城市规划与房地产开发相互关系及其协调研究

谢中海

[摘 要]随着我国经济的蓬勃发展，城市化进程逐步加速，城市规划问题与人民日常生活息息相关进而得到越来越广泛的关注，要知道，一个城市的GDP 60-70%以上来自于房地产，城市规划与房地产开发之间存在必然联系，二者相互制约、相互促进。那么，如何协调城市规划与房地产开发之间的关系以实现国民经济的可持续发展，已成为业界最为紧要的问题。本文着重探讨了城市规划与房地产开发二者的内在联系，我国现阶段城市规划与房地产开发之间存在的矛盾，以及如何促进二者的和谐可持续发展。

[关键词]城市规划；房地产开发；和谐发展

中图分类号：D622 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）25-0037-01

一、 城市规划与房地产开发之间的内在联系和相互作用

城市规划与房地产开发都是以区域划分为指导基础的，二者在时间和空间上相互制约，相互促进，存在密切的内部联系，房地产开发商的最终目的是使经济利益最大化，城市规划是以合理的区域布局为最佳目标，这就决定了房地产开发要以城市规划为导向，城市规划需要依托房地产开发来深入扩展。

1、城市规划为房地产开发指导方向

城市规划的最终目标是优化城市环境，完善城市基础配套设施、使居民在交通、教育、医疗、生活上获得极大便利，合理规划城市用地，完成城市合理化布局。首先城市规划要细分城市土地功能，例如工业、居住、公共设施建设、道路、公园、商场、绿化、停车场等不停性质的土地，因此，房地产在对土地进行开发的同时，必须严格遵守城市规划中的土地性质划分，严格按照划分的土地功能进行开发。其次，城市的土地区域开发不能无节制延伸，那样会破坏自然生态环境，因此，城市规划对土地发展规模也做出了详细规定，其中每年用作房地产开发的土地面积是有一定数目的，土地开发价值会影响房地产开发价值，房地产商一定是追求经济利益最大化的，这样就会使开发价值大的土地供不应求，从而影响城市的总体规划，所以政府会限制每一项用途土地的面积，这样就避免了高利益追求的土地出现需求膨胀，使用地规模、结构相对平衡，使房地产开发朝有序方向发展。最后，城市规划还对房地产开房强度做出了明确指导，房地产开发的质量、数量在很大程度上影响着城市美化、居民的生活质量。居民楼的建筑密度、楼间距、观赏景观、绿化等房地产开发问题，都直接关系到城市规划的总体实行，为避免某些房地产开放商在土地开放、房产构建中追求过度利益，而对土地进行过度开发，城市规划则明确指导了房产开发过程中的一系列问题，例如：空间景观、环境要求、建筑高度、建筑密度、楼间距、绿化面积、停车产面积、房屋容积率等问题，城市规划通过指导房地产开发力度问题，提高了房产质量和居民生活满意度。

2、房地产开发是城市规划的有效手段

所谓房地产开发是指取得国土资源使用权并在指定土地上进行房产开发、建设的行为，房地产的有序开发加速了城市化进程，是城市规划的有效手段。首先，房地产开发促进城市布局更加合理，城市功能日趋完善，城市规划对土地进行合理划分以后，土地就具有了一定的经济效益，有偿供给房地产开放商使用，这一过程促进了国民经济发展水平，实现了土地价值，再通过城市规划的合理指导，各种功能的房地产形成合理化布局，完善居民产业链、生活圈，在城市布局方面，通过房地产的有序开发，完善了城市基础设施、绿化环境、工业、交通、教育、医疗、居住、仓储、公共设施建设等一切惠民、便民的布局。其次，房地产开发有效促进城市城区的更新，城市规划要扩展新城区，更离不开对旧城区的更新完善，我国大部分城市存在旧城区人口密度大、房屋老化严重、道路拥挤等问题，因此对老城区的复兴离不开房地产开发。一方面，对旧城区的居住、商业房屋进行综合治理、修缮，调整老城区人口密度，土地布局，另一方面，通过房地产有效开发加强新城区建设，吸引城市及城镇人口去新城区，调整城市产业分布，实现对城市设施的改善和整体环境的整治。

二、 房地产开发与城市规划存在的协调问题

城市规划与房地产开发之间存在内在的必然联系，二者虽在一定程度上相互促进，但是由于房地产开发商与城市规划部门出发点不同，双方处理问题的侧重点也不尽相同，由此产生的矛盾将直接影响二者的和谐发展，进而影响我国城市化进程。主要矛盾体现在以下几个方面：

1、 规划滞后，盲目开发

我国的城市化进程起步较晚，尤其是在十八届三中全会以前，很多地方政府并未及时重视城市规划，出现城市土地滥用、城市布局不合理，资源浪费、盲目开发等问题，改革开放以后，城市规划问题得到重视，但仍有不少城市规划滞后现象，城市规划进程跟不上房地产开发脚步，很多城市边缘土地缺乏合理规划，出现不少闲置土地和烂尾楼，城市规划往往是被房地产开发牵着鼻子走。

2、 监管不足，违规开发

改革开放以来，国家特别重视城市规划问题，先后出台了《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规来协调城市规划和房地产开发的和谐发展问题，虽有明文规定，但是在法律法规的落实上力度不尽相同，很多地方由于城市规划的监管力度不够，协调控制能力不强，仍存在房地产多度开发、非法占地等现象，破坏了生态自然环境，破坏了历史人文氛围，很多古老建筑、名胜古迹遭到残害、

3、 协调无果，无序开发

城市规划应考虑到城市人口密度、土地特点等问题，因时制宜、因地制宜的进行城市规划，很多地方的城市规划与房地产开发灵活性不足，城市规划的周期往往较长，且绘制蓝图较缓慢，在城市规划过程中缺乏人文、政治理念，灵活性和弹性不足，而房地产开发过程中突发的实际问题较多，城市规划未能对以上问题作出及时反应，未能如时提供指导和帮助，导致房地产开发过度追求经济效益，忽略了城市公众利益，违背了城市规划的整体效果和长远发展，没能实现经济、社会、环境三者的和谐发展。

三、 促进城市规划与房地产开发和谐发展的有效措施—以浙江省房地产开发为例

1、 强调科学发展观，指导双边协调

科学发展观强调以人为本实现社会资源的可持续发展，这将成为我们进行城市规划的指导思想。例如浙江省的“江南药镇”，通过培育中医药健康产业，旅游服务业和养生养老产业三大新兴产业，融产业、旅游、社区、人文功能于一体，塑造一个尊重和传承中国中医药文化，一个人与自然和谐共生，一个可持续发展的精致特色小镇。符合房地产开发的科学发展观念。

2、 加强监管力度，实现双边控制

对于城市规划和房地产开发中出现的违规违法操作问题，加强处理力度，强调法律法规的执法力度，实现双边控制，相互制约。例如浙江省“远洋渔业小镇”，立足远洋文化和渔文化的地域特色，在建设城市中重视监管力度，构建形成多链条、高融合的新型产业生态圈，积极打造成为浙江富有浓郁渔岛渔文化气息的远洋渔业特色小镇。

3、 发挥政府职能，增强双边联系

从全局角度出发，宏观调控局部及整体问题，强化双边的公众利益、群众观念、长期发展、公平合理观念，增强城市规划与房地产开发之间的必然联系，打造高效型城市建设，全方位为人民群众服务。例如浙江省“和合小镇”，打造融“文化地标、旅游门户、非遗基地、创新社区”于一体的天台山和合小镇，政府在促进和合文化交流、展示、传播过程中起到引导作用，和合小镇的房地产开发建设符合城市规划原则，符合人民群众的整体利益。

结语：

21世纪以来，我国城市化进程取得突飞猛进的发展，如何利用城市规划来正确引导房地产开发，以实现城市的合理布局，如何通过房地产开发来促进城市规划的有效实施，无疑，我们要将二者有机结合起来，相互促进，相互制约，相互引导，实现双赢，进而切实满足人民群众利益，构建健康、文明、和谐、规范的新家园。

参考文献：

[1] 王新军，苏小波，从土地闲置看城市规划与发地产开发的关系，[J]，住宅科技，2015（12）.

[2] 王家庭，李胡春，我国城市规划与房地产开发的非协调发展对策研究，[J]城市，2014（3）.

[3] 建设部，城市规划编制办法[EB/OL]，http：//www.cin.gov.cn.