抵押贷款资产评估价值类型选择的国际比较与思考

□李 珍 赵慧峰（教授/博导） 韩 琼

（1、2河北农业大学商学院3保定市妇幼保健院河北保定071000）

一、评估准则对抵押目的的资产评估价值类型选择的相关规定

（一）我国相关准则的规定

我国《资产评估准则——基本准则》要求，根据评估目的选择恰当的价值类型。抵押目的的资产评估究竟选择哪种价值类型，一直是理论界和实务界争论的话题。我国《资产评估价值类型指导意见》第二十二条：注册资产评估师执行以抵（质）押为目的的资产评估业务，应当根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规及金融监管机关没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物评估结论的价值类型。我国在《房地产抵押估价指导意见》中指出，房地产在设定抵押时，要求评估师对抵押房地产在评估基准日的市场价值进行披露，这个市场价值等于未设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款。在对房地产进行处置时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见和理由。中国人民银行发布的《贷款风险分类指导原则（试行）》规定，对于抵押资产价值评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，应参照同类抵押资产的市场价格定值。

（二）国际相关准则的规定

从国际范围来看，基本形成了两大主流观点，一是市场价值，二是非市场价值类型，以抵押价值类型为核心。在国际资产评估实务中，对抵押目的的资产评估通常采用市场价值类型，例如《国际评估准则》（IVS）、英国皇家特许测量师学会《RICS估价标准》、《美国评估准则》（USPAP）、《澳大利亚评估准则》。但欧洲一些国家针对抵押目的资产评估采用抵押价值类型，最早提出抵押价值类型的是德国，随后在欧洲市场上逐渐推行并在《欧洲评估 准 则 》 （European Valuation Standards，EVS）中得到应用，新的巴塞尔资本协议（BaselⅡ，2004）也特别强调了抵押价值类型的运用。

欧洲评估准则非常重视金融机构抵押贷款的评估，《资产评估准则第6号——无形资产》规定担保贷款目的的资产评估采用抵押价值类型，在估算抵押贷款价值时不应考虑投机性因素。在提供抵押价值类型的同时建议资产评估师提供市场价值，并分析两种价值类型结果的差异，当两者价值差异超过20%时，要求对所产生的差异在评估报告中说明，同时根据抵押物的情况和外部的经济环境，除了采用抵押价值和市场价值之外，还可能选择在用价值、清算价值以及外来价值预测等作为评估的价值基础。

德国《抵押贷款价值评估条例》中对抵押贷款价值的定义，是指房地产的市场价值，这种市场价值是根据经验得出的，而且既不依赖于权威的房地产交易市场上的临时价格，也不依赖于由于经济景气状况而导致的价格浮动现象，该价值也不受整个抵押贷款期间有可能产生的投机因素的影响。《抵押债券法》第16条第2款规定，抵押价值的结果不能超过市场价值。对于商业房地产抵押价值评估，要求评估师选择抵押价值、可持久获得的价值，两者中任选一个乘以60%，与市场价值乘以50%，选择最低的那个数值作为测算降低资本要求的基础。

《国际评估准则应用指南2——以担保贷款为目的的评估》明确要求，在进行以担保贷款为目的的资产评估时，评估师通常会根据国际评估准则的要求提供该资产的市场价值。国际评估准则委员会在2000年的国际评估准则2中，非市场价值基础，引用了欧洲准则对抵押贷款价值的概念，到2008年第八版又作了进一步修改。总之，抵押目的的资产评估中明确了“市场价值”的核心地位，但并未否定采用其他的价值类型。

美国评估准则（USPAP）最初的制定动因源于抵押资产的不当评估所导致的金融危机，但目前尚没有包含抵押贷款目的的资产评估标准，价值类型的规范方面，USPAP十分强调价值类型和市场价值的重要性，在许多条文中都涉及市场价值的要求。

英国皇家特许测量师学会出版的《RICS估价标准》中采用了《国际评估准则》中的估价原则、程序和相关概念。指出按揭贷款价值在评价中要摒弃投机等因素，谨慎进行估价。

澳大利亚评估准则规定，担保贷款目的的资产评估其评估的价值类型为市场价值，但在某些被迫销售和强制性买卖情况下，评估师也可以在披露市场价值的同时根据需要对强制买卖价值进行披露。

（三）我国香港地区评估准则规定

我国香港地区的资产评估准则《评估准则8——用于抵押的资产评估》规定，资产评估师在进行抵押目的的评估工作中，通常是建立在市场价值基础上，而不选择市场价值以外的价值类型作为评估的基础。当银行或其他金融机构要求评估师基于市场价值以外的价值类型进行评估时，资产评估师通常要在评估报告中披露包含市场价值的内容，同时提供反映市场价值以外的价值类型与市场价值的差异的相关信息，由此看出，市场价值在香港地区准则中的重要地位。

综上，虽然各国对于抵押贷款评估业务所采用的价值类型规定不一，但发达国家对待抵押贷款评估业务的思想是一样的，重视抵押评估业务中对价值类型的规范，重视抵押物的可持续价值，重视对抵押资产的风险评估并以保障银行信贷安全作为评估第一要务，这也是我国抵押评估业务中值得借鉴之处。

二、目前以抵押为目的的资产评估价值类型选择的主流观点

在我国评估实务界目前在抵押价值评估中多选择市场价值，笔者对专业的资产评估机构的评估报告和工作底稿的调查结果也证实了这一点。

在评估学术界，针对抵押价值的评估业呈现出不同的观点：Bienert and Rehkugler在2005年对抵押贷款价值在欧洲的实际应用进行了研究，并根据研究结果提出市场价值，使抵押贷款价值与抵押的目的更加匹配；国际评估准则委员会分会主席、新西兰不动产评估师John Dunckley认可市场价值，认为市场价值是一个得到广泛认可的价值类型；法国不动产评估专家Philip Malaquin认为，价值基础与市场价值类型的概念在法国早已经被普遍接受，非市场价值认识存在混乱，法国普遍采用市场价值类型，非市场价值主要应用于特殊资产的评估。国内学者崔宏分别在2007年和2008年撰文讨论抵押资产评估应采用抵押价值。刘桂良、招平2004年提出抵押资产评估采用清算价值类型，也有学者认为是清算价值的折现值，总之在抵押价值评估业务中应该采用什么价值类型，目前理论界和实务界尚未形成统一的观点。

三、抵押贷款资产评估中价值类型的选择分析

（一）从评估实质和评估目的角度分析

资产评估的实质是提供资产的公允价值，维护相关当事人的合法权益。资产评估的实质是围绕价值进行的评定估算，森林资源资产抵押贷款资产评估的实质可以描述为：在对抵押物林木资产和林地使用权的自身特点、作用、未来经济利益和可搜集的资料等因素进行分析的基础上，以抵押物为评估客体，以抵押和规避金融风险为评估目的，以一定的假设前提为依据，选择特定的价值类型，运用恰当的评估方法，选择合理的评估参数，对抵押物在指定的评估基准日下的公允价值发表专业意见。

资产评估的根本目的是服务于交易，抵押贷款业务中设定抵押物的作用是保障信贷安全，对抵押物进行评定估算的目的也是放在 “保证信贷安全”的框架之下。

综合资产评估的 “对价值发表专业意见服务于利益相关当事人”的本质和抵押贷款“保障金融信贷安全”的本质便可以得出森林资源资产抵押贷款资产评估的目的，即保障金融信贷安全的基础上，对抵押物价值发表专业意见，维护信贷各方当事人的合法权益，一方面维护金融机构的信贷安全，另一方面考虑债务人的利益，使抵押资产获得合理的贷款额度。

在评估实质和评估目的基础上分析，森林资源资产抵押价值评估应该选择最能实现资产评估目的的价值类型。市场价值具有变化性、实时性的特点，抵押价值是具有保守性、可持续性、剔除风险性投机性因素影响的价值类型，而清算价值是被迫出售和强制变现的价值。显然，能够满足谨慎、保守，对未来债权进行有效保障的价值类型应该选择抵押价值。

（二）从价值类型应用基础的角度分析

在全国注册资产评估师考试用书中，市场价值的概念是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。从市场价值的概念进行分析，具有三个特征：一是市场价值是一种公开市场下理想的价值；二是买卖双方是完全自愿，地位平等，不受强迫；三是信息是完全的，不存在信息的不对称。

基于以上对市场价值特征的分析，首先，抵押目的下，交易双方，即金融机构和贷款申请方，两者在地位上是不完全平等的，在森林资源资产抵押贷款业务中，在借款的审批和借款额度的掌握方面，金融机构通常处于一定的优势地位；其次，买卖双方的信息不对称，且不是完全竞争的市场环境，目前我国的林业交易市场并不发达，大部分的地区尚未形成活跃的交易市场和交易价格，且在抵押贷款中，并未发生资产产权的转移；再次，市场价值是反映某一时点的价值，它随着时间的变化而不断变化，并未考虑到资产的可持续性的特点，当资产的市场价值随着市场的变化降落到抵押贷款额以下，债务人便有可能违约，抵押资产的债权担保效果便不复存在。由此看来，市场价值不适用于森林资源资产抵押评估业务。

清算价值是一种有限制的市场价值，从清算价值的概念分析，其特征是“被迫出售”和“快速变现”。森林资源资产抵押贷款资产评估所得到的估值结果是针对抵押申请时，而不是抵押期结束，抵押资产的变现价值，在抵押申请时点，抵押资产并没有面临快速变现和被迫出售的市场条件，因此，清算价值类型不适用于森林资源资产抵押评估业务。

综上分析，森林资源资产具有经营的高风险性，鉴于对抵押资产进行评估应该首先考虑到资产的可持续性和可能面临的风险以及未来的可出售性的特点，应该借鉴欧洲评估准则，采用抵押价值类型，即考虑到资产的可持续性和当地的市场条件、资产的特征和用途，对资产未来的可出售性进行谨慎的评估得到的结果。抵押价值类型考虑到资产未来可持续性的特点，是一个保守的、长期保持稳定的、剔除了偶然的市场波动和不确定性因素的价值，它避免了市场价值的不断波动和不稳定性给抵押资产的债权担保效果带来的弱化，因此，抵押价值类型在降低贷款风险、保障借款安全方面发挥了重要作用。在森林资源资产抵押借款中，作为抵押物的林业资产，其自然和经营风险更无法用市场价值类型为债权进行担保，因此，剔除风险因素，考虑持续经营和未来的可出售性的抵押价值类型应为首选。