新一轮房地产市场调控能否让楼市降温

文/远见

新一轮房地产市场调控能否让楼市降温

文/远见

国庆节长假期间，北京、苏州、郑州、无锡、合肥、南京、广州、深圳、厦门等城市重启限购限贷。提高首付，减少杠杆，加强对不规范销售行为的管控，政策风暴之后，效力在何时显现？新政叠加效应之下，上涨较快的城市房价是否掉头？楼市是否迎来拐点？这一系列问题有待市场解答……

调控政策比较温和但针对性较强

据中国房地产业协会原副会长朱中一分析，本轮调控政策比较温和，对刚需和部分改善性需求较为“照顾”，但新政针对性也较强，目的是限制炒房，防止泡沫出现。他预计，未来房价上涨的速度会有所放缓。据中原地产首席分析师张大伟分析，多城接连重启限购，并非跟风，而是“集体举动”，出台楼市新政策的基本都是前期房价涨幅较高的以二线城市为主的城市。

据张大伟观察，本轮调控除了北京、深圳、合肥、苏州以外，其他城市的政策力度尚未恢复到2014年9月30日之前的程度，但他预计，本轮政策仍然会使楼市成交快速下调，未来如果叠加信贷收紧，房价或从今年四季度开始调整。在此背景下，多地重启限购、限贷等政策，彰显了决策层抑制房地产价格过快上涨、抑制资产泡沫、防范金融风险的意图和决心，体现了“因城施策”的调控思路。

可以预见，随着政策落地，过热的房地产市场短期将迅速降温。从小周期来看，本轮楼市快速上行周期已接近尾声，热点城市的楼市将更多呈现“量缩价平”的局面。同时，热点城市限购带来的挤出效应，或促使资金转向前期成交不活跃的中西部二线城市，以及维持“去库存”宽松政策的三四线城市，有助于这些城市实现去库存的目标。

然而，前几轮的楼市调控经验表明，短期抑制需求的措施难以真正实现遏制房价过快上涨的目的。更值得关注的是，本轮楼市快速上行，不仅一线城市楼市火爆，前期政策相对宽松的二线城市房价涨幅更是凶猛，显示投资、投机需求旺盛。目前来看，国内“资产配置荒”的局面仍将持续，流动性充沛将继续支撑房地产需求，调控政策的效果尚待观察。

近期政策频频出台，说明政策拐点已经到来。在政策层面上，部分城市政策略显温和，部分则略显严厉，体现了分城施策导向下的各地政策调控思路。总体来看：一线城市限购限贷最为严格；二线城市重启限购限贷，在社保年限要求、首付比例等方面比一线城市稍松；三四线城市的调控政策更多的是聚焦于市场规范，以及对144平方米以下住房的限购。

调控政策力度之大前所未有

央行行长周小川在今年第四次G20财长和央行行长会议期间称，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。显见，决策层已经充分认识到这一问题，并会积极采取行动。

以上海出台的“沪六条”为例，从土地供应、资金监管、加强管理等六个方面对房地产市场进一步调控，其中明确提出“银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”，“制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务”，以遏制各方通过各类违规途径的房地产交易，降低房地产市场的金融属性。

除了限购，房地产新政还将矛头对准不规范的市场行为。苏州市物价局9月30日发文，要求进一步加强商品住房价格监管，对存在捏造、散布涨价信息，伪造鼓吹交易数据制造“恐慌”氛围，捂盘惜售、哄抬房价等行为的，主管部门应当按照有关法律法规对其进行处罚。

据《深圳特区报》报道，深圳市规划国土委已要求各区规划国土部门、规划土地监察部门对深圳市房地产开发企业、经纪机构的经营行为进行专项检查，对群众投诉或举报的房地产企业的违法违规行为进行查处。据《济南日报》报道，济南市发布通知，提高居住用地竞买保证金比例，竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上，热点区域、地块可提高到50%以上，还缩短土地出让价款缴纳时间，凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

10月3日，住房城乡建设部公布了各地查处的45家违法违规的房地产开发企业和中介机构。10月4日，南宁市政府发文，强调将依法查处故意隐瞒房源、人为制造房源紧张等捂盘惜售行为。10月6日下午，惠州市政府发文，强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度，对中介市场的秩序规范作出了相关规定。

有专家称，这次楼市限购限贷有三大特点：一是时间集中在国庆黄金周，选择在这个时间，说明管理层不希望过热的楼市在黄金周失控；二是大多是在半夜出台，熟悉中国宏观政策的都明白，凡是夜深人静出台政策的，后面透露的信号是很明确的，那就是对市场目前的表现不满意，甚至可以说是强烈不满；三是力度之大前所未有，这次限购限贷，不仅仅是两年后的重启，而是以前限购限贷的加强版。

限购限贷政策目的是为保护房地产市场

这次调控风暴来得很猛，很显然，管理层选择在国庆黄金周期间紧锣密鼓出台史无前例的限购限贷政策，目的恰恰是防止房地产市场持续过热后出现崩盘的危险，而不是为了加速其崩盘，是为了保护房地产市场，而不是为了打压房地产市场，是为了让楼市不要重蹈去年股市的灾难，而不是加速房地产灾难的来临。如果在黄金周期间不出台政策，房价继续上涨，市场继续疯狂，杠杆继续增加的趋势很难改变，势必加速房价暴涨之后暴跌的来临。

首先，无论是房地产投资，还是销售，主要数据和指标都已经明白无误地显示拐点已经到来。但今年房地产市场在地方政府控制土地供应导致地王频出、投资投机需求前所未有的膨胀情况下又出现了疯涨的局面，与拐点相背。但就市场本身而言，不管是否出台调控措施，在六个月的周期内市场降温是大概率事件。

其次，出台限购限贷的城市，针对性很强，主要是抑制投资投机需求，抑制过度炒作。他们都把土地供应放到第一位，也说明高层对地方政府炒作土地稀缺导致的恐慌很不满。因此，当下中国房地产市场最大的问题不是投资投机过剩，人为抑制供应导致的价格暴涨必然会得到调整，出于避险需求，会出现抛售，市场预期逆转，巨大的杠杆很有可能引发系统性风险，这是高层不愿意看到的。

再次， 限购限贷尽管严厉，根据经验，仍不足以让市场很快降温，市场各种力量博弈，局部地区高烧不退，果真如此，还会出台什么政策？本次出台限购限贷是为了保护楼市不重蹈去年股市的覆辙，只是加强限购限贷而已，增值税、印花税还没收紧呢。如果市场继续疯狂，税率肯定会调整。

对于本轮多地密集出台楼市调控新政，坊间舆论普遍认为，多地采取一致做法让过热楼市降温，实际上已经表明中国楼市的政策拐点到来，至于市场会否步政策拐点后尘，会否出现全国范围内的量价齐跌现象仍有待观察。但多数观察人士认为，本轮调控仍属周期性，并不意味着中国房地产市场将由此进入实质性下跌通道。

有专家认为，出于对楼市资产泡沫的警惕，尽管调控仍属暂时行政手段，但未来也应从国家层面出台布局房地产市场健康发展的政策。首先，或进一步严格现有的限购政策不放松，释放国家从严对待楼市过热的政策信号；其次，不排除进一步提高首付比例的可能；再次，在房贷方面收紧政策，提高房贷款利率，而对企业，则适当降低贷款利率，释放鼓励资金进入实体经济的积极信号；最后，会逐步加强房地产税的准备工作，推出房地产税，对楼市调控和房地产业健康发展产生更为长效的作用。

（作者单位；山东省临沂市兰山区财政局）