浅谈农房不动产登记中的测绘工作

周华平 刘卫萍

江西省地矿测绘院，江西南昌 330030

1 农村不动产登记概述

不动产登记制度是《中华人民共和国物权法》确立的一项制度，不动产登记是指不动产登记机构依当事人的申请、有关国家机关的嘱托或依法定职权，将不动产自然状况、权利状况或依法应当登记的事项记载于不动产登记簿加以公示的制度。在不动产登记的测绘过程中，随着国土资源部等五部委联合发布的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，农房等集体建设用地的地上建筑物和构筑物纳入确权登记发证范围，要实现统一调查、统一确权登记和统一发证。农村居民的住房是农民重要资产来源，在通知的指示下，农房不动产具有法律赋予的产权地位和产权基础。农村用房进行不动产登记后，便可以真正的转让和收益该财产，财产权利才得到落实，农村人口可以通过抵押担保和转让进行财产处分，农房不动产登记制度，可以更好地发挥效用，为农民带来更多财产性收入。并且可以有效保护权利人的物权，明确并保护私人所有权和土地承包经营权，同时对于征收农民土地也明确了产权基础。

2 农房测绘方案

2.1 准备阶段

准备阶段需要搜集必要的农房审批基础材料，比如老式房产证房屋建设工程许可证等，通过房屋信息台帐的方式收集整理数据和文件。需要对测量地点进行走访，对于测绘技术、测量标准和测绘作业表册等数据需要提前实地考察时判断决定，高级技术人员在制定现场查勘表后，对测量人员进行统一培训，对于设计书中的标准规范和测绘中出现的情况进行指导。在准备阶段，测绘人员需要与村干部进行相应的沟通，得到村干部的建议和支持，并通过村民介绍来配合工作。

2.2 外业查勘

依据《房屋测量规范》制定的测算标准对农房建筑面积和占地面积进行测算，根据现场查勘表，录入房屋基本信息，绘制分层图。针对我国农村房屋建筑结构多样且杂乱的特点，需要因地制宜采取不同的房屋样式测绘方式。并且对于产权复杂的房屋，需要了解共有和独占的产权区分。在现场测量中，利用红外线测距仪对房屋进行测量。采用RTK或摄影测量的方式采集拐点坐标，在查勘表上手绘草图，对尺寸标注后利用绘图软件对房屋平面图和分层图进行绘制。

2.3 面积计算

农房面积计算应注意农村存在较多的简易房，这些房间大多不用于居住，仅作为仓储使用，房高不足2.2m的建筑应不包括在建筑面积内，阁楼也应照此标准。利用测量软件对房屋进行图形绘制，形成农房测绘面积测算报告书。

2.4 农房权籍调查

对于权籍的调查工作应该着重放在建筑结构和权属来源情况以及房屋真正权利人的调查上，这些调查应随着房屋测绘工作的进行中完成，但是权籍调查应先于测绘完成，在作业现场收集产权人的建设用地规划许可证之后对房屋基本信息调查进行填表。

2.5 审核与备案

两级检查一级验收的流程下，成果资料需要在经过部门检查、上一级质检部门检查后，交予权利人确认，同时提交主管部门备案。

3 农房测绘存在的问题

3.1 农房缺乏审批证件

我国在农村不动产登记之前普法工作做的不到位，农民对于产权意识相对薄弱。农民在自家宅基地私自建房、翻盖房间现象比较常见，而在改造的过程中就会出现超出宅基地范围的情况。此后农民想要办理合法证照，会因为违规占用土地而难以办理。虽然农民的维权意识得到提升，但是没有房屋合法证件的情况下，会给农房登记发证的工作带来非常大的压力，故而国土部门和住建部门的工作办法也需要进一步优化。

3.2 农房权利人性质界定困难

目前我国农民存在外出打工浪潮，农村人口减少，大部分在城市工作的人户口还是原农村户口，农民进城务工后选择户口的迁入以及买房但户口未迁出本地的现象。农村房屋还在，但是产权人离开此地，在权籍调查中这类问题难以核实，后期发证工作对于权利人性质的认定比较麻烦，而且存在城市人口下乡买房的情况。产权比较混乱，并且在城乡问题日益严峻的今天，此类现象非常严重。

3.3 一户多宅问题严重

农房不动产登记中需要做到一户一宅和房地一致，但是在实际调研中，一户往往有多个宅基地。因为按照之前的政策，在子女成年后可以申请宅基地，但在老人去世后原先审批的宅基地也没能收回，因此一家中存在多个宅基地。而农村家庭中的户包含了多个户，但却没有做到户口分离，这就使一个户口本上会有多个实际的户存在，因而宅基地也就比较多。

3.4 房产证的样貌与实际不一致

农村居住用房多是农民自己在宅基地上建造的，因此建筑物很少符合标准，而且随意搭建情况严重。而老房产证上的样貌往往是十几年前的样子，房间改建和扩建后，已经难以认出老房产证上原本的房屋结构。并且有很多房屋会因为年久失修而倒塌，在对以上这些房屋作权属面积认定时，会出现与权利人的矛盾。

4 测绘中遵循的原则

4.1 依法测绘、坚持办事原则

在农房不动产登记测绘中，会遇到很多分歧与矛盾，测绘部门需要坚持原则进行测绘。同时依据法律规定，在遇到权利人的建筑物没有经过规划施工许可后建造的建筑应不予同意登记。并且在申请人未能提供合法、有效的权利来源证明时，不能同意登记，房屋的修建扩建等需要有建委、规划等相关部门的批准文件，农房测绘需要依法进行。

测绘的现行标准是测绘中需要注意的要求，以测绘标准为准，采用新的测绘手段和方法，对技术标准规范进行准确把握。而且在农村测量时，要与村民进行沟通，避免分歧的产生，需要坚守制度底线，要给群众普及测量知识，使民众更加支持工作。

4.2 创新服务方法

在坚持依法依规进行测绘工作后，需要对实际工作中出现的问题进行合理的解决。在涉及群众利益时，应认真面对群众的质疑和问题，在对群众解答帮助了解政策的同时，更需要提高工作效率，改进相关服务策略。就目前的实际情况来看，存在老房产证但是房屋不同的情况，对于不动产登记系统存在图形数据的房产对不动产登记图纸进行更改，从而减轻群众的负担。在新建房屋后办理的不动产登记需要竣工测绘完善后才能进行登记。在房屋扩建的情况下，需要对房屋进行重新确权测绘之后再进行不动产登记。在农村新建或扩建房屋很多都缺少规划手续，并且不按照审批图纸进行建筑，对此应该妥善处理。为给民众带来更大的便利和福祉，需要多与群众沟通。对于相关法律法规的宣传也要落到实处，为得到群众的支持和谅解，需要多走访并对测绘工作进行宣传。

测绘机构和不动产的登记部门以及规划部门需要相互配合相互监督，对于涉及群众利益的事情需要改进工作方法，在一些历史问题的态度上，应积极引导群众了解政策，在竣工面积和审批面积不一致和改建后与合法面积差异大等问题应让群众认识到其中的危害性，帮助群众办理和划分合法的确权范围，使房屋的手续完善更加普及。在面对农房测量中的分户问题上，需要明确共有和私人的属性，针对农房分户制定合适的解决措施，由分户的群众签订分户协议，对于房屋的共有部分进行合理鉴定。为确保房屋分户后房屋的基本功能能正常使用，测绘部门需要对房屋的共有部门进行分户测绘和分户协议的签订。在农房测绘中出现的问题，需要测绘部门和农户之间相互理解和配合才能更好的解决。

4.3 强化管理、注重质量

应采用高新技术，提高成果质量，针对农村地区农房分布比较零散的特点，需要更换传统的控制测量方式，传统的测量方式对于控制点的设置不方便，因此精准定位农房需要利用大数据方式，采用国土资源卫星定位连续运行参考网站的数据，之后在测量人员现场测量时，就需要通过手持测距仪、全站仪测量后进行检核配赋，利用互联网技术进行数据分析。这样可以有效提高工作效率和精准度，也可以对作业流程进行规范处理。

在农房作业操作流程中，对外业的数据采集应该做到精确化，农房建设不同于城市房屋建设，在缺少施工图纸的情况下，需要对现场查勘的草图进行准确和完整测量，这些对于测量成果的准确性作用很大，在现场查勘时，对于表格的内容应该详细规定，在准备工作时对于需要采集的信息应该事先设计在不动产登记计划上，对现场测量中的重要信息进行排查。

5 结语

对农房测绘应该强化管理，农房涉及的测绘过程需要层次把关，成果数据与群众的产权有极大的关系，测量应保证高标准。严格审核质量，成果图形与数据与外业采集图形与数据的校对应该认真对待，提高其质量。从而提高农房不动产登记工作的工作效率。