房地产项目成本控制现状分析及改进

黄磊

摘 要 我国国内房地产行业的竞争在近几年来愈演愈烈，以往的项目在成本控制上出现了许多问题，因此房地产项目迫切需求寻求一些崭新的、合适的成本控制方法。因此本文结合当前现状，针对房地产项目的迫切需求，提出了一类可行的、合适的成本控制方法。

关键词 房地产 成本控制 全寿命周期

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

1国内房地产项目阶段

中国国内房地产成本控制经历了以下几个阶段。建国初期，中国引进前苏联的制度，形成了与当时体制相匹配的企业管理概预算制度。之后楚天了一些相关文件，完善了相关的制度。1958年至1976年，左倾错误导致概预算工作遭到破坏，造成国家设计无概算的局势。1976年以后进度国家指导价阶段，形成国家指导下的竞争性价格。改革开放初期成立建设标准定额局，统一管理制定工程建设概预算定额及其工作制度。1988年全国各地区颁布了一系列有关定额管理的文件。 20世纪90年代初期至今，中国进入国家调控价阶段。

2实施成本控制所涉及的活动

房地产项目是一项投资较大的工程，所涉及的成本控制活动应当受到足够重视（Montes-Guerra，2014）。房地产开发者通过自主选择资质深、实力强、信誉好、效率高的施工设计单位、承包建设单位、监理方，实现房屋建设目标的完成。在项目的前期准备阶段，设计单位对施工现场进行勘察，编制项目成本预算报表。项目公司召开会议对施工前的一系列准备工作进行安排部署，加强设计单位、施工单位、监理单位、项目公司之间的协商与沟通，保证项目成本控制的顺利实施。在项目的中期实施阶段，项目公司通过内部的成本控制部门，实施对应的成本控制活动。在项目的末期竣工阶段，项目公司主要任务是核算财务情况，统计施工费用、项目总投资，核算工程成本超支的原因，编制相关报表，为项目的后评估提供依据。

2.1国内房地产成本控制现状

对于房地产项目而言，成本控制必不可少。而在成本控制的整个周期，我们既要考虑到各种常见的问题，预先分析出可能存在的变化及提前准备好预防措施，也要在遇到没有考虑的问题时，通过之前制定好的组织结构，按照流程对此问题进行分析，找到可以的解决方案和调整措施。在这个过程中，表面上可能只涉及几个部门，但是我们必须要考虑隐藏在表面下的内在问题。需要就整个方案进行统筹控制，各部门互相配合，从而保证后续不会因为一个小问题导致整个项目出现延期、成本剧增等大问题。目前中国国内房地产项目的成本控制处于发展阶段，大体上存在如下问题：

（1）房地产项目成本控制工作无足够关注度。作为地产经验管理的核心问题的成本控制，到目前仍有很多企业没有意识到这一点，成本控制工作仅停留在口头，没有深刻体会成本控制管理在企业经营中的重要性。

（2）房地产项目成本控制的方法僵化。 现今许多房地产企业在项目前期准备阶段的事前成本控制方面意识薄弱，房地产项目的成本计划缺乏严格执行导致随意增减计划成本，造成了后期事中成本控制和事后成本控制的盲目性。

（3）对房地产项目成本控制的认识错误。目前只有少数房地产企业实行全员、全过程和全方位的成本控制，绝大部分企业还没有实行。一些房地产企业认为设计阶段是成本控制的重点，其他阶段对成本影响不大；另一些房地产企业认为合理提供材料和设备是成本控制中最重要的环节；此外，企业也经常忽视了成本控制的时效性。

（4）成本控制体系和责任成本管理体系不健全，导致房地产项目成本严重浪费。责任成本管理体系是成本控制的重要理念，将房地产项目成本与责任联系起来可使成本处于受控状态，因成本导致房地产项目出现问题可找相关责任人查明具体原因。目前很多项目成本与管理人员无关，导致项目成本严重浪费。

3房地产项目全寿命周期成本分阶段控制理论

房地产开发过程中，由于项目涉及的建设规模较大、周期较长、消耗较大、技术复杂，成本控制是一件专业性、技术性、政策性强的系统性工作，必须合理定价，在项目各阶段实施切实可行的成本控制措施。

3.1项目全寿命周期成本控制观念

寿命周期的基本解释就是指事物从形成到消亡这一过程在时间上的跨度。而房地产开发商对房地产项目寿命周期的定义就是由产生某一房地产项目建设的想法开始，直到整个房地产项目完全停产为止的过程（Sidner， J & Baxendale，2001）。完整的房地产项目的阶段都会涉及到资金的周转，所以有必要在项目的全寿命周期过程中贯穿成本控制的观念，并且从项目全局的角度对项目的成本进行控制。

房地產项目的全部过程从建设的角度可以分为以下几个阶段：项目开发的建议书、可行性研究报告、项目设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、生产预备阶段、完工验收阶段、项目后评估阶段等一些阶段（Edward Back，2000）。

因为房地产项目在各个阶段进行具体实施时，各阶段对项目整体成本的影响程度各不相同，这里将房地产整个寿命周期的成本控制划分为三个阶段：房地产项目前期准备阶段的成本控制、房地产施工阶段的成本控制、房地产项目完工阶段的成本控制（Christopher，Bill，2002）。本文中也把房地产项目前期准备阶段的成本控制作为整个全寿命周期成本控制的重点，根据以上三个阶段采取不同的方法进行成本控制，达到项目整体成本控制最优的目的。

3.2全寿命周期成本分阶段控制基本方法

因为房地产项目中每个阶段有不同的成本控制的概念和差异化的成本控制影响，所以在房地产项目各个阶段侧重不同，基本上就是主要重视前期准备阶段的成本控制，施工和完工阶段的成本控制兼顾即可（Fernandez， Elton Valdiviezo，1997）。

3.2.1主要重视房地产项目前期准备阶段成本控制

房地产项目开发计划书的阶段成本控制。第一，即将开发的房地产项目选址方面要考虑到取材便捷，能够保证各种操作机械顺利进行开工。同时，项目底下的各种管道设施的铺设要易于进行、同时地块的标高、地面障碍物、法律法规等外部环境因素也应在考虑之列。这就要求开发团队的成员在房地产项目的初始阶段要对各种内外部因素进行严谨的比对考察，权衡好各方面的条件保障项目的开发能够顺利进行，同时又能节约开发成本；第二，项目的整体建设规模要选择合适，这就要求房地产开发商量力而行；第三，做好项目的整体预算工作，这个工作需要做好市场调研，并力求细致，另外也可借鉴以往的项目。

3.2.2项目可行性研究报告阶段成本控制

Chua D K H & Godinot， M（2006）认为开发项目不可能满足所有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的基础上，确定一个主攻目标，选定前景良好的目标市场.有了市场再加上合理的有利于节约投资的方案就能很好的赢得消费者.方案的选择既要能达到既定的功能又能节约资金.应遵循可行性、高性价比、留有发展空间、与地区、市场适应性等原则.方案要抓住消费者心理，能适应消费者整体品味。项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为市场的主流产品。

葛昌明（2005）认为房地产项目设计阶段的成本控制在项目整个成本控制比重很大，具有决策行的地位和作用。设计阶段的成本控制主要从以下几个方面着手：

开展设计招标，经过招标可以收到很多比较优秀的方案，企业就可以从中选出最优的设计方案。

开展限额设计。设计团队规定好各个阶段的限定额度，其分解方向是有总体依次向各个单位和分部工程进行的，对于各个环节的设计工作量进行监控，保证投入在总投资的计划范围之内。

协调优化设计。按照价值工程的方案优化设计，并按照实际情况进行适时调整。

项目施工准备阶段的成本控制，其主要工作是招投标工作阶段的成本控制。需要把控好文件的编制，其中最重要的是编制合理的标底价格，严格做好其审查工作已控制成本的投资。

3.2.3房地产项目施工阶段成本控制

房地产项目的施工阶段是项目实现其工程价值的关键性阶段，大量的资金也输入到这个阶段（胡震，2007）（胡志勇，2008）。在施工阶段中，因为项目的設计已经完成，项目的工程量也已经完全的具现化，其对工程投资的影响的概率5%到10%之内，所以对投资的节约不会很大（牛守红，2008）。做好施工阶段的成本控制，房地产开发商则需要明确好各个部门相关人员的权责，落实好节约工作，同时施工时也要推行先进的施工技术组织方案。

3.2.4房地产项目竣工阶段成本控制

欧阳春花（2008）提出房地产项目的竣工阶段主要做好竣工结算的成本控制工作，它是整个项目工程造价成本控制的最后一个环节，所以开发商需要安排具有高度专业素养和责任意识的工作人员来做竣工结算的工作，这些人员同时应该对项目的设计意图、图纸和施工现场的情况非常熟悉，并对设计图纸进行反复核对，去除一些施工是没有开展的工作或未开展的结算内容。最后，需要对项目的成本控制各阶段的成本控制工作进行总结，为以后的项目积累工作经验。

对工程项目进行成本控制是房地产行业经营需要进行的重要活动，成本控制与最终的工程经济效益息息相关。本文通过对房地产行业的历史沿革及现状进行逐一概述，对项目成本控制遇到的问题进行分条说明，为房地产项目引进了新的成本动态控制方法，这样有利于房地产行业成本控制的改善，为以后房地产行业进行成本控制提供了新的思路。但是仍然有许多问题需要解决，相关理论需要深入研究，具体如下：实际项目一般而言比较复杂，还需要在后续的研究中进行细化，并针对具体问题采用一定的替代方法，同时具体方法也需要进一步的研究；整个项目活动过程的集成分析仍需完善，这是因为工程项目是一个系统工程，涉及到方方面面。后续的研究需探索采用计算机辅助软件对项目相关活动进行集成控制，利用相关软件来减轻实际工作的负担。

参考文献

[1] 胡志勇.浅谈房地产开发企业成本控制.科技资讯，2008，1（2）：23-24.

[2] 牛守红.浅谈如何强化目标成本管理.淮北职业技术学院学报，2008，5（6）：24-26.

[3] 欧阳春花房地产开发项目成本管理控制.中国乡镇企业会计，2008，3（6）：10-11.

[4] 叶春雨.房地产开发项目成本控制研究.广东财经职业学院学报，2008，4（5）：20-22.

[5] Montes-Guerra， M.I. & Gimena， F.N. （2014）.The influence of monitoring and control on project management success. International Journal of Construction Project Management， 6（2），163.

[6] Chen， R.G. & Chen， J.M. （2014）.Research and Practice of Meta-synthesis Management for the Government-led Urban Complex Construction Project. Frontiers of Engineering Management. 1（1），52-61.