安置房购买权转让

案情介绍：

2015年，张大伯所在的小区因市政建设被动迁，根据与拆迁公司达成的协议，张大伯获得位于上海市闵行区的一套安置房的购买权。因其另有房屋居住，便打算将这套安置房的购买权转让。经朋友介绍，张大伯得知大鹏刚刚新婚，正想购买新房，于是张大伯和大鹏达成协议，双方约定张大伯将安置房的购买权转让给大鹏，转让费人民币10万元，由大鹏以张大伯的名义向安置房的开发公司支付房款，待房屋竣工交付使用后再将房屋产权由张大伯名下过户至大鹏名下。

合同签订后，大鹏按约向张大伯支付了转让费并以张大伯的名义向开发公司交付了房款。随着房价的不断走高，张大伯觉得10万元的转让费太低了，如果自己拿到安置房后再出手转让，得到的收益肯定远远高于这笔转让费。于是张大伯起诉到法院，以房屋产权未经登记、合同未经拆迁主管部门批准为由，请求法院确认其与大鹏签订的协议无效。

来一点家法：

购买别人家动迁安置房屋的购买权是否合法？所签订的房屋买卖合同是否有效？

律师分析：

由于拆迁安置房的价格远远低于同类商品房的市场价格，不少购房者将目光转向了安置房市场；但是从拆迁安置协议的签订到安置房的竣工交付使用往往持续相当长的时间，在房屋建成前，许多有意转让安置房的被动迁人往往采用转让安置房购买权的方式来获取利益。那么，安置房的购买权能否转让呢？回答是肯定的。

根据我国合同法第52条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所謂强制性规定是指规定人们必须履行一定行为或禁止人们从事某种行为的规范。因目前并没有任何法律或行政法规禁止人们转让安置房的购买权，因此大鹏与张大伯签订的合同没有违反法律或行政法规的强制性规定。而且合同的内容由双方自愿协商确定，不存在欺诈、胁迫等情形，应当认定合同是双方的真实意思表示。基于上述原因，可以认定双方就安置房购买权转让而订立的合同是有效合同。

那么，张大伯所主张的因房屋产权未经登记、合同未经拆迁主管部门批准而导致合同无效的观点能否站得住脚呢？这一观点是不能成立的。首先，我国《城市房地产管理法》规定房地产所有权的转让应当办理权属登记，但本案中安置房尚未建成，张大伯还无法获得房屋所有权并转让，其转让的仅仅是安置房的购买权，即向房产开发公司购买安置房的请求权，这类购买权的转让无需办理也无法办理权属登记。其次，关于拆迁主管部门的批准能否影响合同效力的问题，我国《合同法》司法解释已经给出了明确的规定，除非法律明确规定合同必须经批准后才生效，否则没有办理批准手续不影响合同效力。到目前为止，尚没有任何法律明确规定安置房购买权的转让合同必须经拆迁主管部门批准后才生效，所以没有拆迁主管部门的批准，双方之间的合同仍然是有效的。

值得注意的是，大鹏通过合同获得的是安置房的购买权，在其得到房屋的所有权之前，交易风险比较大，主要表现在：一是大鹏以张大伯的名义向开发公司交付房款，开发公司仍以张大伯为购房人，所以需先将房屋产权登记至张大伯名下，再由张大伯名下过户至大鹏名下，两次产权变更登记将产生相当的税费负担，如果合同约定不明，将极易产生纠纷；二是大鹏以张大伯的名义交付房款，一旦张大伯反悔或不愿将产权过户给大鹏，大鹏必须举证证明张大伯仅是名义的购房人。因此，参与这类交易的购房者对以上述提及的交易风险应有所防范，不仅需要对合同条款仔细斟酌，而且在交易的过程中要注意收集、保存证据，以备不时之需。

马骏（上海欧瑞腾律师事务所合伙人）

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