证监会出手将对楼市造成一定影响

文/文博

证监会出手将对楼市造成一定影响

文/文博

近日有证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并须详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。为此有媒体报道称，在债券发行方面，部分规模较小的房地产企业将会面临被阻断的局面。有关人士也表示，在防风险的整体思路下，一些三四线城市的小规模房企，即使符合发债标准也会被劝退，防止以后可能出现的风险。

对楼市出手是在“抑制资产泡沫”

证监会对房地产市场的出手，事实上是在贯彻中央政治局会议提出的“抑制资产泡沫”的要求，控制土地价格，降低出现地王的几率。近三个月来，在上海、深圳、苏州、合肥、南京等热点城市，屡屡出现挑战购房者心理极限的地王，引发了一些城市房价恐慌性上涨。有资金创造地王的，要么是央企，要么是上市房企，或者是两种身份兼具。这些企业更容易通过股市或者银行拿到低成本的资金，所以有底气创造地王。前一段时间，部分央企被监管部门约谈，行为有所收敛。此次证监会出手，可以遏制上市房企的拿地冲动。

所谓的再融资，指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资。某上市企业负责人表示，房企的再融资主要表现为通过股权融资，资金成本很低，禁止再融资用于拿地，对于不少A股上市房企影响较大。房地产项目资金一般分土地款和项目开发建设资金两部分，土地款一般要求是自有资金，这部分银行是不给予贷款的，但是开发商可通过信托、私募、再融资等筹措资金，因此一般开发企业自身的出资比例仅占土地款的10%-15%，后续的建设资金，一般选择向银行申请开发贷款，因此，一个房地产项目，开发商自己出资的占比非常低。开发商申请融资的渠道很多，单个银行调整贷款政策，对房地产行业影响不大，但是无疑会增加房企的融资成本。有房企人士担忧，上半年土地市场竞争激烈，很多企业没有机会拿地，因此暂时没有资金危机，但是企业要保持规模，就要持续补充土地资源，随着土地资产的快速升值，企业对资金的依赖度只会继续上升，如果越来越多的金融机构改变对于项目的预期，收紧风控，将大大提升房企运营的成本和风险。

为遏制过快上涨的房价，早在几年前中央就发布了一轮又一轮房地产调控政策，但是，由于很多地方对房地产市场有很强的依赖性，导致调控并没有收到预期效果。而当三四线城市出现商品房积压后，中央为去库存而推出的政策却在一线城市首先产生惊人效力，北上深的房价在今年上半年出现暴涨。这股“梅开二度”的房价快速上涨，正好契合经济上的保增长需求，因此，一些地方政府持暧昧、欲推还就的态度。

加杠杆方式不可能给楼市去库存

土地价格失控，必然造成房价失控，这对房地产市场健康发展非常不利。所以，证监会出台这样的政策对楼市平稳发展长期利好，但对于炒房客来说，构成了大利空。这项政策的出台，也再次证明管理层对楼市的看法变了，不愿意看到楼价暴涨。因为，管理层已经意识到，通过加杠杆的方式不可能给楼市去库存。可以预见，随着热点城市不断出台新的限购、限贷政策，再加上从股市、银行贷款、债市上控制开发商的资金来源，楼市将会迅速趋冷。

笔者比较去年6月、12月和今年6月的全国商品房库存量，结果发现虽然最近半年住宅库存略有减少，但一年来总体呈现上涨。到今年12月的数字出来的时候，你就会发现，全国楼市库存必然是上升的。为什么会这样？原因很简单，去库存的种种优惠政策，刺激了开发商继续上新项目。管理层显然也注意到了这个问题，此次不仅在股市上出手，还在债市上出手，控制开发商层面拿地、上项目的“加杠杆”，应该说策略得当。

近日，某股份制商业银行在下发的2016年房地产行业授信政策中明确，对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入。文件显示，该行要求加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%，原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时，文件要求严格控制商办项目的信贷发放。分析人士称，银行不介入地王，意味着这些高价地块后续想从银行获得开发贷款，或者合作方通过融资进行股权并购参与地王开发，其可能性降低。目前，并没有看到银行监管机构出台相关政策，这应该还是个别银行对于房地产项目的风控政策调整。对此，某开发商坦言，个别银行改变政策并不可怕，可怕的是监管层对于层出不穷地王现状的态度转变。

最先惩戒楼市的是新华社，通过“3+2”的节奏，前三篇文章直接吊打，后两篇文章否认有强刺激。7月26日中央政治局会议说要“抑制资产泡沫”。至于股市，去杠杆、打击假重组、炒概念、规范券商，等等，最近一直没有消停过。同样挨打挨训之后，股市和楼市这两个“浪子”表现完全不同。“楼市”拍拍屁股，哼着小曲走了，还顺手在路边摘了朵野花插在口袋里：7月27日，在距离上海浦东机场3公里的祝桥，一块住宅用地的“可售楼板价”被拍到了4.1万元/平方米，又弄出了一个总价88亿的新地王！

此外，多个地方政府正在有针对性地调整土地政策，尤其“地王”频出的热点城市，调整政策以收紧为主。上海市发改委主任沈晓初近日表示，下半年，上海将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时，加快调整土地供应结构，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供应节奏。在此之前，南京市针对土地市场推出了“熔断机制”：土地现场竞价一旦超过最高限价，地块将被流拍。业内分析认为，南京此举同样是希望房地产企业理性拿地，最终达到抑制地价的作用。

经济增长必须保持合理水平

今年以来，部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象成为常态。鉴于此，近期证监会、国土部等部门分别发出针对土地市场的政策收紧信号，上海、南京、合肥等地也陆续出台了相关收紧政策。业内人士分析认为，综合多种因素来看，一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。上半年，多个城市土地市场高价地频出，进入下半年以后，这种行情仍在延续。据不完全统计，仅7月下旬，上海、合肥等城市土地市场已经连续出现多个“地王”。7月29日，合肥市拍卖6幅地块，吸引了数十家房地产企业参与，当日土地出让金收入达到63亿元。其中合肥高新区、庐阳区和新站区陆续诞生三个“地王”，最高溢价率达到330%。同日，上海市杨浦区新江湾城一宗地块以总价31.55亿元成功出让，地块成交楼面价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼面价达到92506元/平方米，被业内称为上海新晋单价“地王”。7月27日，上海市出让浦东新区一宗地块，最终被金地集团以88亿元总价竞得，溢价率高达286%，楼面价33023元/平方米。

此外，7月28日，武汉出让8宗土地，最终除一宗地块遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出让，总出让价款77.15亿元。其中，064号地块被碧桂园以25.31亿元总价、溢价289%的代价竞得，超过2万元/平方米的楼面地价也让该地块成为武汉新的单价“地王”。据市场统计数据，7月中下旬，不仅是南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出，武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市也先后诞生了12个单价或总价“地王”。因此，7月份被业内称为土地市场的“地王月”。

土地市场竞争激烈，房地产企业拿地金额也相应大幅上涨。中原地产研究中心最新统计数据显示，保利地产、万科、华润置地、碧桂园、恒大集团等30大标杆房企今年前7个月合计拿地金额高达3967.77亿元，相比2015年同期的2441亿元，上涨幅度达到了62.5%。但是，经济增长不能任由房地产业“一枝独秀”。目前经济运行中依然存在不确定因素，经济下行的压力有增无减，这对国家层面和地方政府考验更大。所以说，经济增长必须保持在合理水平，但在经济转型乏力的情况下，如果继续让房地产市场来承托经济，只可能给未来发展埋下更复杂的隐患。因此，要让经济增长保持良好势头，只有积极推进改革，释放市场活力，培育新的增长动力，而不能再像以前，用房地产市场的“一枝独秀”来掩盖经济的疲弱。