房屋租赁合同相关法律实务之探讨

陈永革

摘要：房屋租赁合同是我们日常生活中的一种常见的合同形式，其中存在的一些问题，值得我们去关注，随着《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的施行，房屋租赁问题在法律上得到了进一步规范和完善，笔者现就可能存在争议的几个主要问题加以探讨。

关键词：房屋租赁合同；效力；转租；租赁

一、房屋转租过程中所出现的相关情况及合同效力。

（一）未经出租人同意的房屋转租合同，在没有其他无效原因存在的情况下，该房屋转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定的未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，并不能否认合同的效力。

（二）对于经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的情况的处理方法及例外。

转租是建立在原租赁合同的基础之上，但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。如出租人要求解除合同，应予支持，但是也有例外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。出租人在此种情况下是不能强行解除合同的。

（三）因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由转租人承担违约责任。由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。

二、几种特殊情形房屋租赁合同的效力问题。

（一）违反《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，房屋租赁合同的效力问题。

《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：⑴ 未依法取得房屋所有权证的；⑵ 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； ⑶ 共有房屋未取得共有人同意的；⑷ 权属有争议的；⑸ 属于违法建筑的；⑹ 不符合安全标准的；⑺ 已抵押，未经抵押权人同意的；⑻ 不符合公安、環保、卫生等主管部门有关规定的；⑼ 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

上述九种情形下的房屋的出租合同的效力如何呢？笔者认为应区别对待，从法律规范的分类看，该条规定的九种情形属于禁止性规范，也属于强制性规范，但不一定属于合同法所规定的合同无效的情形，重点是看是否违反法律和行政法规的强制性规定。

（二）未经登记备案的租赁合同的效力。

《城市房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持有关规定的文件到直辖市、市、县人民政论房地产管理部门办理登记备案手续。房产部门经过审核，对符合有关规定的，对其核发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。那么是不是不办理登记备案租赁合同就无效或不生效呢？《合同法》第 44 条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》均只要求房屋租赁的当事人办理备案手续，但未规定只有办理备案手续，合同才生效。登记备案是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场的一种行政管理手段与方式；但登记备案不是租赁合同生效的必要条件。只要双方当事人自愿，并不违反法律和行政法规的规定，就是有效的。《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>的司法解释（一）》中“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。因此，出租人在出租房屋前，租赁合同是否办理了登记手续并不会影响合同的效力，未办理登记手续的租赁合同依然有效。但是如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定 ，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

（三）关于一屋多租的情况下房屋租赁合同的效力冲突问题的解决。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：⑴ 已经合法占有租赁房屋的；⑵ 已经办理登记备案手续的；⑶ 合同成立在先的。

对于在合同均有效的情况下，承租人都不要求承租该房屋的情况，笔者认为承租人都有解除权，如承租人都要求解除合同的，出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。因为在此情况下，出租人其本身主观上存在过错，出租人签订多份合同的行为，已以其行为明确表示不再履行该义务，构成了根本违约，因此，根据《合同法》第九十四条的规定，承租人有权解除合同，出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。

（四）承租人在承租期间死亡的，其生前共同居住人或共同使用人要求继续租用房屋，租赁合同的效力问题。

承租人租赁房屋往往不仅仅供自己生活使用，大多时候其用于家庭或与其与密切关系的人使用，其承租的目的就在于居住人的共同生活使用。因此，法律应当为保护其合法的使用权而设立依据。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 119 条规定，承租人以一人名义承租私有房屋，在承租期间，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。《城市房屋租赁管理办法》住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。我国《合同法》第 234 条规定：承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。因而，合法的承租关系并不会因为承租人的死亡而当然结束。