供给侧结构性改革背景下三线城市房地产去库存路径探讨

荣蕊+沙丹媚+陈薇+董怡君+李书佩

【摘要】通过对我国三线城市房地产市场的现状分析和问题研究，本文发现过于宽松的货币政策、人口流失等都是导致房地产高库存的成因，基于此，文章为缓解我国三线城市房地产高库存提出了相关参考意见。

【关键词】供给侧结构性改革 三线城市 房地产

供给侧结构性改革对我国三四线城市房地产去库存有着重要的指導意义。三四线城市的房地产供大于求已经严重影响到经济发展，通过供给侧结构性改革的方法解决三四线城市房地产市场的结构性问题显得尤为重要。

一、三线城市房地产市场现状

第一是房价普遍上涨但房地产市场不景气。房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。我国的房地产平均成交价从2011年的5377.09元每平方米上涨到2015年的6792.56元每平方米，总体上趋势之中也体现出了我国三线城市的房价上涨趋势。但我国房地产市场却并不景气。自2012年的楼市过热后，到2013年，房地产发展减缓，房地产开发企业投资逐渐减速。我国的国房景气指数从最初的2011年的98.89%降至93.34%，三线城市的房地产市场发展也不景气。

第二是企业过度开发导致库存过多。在全国炒房热的背景下，三线城市房地产开发成本较一、二线城市要低很多，具有资金优势，而且外来企业也可以给当地经济注入新的活力，但是大多数房地产商只注重利益，并未注重项目开发的前期定位和商业规划等问题，导致企业在商品房的户型设计等方面缺乏创新，难以满足当地居民的居住需求，造成销售前景不佳，从而导致房产库存严重。

第三是商业地产产品同质化严重。商业地产作为房地产市场的主要产物之一，其开发速度的不断加快，使得全国商业地产同质化的问题会尤为突出，体现在大规模、成批量开发的商业地产如同在流水线上的标准化产品，无创新可言。

二、三线城市房地产高库存的成因

首先是顶层设计存在缺失。第一，税收政策太过繁杂。房地产价格受种类繁多的税费和多层次复杂重复的征税体系影响，导致房地产价格不稳定，波动幅度大。第二，货币政策过于宽松。为降低2008年的国际金融危机对我国经济的影响，我国政府提出了货币政策“适度宽松”，增加市场的货币量，降低存款准备金率和贷款、存款利率等。第三，土地资源管理存在缺陷。我国缺乏合理的土地分配规划，规划管理机制执行力和约束性较差导致土地供给总量失控，土地供给结构不均衡，缺少统一合理的土地供给计划。

其次是市场环境复杂多变。一方面表现在城镇化进程加快人口外流。随着社会经济的发展，城镇化进程不断加快并且进入一个新的阶段，城镇化导致的人口外流使得三线城市房地产市场需求不足，库存增加。另一方面是多种因素导致开发成本高。房地产的开发成本包括在投资额里面，开发成本要受很多因素的影响，如：土地出让金、土地增值税、区位因素、管理费用等。我们通过SPSS统计中的双变量相关分析来探讨房地产开发投资额与土地增值税、国家土地出让金的关系形态。首先，来看看三者之间的Pearson相关系数。如图显示，几个相关系数在1%的置信水平上都很显著，结果验证了三个变量之间显著的高度正相关关系。

SPSS线性回归分析结果显示，VIF<10，表明模型不存在多重共线性问题。国家土地出让金t的显著性概率0.006<0.05，表示国家土地出让金系数与之有显著性差异，国家土地出让金应该作为解释变量出现在方程中。由上图得出多元线性回归方程：Y=16680.591+13.321X1+0.581X2。由此可知，房地产开发投资的经济模型成立。由于X1的系数是13.321，在样本2008-2015年期间，保持其他变量不变，平均的国家土地增值税增加1%，房地产开发投资额增加13.321%。由于X2的系数是0.581，在样本2008-2015年期间，保持其他变量不变，平均的国家土地出让金增加1%，房地产开发投资额增加0.581%。综上所述我国房地产开发投资额受国家土地增值税和国家土地出让金的影响大。

三、供给侧结构性改革下三线城市房地产去库存的路径探讨

首先，房地产企业转变思路，以“质”取胜。根据当前的 “互联网+房地产”创新模式，传统的房地产企业应该努力提升自己的创新能力，积极运用互联网模式或者说其他高级信息技术来发展房地产业，提升房地产业的供给创新能力，吸引更多消费者。 在房地产转型升级方面，建立以需求为导向的房地产供应结构。房地产企业可以利用存量房，将其转型发展为其他需求较充足的产业，比如旅游、养老等跨界地产，多渠道地去实现消化房地产库存与促进新兴产业发展之间的共赢。

其次，政府做好引导，稳定房地产市场。为有效地化解库存，政府也应该做出相应的措施来帮助缓解相关压力。第一，放宽税收政策；政府可在相关税费问题中研究出能够通过适当的减税或者免税方法来减轻房地产企业的高税费压力，来切实促进我国房价的降低.第二，调整住房公积金政策；第三，对农民购房贷款制定针对性的还款方式，鼓励农民工进城购房； 第四，加强土地资源管理，调整供应结构。政府需要对建设用地进行合理控制，土地配置进行合理规划，结合实际情况调整年度土地供应计划，加快完善监管机制，从而达到降低库存的目的。

本文为省级大学生创新训练项目《供给侧结构性改革背景下三线城市房地产去库存路径探讨》（编号：201613671002）的阶段性成果。