2017年4月全国房地产土地市场简报

一、成交：面积第四个月连续走低，溢价率高位回落

4月，CRIC监测的300城经营性土地成交211幅，环比下降19%；成交建面2104万平方米，同、环比跌幅分别为14%和15%；成交总价1501亿元，环比微涨2%，同比上涨35%；土地价格仍持续上行，成交楼板价提升至7136元/平方米，环比上涨20%，同比涨幅达到56%。

土地平均溢价率升至38.5%，环比下跌10.9个百分点。各线城市溢价率全线回落，其中一线城市跌幅最大，环比下降14.2个百分点，平均溢价率为31.9%，在各能级中溢价率最低；二线城市本月土拍溢价率32.3%，环比下降10个百分点；三四线城市土拍溢价率为79.0%，环比微降4.2个百分点。二季度第一个月仍有较多二三线城市持续进入加强调控的行列，如东莞、南宁、江门等；另外，一线城市广州、北京、上海均在土拍调控上有所表态，增大土地供应量的同时要求拿地企业严格遵守土地性质，减少了企业通过建设类住宅提高项目溢价的可能性。在供求两端共同调控下，本月从溢价率方面来看土地市场理性程度有所回归，但主要原因仍在于土拍“限地价”政策的调控，房企之间竞争仍然激烈。4月6日北京三宗宅地竞拍至总价超过140亿元，其中大兴区旧宫镇两宗宅地进入方案报价环节，最后分别以3.93万元/平方米和3.83万元/平方米由首开、中海、保利、龙湖四家联合体竞得，大型房企联合拿地现象在一线城市屡见不鲜。

二、分布：因城施策，一线城市成交规模上涨，二、三四线土地市场相对冷清

本月一线城市土地市场相对活跃，成交建筑面积317万平方米，环比增加44%，同比涨幅高达8522%，主要原因在于去年同期仅有上海有4万平方米成交；二线城市土地市场热度持续走低，成交建面1276万平方米，同环比分别下跌34%和24%，降幅在各能级中最大；三四线城市成交规模在三月小幅回升后重新下跌，成交建面511.77万平方米，環比下降9%，但比去年同期微涨4%。

分能级来看，一线城市总成交建筑面积316.27万平方米，环比上涨44%。月初国土部、住建部联合发文，要求各地根据消化周期调整土地供应计划，北京响应最为积极。北京本月出让18宗地块，其中住宅部分几乎全部为自住型商品房，均有最高销售限价要求，但从开发商角度来看竞争激烈程度依旧不减，土地市场实际仍处于高热状态。4月25日挂牌出让的朝阳区管庄乡地块，有北京城建、远洋、中海、富力等9家开发商参与竞拍，经过55轮报价后由北京城建拿下，楼面价31762元/平方米，但值得注意的是，该地块为自住房，销售限价2.9万元/平方米，成交楼板价已远高于销售限价。广州规土委在月中强调，近期内底价不会出现区域新高，抑制“面粉贵过面包”的现象，月底的土拍中也首次“竞价+竞配建+竞自持+摇号”的新规，最终万科斩获白云区、黄埔区各一宗纯宅地，虽未达到摇号阶段，但两块地总配件面积达到2250平方米，自持比例更是均在50%以上。

二线城市本月持续走低，成交建筑面积1275.76万平方米，环比下跌24%，比去年同期也大幅下降34%。月中武汉进行11宗地挂牌出让，成交总建筑面积288.61万平方米，在二线城市中成交量最大，但大部分地块零溢价成交，仅有东湖高新区光谷流芳地块在竞拍中达到市场指导价，最终一次报价环节由郑州康桥公司竞得，溢价率74.74%；成都成交规模较武汉略小，但是热度较高，双流区成交两宗商办用地溢价率突破400%，从成交楼板价来看，城西片区仍是地价最高片区，其次为城东片区。天津本月出让4幅纯宅地，其中津南区咸水沽08号地块成交楼板价13916元/平方米，刷新津南区纯宅地最高楼面价。

三四线城市本月成交规模有所回落，共成交建筑面积511.77万平方米，环比下降9%。浙江省慈溪、衢州两市成交规模居三四线城市前列，在杭州、嘉兴等市实行限购后，各类房企对浙江整体市场仍旧看好；其次常熟、吴江、常州、无锡热点的三四线城市仍然成交较为活跃。

本月土拍在政策的调控下各线城市分歧渐显，楼市的因城施策调整方式也将蔓延至土地市场，受各类土拍限价规定影响，从溢价率层面来看土地市场似有降温，但实际土拍市场上房企竞争仍然相当激烈。考虑市场、政策等各因素影响，房企在未来土拍市场上出手将会更加谨慎，但热点城市土地及三四线城市的核心优质地块仍是房企争相抢夺的对象。