城市工业用地集约评价的分析

李蕴璐/河北省廊坊市国土资源局

城市工业用地集约评价的分析

李蕴璐/河北省廊坊市国土资源局

城市工业用地的集约化使用是实现城市现代化建设的重要方式，也是提高城市工业产业建设布局合理化程度的重要手段。因此需要对城市工业用地集约使用建立一套完善的评价体系。

城市；工业用地；集约评价

引言

在我国城市现代化发展建设的过程中，城市工业用地的集约化使用出现了很多的问题，导致城市不断的进行外向型的扩张发展，造成农业用地不断减少。这就需要对城市工业用地集约化使用进行全面科学的分析评价。

一、城市工业用地集约使用的概念

城市工业用地集约使用是在传统农业用地集约使用和地租理论中发展演变而来的，但是由于城市本身的复杂性使得城市工业用地集约使用一直缺少相应的定义。从内容上来讲，城市工业用地的集约使用不仅有土地集约化使用的内容，同时还包括了对城市在单位面积土地上劳动力和物化劳动安置数量的分析，保障土地的产出量和使用程度，进一步增强城市工业土地的经济效益和承载能力，力图在单位面积的城市土地上能够获得最大的社会收益，其中也包括了通过科学布置，保证城市用地的经济化、社会化以及生态化。

城市工业用地是城市用地的一部分，因此同样需要对其进行集约化的使用，以此来合理完成城市布局，高效利用宝贵的城市土地资源。在城市工业用地集约使用的内涵上主要有两个方面：首先是城市工业用地集约使用的原本意义，即是指城市土地的投入强度以及对城市土地进行合理应用。其次是在城市工业用地集约使用的意义上融入城市科学布局的内涵，就是指在城市中的工业产业尤其是一些有着严重污染情况的工业产业，需要在城市布局以及城市规划上进行协调。

二、城市工业用地的使用现状

（一）工业用地使用过于粗放

当前城市的工业产业在土地的利用效率上不高，这是导致城市工业用地粗放使用的主要原因，同时这也导致了城市不断进行外向型发展的原因。图1是某市的工业用地面积数据，可以看出很多城市的用地结构都不合理，其中工业用地占比例较大。因此城市工业产业的容积能力以及城市建筑物密集程度是进行城市工业用地集约使用的关键因素。需要提高在单位城市用地面积上的工业用地强度，提升城市工业产业的土地使用效率。

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（二）利用率不高

随着城市现代化的迅速发展，使得城市工业规模也在不断的扩大，对工业用地的需求也在不断的提升，因此许多工业企业在进行土地审批之初，就利用粗放型的土地使用情况，不断的虚增企业土地需求数量，力图增加企业土地划分面积。但是，这些企业实际上能够使用的土地面积很少，这就造成了在城市发展的过程中，工业用地需求急剧增长，城市工业用地大量闲置，造成土地资源的变相浪费，导致城市工业用地集约使用程度不高[2]。

（三）土地资源管理松懈

在城市建设过程中，许多土地都是划分为政府行政办公用地、城市绿化用地等，但是随着城市发展速度不断加快，以及城市工业的迅速壮大，使得许多城市擅自修改城市土地的使用用途，转变为工业用地进行划分，导致城市中工业用地急剧增长，占据大量的其他专属用地。而许多企业在获得土地之后，不仅在工业用地上建设实体厂房、职工宿舍，甚至会在经济利益的驱使下，将原本的工业用地用来兴建门市房、商铺等。同时，由于利益的驱动和土地资源管理的松懈，导致许多城市都出现不法的土地交易。一部分企业在进行兼并、改制的过程中，直接将土地与企业其他资产一同处理，甚至将土地随意出租或者转卖。

三、建立城市工业用地集约使用评价的方式

（一）集约使用评价的方式

在本文将使用多目标的评价方式。这是一种对经济现象进行整体性描述的方式，这种描述方法将会通过对经济情况进行总体概括以及多方面特征分析的情况下，获得符合要求的结果。而多目标评价方式在集约使用评价中，可以通过对土地的传统集约情况进行分析，同时对现代城市工业用地中环境污染因素、工业产业布局因素结合起来进行综合性的分析评价。

多目标的城市工业土地集约使用的评价思路是：通过对影响城市工业土地集约使用的各项因素以及其重要程度差别，确定相应的指标评价标准，对初始数据进行标准化处理后，根据各项因素的指标相加，将获得城市工业用地集约使用的综合指标，通过对指标的排序，进而确定进行评价土地的城市工业用地集约使用程度。

（二）建立城市工业用地集约使用的评价指标体系

各项因素的指标需要进行科学的选择，其重点需要表现出城市工业用地集约使用的关键，保障评价系统的逻辑层次清晰、结构简单。同时展示出工业用地的特征，进而需要增加选择指标时的易操作性，使得所有指标意义明确、代表性强，能够符合大部分信息的实际情况。其中具体的指标情况如下：

1.土地利用率

利用率是表示工业用地的实际使用强度以及使用效果的指标。也是城市工业用地集约使用评价中最为关键的评价因素，会对城市工业用地的集约使用等级有直接的评价。

2.单位土地建筑密度

这一指标是用于分析在工业用地中各类地面建筑物的实际面积在占地的总面积在所占的比例。在评价体系中，这一指标将直接显示工业用地的集约程度，如果这一比例大则代表该土地上的集约程度较高。

3.建筑容积率

这一指标是指在评价用地上建筑面积和用地总面积的比例。如果这一比例大则代表该土地上的集约程度较高。

4.绿地占有率

它是指在评价用地上未使用面积与用地总面积的比例，如果这一指标数值高则代表工业用地的集约程度低。

5.经济指标

这一指标是指在评价的工业用地中固定资产与每年的企业产值。是影响城市工业用地集约使用的重要因素。

6.生态指标

与绿地占有率不同，这一指标中主要是包括在国家相关标准下，工业企业必须建设的绿化用地面积。

四、结论

总而言之，随着我国城市现代化建设的不断发展，使得城市的工业用地的使用情况出现了很多问题，导致城市工业用地的集约使用受到了严重的阻碍。而通过工业用地集约使用评价体系，能够很好的总结出目标评价土地的集约化使用程度，帮助城市工业用地的集约化使用进一步发展。

[1]费罗成,吴次芳,程久苗,等.资源城市转型期工业用地集约利用评价——以枣庄市为例[J].城市问题,2013,02:29-36.

[2]夏佩佩.浙江省工业用地集约利用效率评价及影响因素分析[D].浙江工业大学,2014.