房地产中介要服务于“去库存”大局

文/王瑞红

房地产中介要服务于“去库存”大局

文/王瑞红

近日，针对网络上流传的“9月起上海市将实行购房信贷新政”的谣言，上海市住房城乡建设委进行了紧急辟谣，市公安局刑事拘留了7名恶意编造散布谣言的涉案人员，市网信办依法关闭了5个微信公众号。对此，住建部相关负责人表示，这类谣言误导消费者，扰乱市场秩序，社会影响恶劣。针对房地产中介行业违法违规问题，新华社发表评说：房地产中介要服务于“去库存”大局，要在“去库存”中发挥积极作用。首先是信息透明化，既要交易价格信息公开透明，更要真实房源信息的公开透明。唯有如此，才能如实传递供需信息，使买卖双方借助真实信息保障自身利益，这也是房地产中介“去污名化”的根本。

对房产中介违法违规行为绝不姑息

今年以来，住建部开展了房地产中介专项整治活动，最新限购政策：一是名下无房亦无贷款记录的购房者，首付最低三成，基金利率无优惠；二是名下无房但有过按揭贷款历史的，首付最低五成，利率最低1.1倍；三是名下有一套房再次购买者（对户籍而言），首付七成，利率最多1.1倍（政策无变化）；四是离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭处理。

谣言二，紧急通知：9月1日起上海实行新的限购政策。认房认贷，凡在中国境内有贷款记录的，首套房首付一律提高至五成，二套房首付一律提高至七成，不分商住住宅，不管贷款还清或未还清，只要中国境内有贷款记录就算。以网签时间为准，9月1日前买房不受该政策影响。

谣言三，已接到通知：由于最近土地拍卖价格过高，市委将于下周召开各部门会议，计划于9月份起调整银行贷款政策，未办未审完的贷款合同请催促尽快办理，这次各地按照统一部署要求，对房地产中介违法违规行为，加大查处力度，借鉴上海市的做法，多部门共同行动，发现一起，查处一起，绝不姑息。对于编造散布谣言的房地产中介从业人员，一经查实，一律依法列入黑名单，清出房地产中介市场；对于编造散布谣言、情节严重的房地产中介机构，一经查实，一律依法停业整顿。下一步，对群众反映强烈、问题突出的典型案例，住建部要挂牌督办。

谣言给8月末的上海楼市造成巨大震动。由于各种房产中介公众号的造谣和散布，扰乱了购房者原本的心理预期，制造出恐慌式离婚购房这样滑稽的社会现象，直接导致消费者非理性抢房，市场情绪过热，扰乱了上海“3.25”新政的严格执行和房地产市场的平稳健康发展。谣言传出之后，上海市房地产交易中心官网显示，上海楼市一手房签约套数连续7天超过1000套，在临近9月1日的前几天，一手房签约套数突破2000套。

经调查，三条楼市谣言均涉信贷政策。谣言一，9月的信贷收紧力度很大。

从中可见，三条楼市谣言均指向楼市信贷政策，谣言内容的时间节点都是9月1日。有关人士分析，从谣言的内容以及传播方式来看，这次上海楼市的几条谣言应是经过了精心策划，对目标人群、市场情绪的把握非常精准，造成楼市恐慌，鼓动购房者“迅速出手”，给楼市带来不稳定性。

治理房产中介乱象须“稳准狠”

笔者经调查了解到，目前山东济南房地产市场投资需求出现明显增长，十个购房者中至少有俩是投资者，有一些房地产公司甚至出现了全员炒房的现象。房地产中介炒房的方法很简单，置业顾问只需要交给公司万元左右的定金先“占下”房子，然后跟公司签订订房合同，以较低的价格购入，然后以较高的价格卖出去。一位房地产中介透露说，“我买公司的房子每平方一万元左右，然后以一万五卖给想要房子的人，一倒手几十万就出来了。”

据知情人士透露，济南很多房地产公司有三五套房子的员工太多了，而房地产公司炒房也成了公开的秘密，因为员工不急于交钱，公司只要能够完成售房任务就行。某房地产公司的置业顾问经手了三套房产：第一套去年买来今年卖出挣了四十多万；第二套今年买的已经出手，挣了十几万；现在又买了城市东部的一套房产正待价而沽。在一些房地产企业内部，从渠道到策划、销售再到人力和行政，下至基层上到中层乃至高层，几乎所有部门和层次的员工都参与炒房，而且这种炒房行为得到公司默许，已属于半公开性质。

近年来，随着二手房及住房租赁市场的升温，房地产中介行业发展较快，但有一些不良中介虚报房源、哄抬房价谋取非法收益，严重损害了消费者权益，扰乱了房产交易市场。今年8月初，北京市西城区一房产中介竟将一条面积为10平方米左右的过道炒作成售价150万元的“学区房”，由此可见治理房产中介乱象刻不容缓。

笔者认为，治理房产中介乱象须做到 “稳准狠”。 “稳”即实现治理持之以恒，强化日常执法，丰富监管手段。特别是互联网条件下，监管部门对一些中介暗度陈仓的行为始终要有警惕性，建立市场管理长效机制。“准”即准确找出产生乱象的根源所在，从而一击即中。新规针对乱象产生的症结开出了 “药方”，如：对虚假房源问题，要求各地中介机构全面实行房源信息核验制度；针对“一房两卖”、“层层转租”问题，提出了网上签约及资金监管制度；对中介滥用金融杠杆、“首付贷”问题，明确了中介与金融机构之间的职责权限。“狠”即对违法行为零容忍，祭出利器斩断利益链条，让住房回归居住的本质。有关部门应出台有针对性的惩戒规定，建立房产中介 “黑名单”制度，记录中介机构不良行为，并及时向社会公示，使市场信息透明公开，倒逼中介机构规范自身行为。同时，建立从业人员诚信档案，对房产中介进行打分评级：将严重违法的企业摘牌，注销企业资质，对违法的从业人员，取消其从业资格，使失信房产中介寸步难行。

给房地产中介念“紧箍咒”

急于买房的吕先生接连碰到了让他有些困惑不解的几件“怪事”：他通过网上搜索房源，发现部分规模并不大的小区在售房源达到几百套，超过半数，难道整个小区有一半的业主考虑卖房？有个别房源挂牌价低于市场价两成以上，但打电话给中介公司询问后得知，该房源早已成交，因为种种原因未及时撤销价格信息，而后中介会竭力推荐别的房源，并要求吕先生留下联系方式。

其实，上述现象只是房产中介乱象的一个缩影。房产中介行业经历十多年的发展，为活跃市场、促进交易等发挥了非常重要的作用，但同时，房产中介行业也存在诸多问题，发布虚假房源信息就是非常普遍的现象，尤其是在一些网络信息平台上发布的房源信息，让购房者真假莫辨。出于自身利益着想，房产中介还会挂牌出售“问题房”，比如故意隐瞒房屋存在抵押、共有产权、“凶宅”等问题，让购房者“吃套”，而诸如吃差价、侵占或挪用交易资金、捏造散布涨价信息等现象，更是屡见不鲜，不仅让购房者的利益得不到保障，而且也扰乱了市场秩序。此外，房产中介还违规从事金融业务，为购房者提供杠杆资金，参与市场投机，对房价的非理性上涨起到了推波助澜的作用。

为进一步加强中介市场监管、规范中介服务行为，日前住建部会同国家发改委、工商总局等7部委，联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），在现有法律法规和政策框架内，为房产中介念“紧箍咒”。业内人士表示，《意见》的发布将有利于规范房地产中介行为，可逐步解决市场乱象，在缺少行业准入和行业立法的前提下，能为规范房地产中介市场、加强中介管理注入一剂强心剂。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）