论农村土地承包经营权之抵押权的实现

宋玉梁 董海霞 郭宇擎 丛 娜

辽宁工程技术大学，辽宁 阜新 123000

论农村土地承包经营权之抵押权的实现

宋玉梁 董海霞 郭宇擎 丛 娜

辽宁工程技术大学，辽宁 阜新 123000

农村土地的规模化和专业化经营成为不可阻挡的趋势。其中土地的抵押问题值得大家探讨和研究。土地的抵押一方面为实现农业的规模化和专业化提供了大量的耕地资源；另一方面也为农户提供了获取资金的渠道。但是运作中也暴露出诸多问题：许多金融机构不愿意接受土地作为抵押物；抵押后农户无力偿还抵押贷款导致丧失农地使用权等等。我们应该通过健全法律来规范农地抵押这种方式，尝试建设一种新型农业土地流转模式。

土地承包；抵押权；土地流转

一、土地抵押权的概述

首先，在探讨什么是土地抵押权之前我们应该明白什么是土地流转。我国的土地的所有权属于国家享有，从1978年的家庭联产承包责任制以来，土地被分给农户，农户享有的是承包权经营权和使用权。土地流转政策即农民可以把土地的使用权转让给其他农户，也可以用土地使用权入股、投资、抵押贷款等。一方面使农民获得大量资金，另一方面使农业可以大规模机械化生产。土地抵押是土地流转的一种方式，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的为抵押人，接受土地使用权担保的债权人为抵押权人。

二、农地抵押所遇到的问题

(一)农地抵押保障制度不够完善

国家的土地流转政策确实能推动土地抵押工作的进行，但是社会明显缺少对农户抵押贷款的保障机制。在理论运行模式：农户以地换钱，投资生产经营后获取利润，然后再以钱换地，实现资金和土地的合理化利用。但是从以地换钱跳跃到以钱换地的过程中，农户是要承担经营不善赔本的风险，社会上仍缺少风险规避机制和保障机制。土地承载着农户的生活、医疗、养老等多种家庭重担，缺乏必要的保障机制农户不敢放心的把农地交出去，一旦农民无法回赎土地那么自己就丧失了生活的途径，农地也不能得到更好的利用。

(二)土地抵押权实现的问题

我国法律规定的不甚合理，比如《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。这明显与我国现行政策不符，《物权法》规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地不允许抵押。从法律层面上看，缺乏有效的法律支持，一旦农户和发放贷款的金融机构产生纠纷，那么从法律层面就很难寻求帮助，即便是诉讼也得不到有利的支持。在农地抵押权实现后，土地使用权归金融机构所有。由于土地的特殊性，金融机构接受土地后无法实现其价值，国家缺乏土地交易的二级市场，导致土地只能困在金融机构的手里无法经营。

(三)抵押平台的不完善

对农地抵押服务的专业性平台不够完善，在大范围内缺少农地抵押交易的平台与市场。许多想要流转的农民往往不了解抵押的信息更缺乏抵押的渠道。即便是有相应的服务平台，也存在不少问题。信息不流通，农民无法完全掌握对方的信息，对接受抵押的一方缺乏必要的了解。对农地价值的评估，此类平台没有完整科学的农地评估体系，对于农地的区位、价值、年限、优良等缺乏专业人员的考量，导致定价的不合理。

三、关于土地抵押的相关建议

(一)以县级为单位建立统一的土地抵押后的二级市场

当农地被抵押给金融机构后，金融机构通常无法承担经营的责任，所以为了更好的获取利益只能够通过这种二级市场将土地再次通过招租等其他方式交个别的农户经营，一方面通过这样的市场可以将手里的农地进行资源的再次利用，另一方面金融机构又可以从中获取利益弥补自身的损失。此类二级市场，应综合考虑到农地的回赎问题与农作物生长周期。所以在二级市场中，应科学拟定租赁时间，兼顾农民回赎又不耽误耕作。该市场应该由政府保障运转，维护土地流转市场的稳定性保障市场秩序。

(二)建立完善的农地抵押保障制度

1.提供经营技术与规划支持

为了降低农户的经营风险，政府农业部门应该对农户的生产经营进行技术上的帮扶。主要是提供科技人员的技术和高科技的农业用具，通过政府的专业人员指导，争取把风险降低在可控范围之内。政府的服务工作应该体现在对市场的统筹规划上，指导农户顺应市场供需的情况下合理安排自己的生产计划，避免出现供过于求的局面。无论是生产还是经营中都应该体现对农户的保障。

2.失地农民的安置保障

失地农民指的是无力偿还贷款，农用地使用权用来偿还债务的农民。在以往的情形中，失地农民往往成为无业人员进城务工或者其他方式另谋生路，生活没有保障，收入不稳定。可以通过农地二级市场对此类人员进行安置，农地在进入二级市场后，失地农民可以成为农地耕种的雇佣人员，对需要工作人员的农户来说，可以考虑优先雇佣失地农民。他们有着耕种经验，可以发挥他们的优势，这样的方式也有利于耕种。等到农户有资金回赎自己的土地的时候，可以及时回赎自己的土地，再次经营。

(三)完善服务中心机构设施

政府土地部门应该完善“土地流转服务中心”等此类服务平台。把握好土地流转平台、农户、贷款机构三者之间的关系，实现资源的共享和信息的及时有效。首先应该对双方进行严格监督以及对相关材料的严格审查，保障土地抵押的顺利进行。其次应该设置专业的土地价值评估机构，对于用于抵押的土地进行科学的评估，出具专业性的评估报告，该报告对于提供贷款的金融机构有参考价值。最后应重点培养专业的评估人员，提高评估结果的科学性和合理性。并且还可以与一些有专业评估资质的评估机构合作，鼓励他们开展土地抵押权价值评估业务。

[1]刘世明.农村土地承包经营权抵押贷款：信贷供给与机制构建[J].金融监管研究，2016.1.

[2]胡静.农村土地抵押的运行实践与制度完善[J].重庆大学学报，2015.21.

[3]邓小云.我国农村土地抵押的实践困境与法制完善[J].甘肃社会科学，2014.5.

[4]夏雨.农村土地承包经营权抵押问题研究[D].海南大学，2015.5.

D923.2；D922.3；F321.1

A

2095-4379-(2017)31-0184-02

宋玉梁(1997-)，男，辽宁工程技术大学，法律专业本科生。