思想上有一些误区需纠正。比如：1.“合理的房价”，房价只体现供需状况，没有合理可言；2.“稳定房价的良剂妙药”，价格的波动是必然的；3.“降低风险”，风险永远降不了，只是均衡配置、承担风险；4.“供求关系”，加大供应只能导致房价上涨。

今后的房地产市场走势：1.一线城市仍有投资机会，但会受限购机制的约束；2.发展租赁市场，鼓励个人、中介和专业租赁机构开展租赁业务；3.融资，房地产业永远是高负债的产业，去杠杆不等于不借钱；4.房地产税征收，应该说房地产税征收与调控房价没有关系，房地产税是资产税，不是调节税，其征收的意义在于由过去的间接税为主转向以直接税为主。

四、上海房地产市场的相关措施和若干问题探讨

庞元会长针对当前上海房地产市场存在的若干问题，探讨了下一步相关措施。

（一）关于与上海实际人口变化、环境资源承载能力等相适应的住房供求问题

过去12年，上海年均净增常住人口约60万人；近年来，市场化住宅土地供应呈下降趋势，上海房地产市场呈现人多地少、需求旺盛的格局，环境资源承载压力很大。“十三五”期间，在建设用地逼近上限、人口仍呈净流入状态的背景下，需要深化研究住房供求关系，以适应本市未来人口变化趋势及基础配套设施等环境资源承载能力。

（二）关于进一步深化住房制度改革问题

住建部组织开展了“深化住房制度改革总体方案课题研究”，上海承担了具体任务。回顾房改二十多年，当年国务院关于房改的文件，在认识、方向和路径的把握上都是十分正确的。现在提出以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房保障扩大到非户籍人口。购租并举无疑是正确的，但有度的把握。购买和租赁是房地产市场交易的两种方式，其实还有第三维度，即上海的共有产权保障房，八年前起步试点，价格上接近当年的经济适用房，只是产权更清晰。共有产权房被写进了2014年政府工作报告。

（三）关于进一步深化研究土地供应制度改革问题

在房地产二、三级市场的市场化制度已基本确立的情况下，需要深化土地供应制度改革。一是研究改革现有的土地供应方式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变，地王频出不是好现象。二是我国内地土地批租制度源自香港，要学习借鉴香港做法：土地一级市场由政府直接供地，占比很小；土地二级市场供求关系以由市场调节为主。就我国内地城市来看，要探索加快城市存量国有土地使用权流转，允许企业自用的存量国有土地使用权入市。

（四）关于集体建设用地入市流转问题

1988年起.上海率先在国有土地上实行了建设用地使用权有偿、有期限使用的制度，即建设用地使用权的物权化。2007年全国人大通过的《物权法》规定，农村集体土地上“三块地”（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权）为用益物权（注意是使用权，不是所有权），但在实践中，“三块地”的用益物权权能尚未实现。上海集体建设用地入市流转正在松江区试点。应当明确，入市流转的是基于用益物权的使用权出让、转让，而不是基于合同的出租、转租，这是融资抵押的前提。同时，农村集体“三块地”改革，如何体现有偿有期限使用制度，也有个不忘初心、不改初心的问题。当下最大的问题有三：一是集体建设用地使用权与国有建设用地使用权“同质同权”后，是有期限还是无期限？二是国有住宅用地使用权70年期满后，是继续有期限还是无期限？如为后者，住宅用地出让70年就是空话，将变为国有土地出让70年后“私有化”或股份化。有偿使用的问题好说，二级市场一次性再缴金或分年度缴税都说得通，按市值收取或象征性收取都行。

（五）关于完善房地产财税制度问题

目前，房地产税赋“重流通、轻持有”，虽然国家已明确加快房地产税立法并适时推进改革，但进度较慢，主要是因为对开征个人住房房产税是否存在“法理障碍”等认识不统一，需要我们加大研究力度：一是研究我国物权制度与开征个人房产税的关系；二是研究如何既增加持有阶段税赋，又相应减并流通环节税赋。

（六）关于与房地产有关的信息系统问题

国务院新型城镇化规划明确“十三五”将建立国家人口基础信息库（公安部门）、住房信息系统（住建部门）、不动产统一登记系统（国土部门）。这三个信息系统有效运用的共同前提如下：一是人名与身份证件号码具有唯一性；二是房屋经过登记，有公权的介入。上海的房地产信息系统起步运行早，地域上已覆盖全市，且覆盖居住和非居住、增量和存量、历史数据和现时数据。规范房屋信息的应用范围、查询内容和结果形式，在房地产登记的记载公示与个人隐私保护之间建立法定的界面，也是当务之急。

（整理周明）