房地产价格的影响因素探析

张理想

摘要：自2002年开始，我国房地产价格一路飙升，到目前为止全国房地产平均价格翻了不止一倍。如果任由房地产价格继续上涨，将会对国民经济造成许多潜在危害。尽管我国政府为抑制房地产价格上涨，制定了一系列政策措施，但实际效果并不如人意。政府针对房地产价格制定的宏观调控政策应该基于对房地产价格影响因素的深入考虑，这样才更有针对性和实效性。

关键词：房地产价格；影响因素；房价波动

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.23.043

1前言

在我国国民经济中，房地产已经占据了支柱产业的地位，房价波动与我国国民经济发展密切相关。房地产价格的影响因素不仅是房地产商关注的重点问题，也是关乎我国国民经济发展的一个重要课题。国外发达国家对房地产价格影响因素的研究起步较早，目前已经形成相对比较成熟的理论体系，而我国在这方面的研究明显滞后。因此，有必要继续加强对这一课题的研究，为有关部门调整房地产政策提供有益的理论指导。

2房地产价格的形成

与一般的商品不同，房地产价格的形成基础不是房屋自身的价值，而是由房地产商品价值和城市地租共同决定的。房地产商品价值又包含两个部分：一是房屋本身的价值；二是城市土地资产价值。也就是说房地产价格是由城市地价和不含地价因素的房价共同决定的。这两个因素是构成房地产价格的基础因素。另外，供需关系也会在一定程度上影响房地产价格。由于房地产供需情况受政治、社会、经济等各方面因素影响，所以实际的房地产价格总是围绕着基础价格上下波动。

3房地产价格的影响因素

房地产价格影响因素众多，大致包括经济、政治、社会、人口几个方面。以下内容从这几个方面详细分析了基础房地产价格和房地产价格波动的影响因素。

3.1经济因素

房地产作为一种商品，其价格不可避免地受到各种经济因素的影响。比如，经济发展水平、物价水平、投资水平以及消费水平等。从理论上讲，投资的增加必然会导致商品房供给增加，从而引发房地产价格的下降。反過来，投资的减少则会导致商品房供给减少，甚至供给不足，从而使房地产价格“哄抬”上去。但是，由于房地产特殊的商品属性，其价格与投资水平并不呈正相关关系。从现实情况来看，高房价刺激了房地产投资的增加，社会对房地产市场极为看好，这就给房地产商继续提高房价提供了可能。

金融状况对房地产价格的影响也是不可忽视的。社会经济发展停滞期，需求不足、商品过剩是一种必然现象。这一现象反映在房地产市场上，即是商品房大量积压，房地产价格急剧下跌。20世纪80年代，日本的房价泡沫现象就是最好的说明。反过来，当市场景气、投资活跃，经济高速发展时，商品房需求量会急剧增加，导致整个房地产市场供不应求，房地产价格也随之上升。

居民收入对房地产价格也有一定的影响。在经济发展的高速期，居民收入增加，潜在的商品房购买力也随之增加，从而影响整个房地产市场的供需关系，最终引起房地产价格上涨。

3.2政治因素

我国从宏观层面制定的各项土地、房屋、税收制度对房地产价格起到的影响是十分大的。土地制度是影响房地产价格最根本性的因素。在传统体制下，我国根本就没有地价、地租这一说，因为当时的城镇用地采用的是无偿行政划拨的制度，行政住房也都是实行福利分配，而且国家从法律制度层面对土地转让进行了严格规定。随着社会经济的发展，我国取消了传统的土地制度，房地产市场的透明度逐渐增加。在房地产价格不断上涨的背景下，土地需求也呈无限扩大的态势。为了缓解土地资源紧缺的状况，我国政府制定了一系列政策措施对“流拍”、“闲置”的土地逐步收回。但相对于节节攀升的房地产价格，这部分“流拍”、“闲置”的土地无异于杯水车薪，并不能从根本上解决土地资源短缺的问题。

房地产制度对房地产价格的影响尤为明显。随着住房制度的推行，我国房地产价格逐渐显现出来。而在传统体制下，我国房地产价格一直处于低落的状态。值得一提的是，部分地方、部分企业依然采用传统的住房分配制度，不同之处在于借集资建房、合作建房的名目进行变相的实物分房。实践证明，这种变相的住房分配制度可以在一定程度上抵制房价过高的现象。

另外，宏观的金融政策是控制房地产价格的“无形的手”。政府可以通过税收、贷款等政策手段间接地调控房地产价格，使房地产价格保持在可控的局面内。2008年，我国政府为促进经济复苏，降低了房地产市场的贷款利率，以期通过刺激房地产市场发展，带动我国经济的复苏。不得不承认，国家制定相关的金融政策初衷是好的，但由于房地产市场环境的复杂性、特殊性，结果导致房地产价格一路上涨。

3.3社会因素

政治安定、社会治安等社会因素也会作用于房地产价格。但是，社会因素对房地产价格的影响是渗透性的，不如经济因素直接。具体而言，这些因素的变化会影响房地产商的投资信心和消费者的购买心理，进而改变到整个房地产市场的供求关系，最终对房价产生的影响。在日常生活中不难看到这样的现象，某地区新建了一座大型医院、学校、开放式公园或者是地铁，那这个地块周围的房价也会悄然上涨。归根结底，这是人们对周围房价预期心理产生的效果。一般而言，人们对大型设施周围的房地产很容易产生一种良好心理预期，从而刺激房地产价格的增长。

3.4人口因素

房地产价格与人口数量之间有着紧密的关系。通常情况下，房地产价格与人口数量之间呈正相关关系。随着我国城市化建设进程的加快，城市中的人口越来越多，这些外来人口或流动人口都有购房或租房的需求，因而房地产的需求必然增加，与之相对应的房地产价格也随之增长。反过来，如果人口减少，对商品房的需求也必然减少，房地产价格则随之下降。

4调控房地产价格的政策建议

客观地讲，我国房地产价格一直居高不下与政府宏观政策制定上的失误有很大的关系。国家的金融、财政、货币等政策的引导，导致社会资金分配严重畸形，较多地流向了房地产市场。国家扶持房地产事业，以带动国民经济的增长，初衷是好的。但是，国家并没有制定完善的配套政策措施，对整个房地产市场进行宏观调控。某些地方政府作为房价上涨的实际受益者，对国家调控房地产价格的相关政策部署置之不理，在履行职能的过程中也没有把握好经济发展与房地产价格的平衡点，结果导致房地产价格失控，甚至引发了严重的社会问题。因此，建议政府采用必要的政策措施，平衡房地产市场价格的波动。endprint

4.1构建房地产价格波动测度体系

通过构建房地产价格波动测度体系可以对整个房地产市场价格的变动情况进行实时监控，及时发现不良倾向，并采取措施有效应对，把房地产价格保持在可控的范围内。具体而言，房地产价格测度指标主要包含总量类、生产类、销售类、收入类、金融类等几个方面，相关管理部门可以实时监控几个指标的波动，并以此为依据制定相应的事前、事中、事后预警监管和应对措施。

4.2充分发挥银行信贷对调控房地产价格的作用

政府应该引导银行建立较为完善的信贷政策体系，通过银行信贷，调控房地产价格，保证房地产市场平稳发展。尤其当房地产价格不断上涨时，可以提高房地产信贷条件，防止更多的信贷资金被房地产投资商滥用。

4.3借鉴国外发达国家的房地产价格宏观调控的经验

相比于国外发达国家政府对经济发展的宏观调控力度，我国相关管理部门的管理理念和方法明显滞后。因此，应吸收和借鉴国外发达国家的房地产价格宏观调控的成功经验，强化我国房地产调控政策实施效果。其一，规范房地产秩序，严厉打击囤积房产、哄抬房价等恶性行为。其二，制定相关管理政策，杜绝房地产市场的各种投机行为。其三，加强对房地产市场土地供给调控力度，最大限度减缓土地资源短缺的压力。

5結语

总而言之，房地产价格的影响因素是多方面的，涉及不同的利益主体。这就需要不同的利益主体齐心协力、共同努力，才能有效控制房地产价格，促进房地产市场健康可持续发展。但是从现实情况来看，这是很难实现的。面对房地产价格一路上涨的形势，政府要认清房地产价格失控的巨大危害，尽快制定和完善相关的政策措施，并认真贯彻落实。这不仅是促进我国房地产市场健康有序发展的必由之路，也是避免整个国家经济衰退的必要措施。

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