浅析房地产企业私募股权基金融资模式

王茜

【摘要】本文首先分析了我国房地产融资现状，然后阐述了房地产企业私募股权基金融资存在的问题，最后总结了房地产企业私募股权基金融资模式的优化设计，提出了一些融资模式的保障措施。

【关键词】房地产企业 私募股权 基金融资模式

房地产行业一直是我国经济发展的命脉，但从目前来看我国房地产金融体系管理尚不完善，一旦发生金融危机后果将不容设想。在这一背景下，为了有效防范我国房地产行业发生泡沫危机、房价非理性高涨等问题，应加强房地产企业的内部管理工作，对房地产企业私募股权基金融资模式进行优化，让融资渠道变得越来越宽，有效解决融资管理问题，支撑房地产开发企业的持续、稳定发展。以下就是对房地产企业私募股权基金融资管理相关问题的详细阐述。

一、我国房地产融资现状

从现阶段来看，房地产已经逐渐成为了我国经济发展的命脉，而我国房地产行业发展中的融资模式有着一定显著特点。据相关统计数据显示，我国房地产企业开发资金主要来源于银行信贷、企业自筹和定金及预付款。其中，银行信贷占据23.86%，企业自筹占据28.69%，定金及预付款比例最高占据38.82%。由这一统计数据可知，房地产企业融资资金有60%以上来自银行，而融资方式分为了直接、间接两种形式。国际通行标准中指出，银行贷款最高比例不能高于40%，可见我国房地产企業融资结构太多单一，对银行依赖度太高。

二、房地产企业私募股权基金融资存在的问题

房地产属于资金密集型企业，它有着投资规模大、开发周期长的特点，在房地产企业项目管理工作中需做好融资工作。但从现阶段来看，部分房地产企业的融资行为表现出了一些问题，其主要体现在以下几个方面：

第一融资渠道单一。从房地产企业财务状况角度来看，在企业发展初期，主要是依靠股东个人投资获取一定项目运作资金。而在项目开发阶段，主要是依靠销售回款和商业银行开发贷款来支撑项目的运作，融资渠道比较单一。以S公司为例，该项目开发中的资金主要来源于销售收入和银行贷款，受房地产交易市场、股票市场等因素的影响，S公司还贷能力开始有所下降，我国商业银行再贷款难度也有所加大。如下所示：

第二资本负债率高。从房地产企业负债水平角度来看，很多房地产开发企业的负债率在80%-90%之间，甚至有的企业达到了90%以上。

第三缺乏可持续性。即受信贷政策、担保实体等的影响，现有融资模式只能满足短期资金需求，缺乏可持续性，应在房地产企业快速发展背景下积极探索一种新的融资模式，满足房地产项目开发的融资需求，拓展企业融资渠道。

三、房地产企业私募股权基金融资模式设计

（一）描述融资总体路线

在房地产企业项目开发阶段，为了进一步优化房地产企业融资管理，应寻求一种新的融资路线——私募股权基金融资方式。以S公司为例，S公司在项目融资管理工作进行中，效仿鑫苑置业借助境外私募基金投资获得后备资金的成功案例，在境外注册了BVI公司，并将境内房地产资产置换注入BVI公司。然后，利用私募股权基金成功实现了合营公司的海外上市，为S公司的发展争取了一定投资回报，降低了公司内部资产负债率。在私募股权融资之前，S公司项目融资主要是以银行贷款为主，业务拓展比较缓慢，负债率高达70%以上。在私募融资之后，S公司逐渐实现了跨区发展，融资开始变得多元化，主要包括了境内银行贷款、境外私募基金、Pre-IPO基金，通过改变公司融资方式降低了负债率比例。另外，在境外上市以后，S公司融资开始以境内银行贷款、境外私募基金、IPO上市筹资为主，负债率下降到了70%以下。

由上述S公司实践案例可知，采取私募股权基金融资模式不仅能够降低企业负债率，为企业发展获得更多融资资金，也可进一步优化公司资本结构，推动公司的快速发展，有效规避一些财务风险。

（二）设计基金组织形式

在房地产企业私募股权基金融资模式下，需合理优化基金组织形式的设计。目前，公司制、有限合伙制、信托制是私募股权基金运作的主要组织形式。

公司制应用最为广泛，是一种相对成熟的组织形式。在公司制组织形式下，公司中独立法人有开立证券账户的资格，无经营限期限制，注册资本一次缴纳完成。但是，公司制资金组织形式设计严格，公司内部股东要承担一些出资额风险，容易呈现出双重纳税的问题。同时，由于公司制组织形式下内部治理结构繁琐，需要耗费部分资金用于管理上，运营效率比较低。

有限合伙制，作为资金组织形式之一，它可有效规避双重征税的问题，企业期限一般在7-10年，在企业经营期间会建立委托代理关系，缓解了公司制组织形式中经理人道德风险问题。同时，企业治理机制更加简单。在有限合作制组织形式下，公司不具备独立法人资格，投资人进出手续也比较复杂，降低了投资人对公司产业的投资兴趣。

信托制，设立手续简单，无双重征税，且拥有比较完善的法律保障制度和良好的公众信誉度。但是，没有独立法人资格，缺少专业化的管理。因而，在私募股权基金融资模式下，应结合企业发展实际情况设计基金组织形式。以S公司为例，该公司采取了“信托+有限合伙”融资方法，这种基金组织设计形式达到了取长补短的效果，吸引了更多社会、私人闲散资金的投入，满足了企业资金融资需求。

（三）完善融资模式框架

房地产企业在确定完私募股权基金融资模式以后，需对融资模式框架进行完善。同时，在三方合作框架图指导下完成了委托代理关系的建立，为S公司融资活动的展开提供了更多投资回报，强化了公司的整体管理水平和风险应对效果。总之，在房地产企业可持续发展背景下，为了达到项目融资目的，在项目管理工作中应通过融资模式框架的设计让融资模式运作流程变得更为科学，提高融资活动可操作性，解决房地产企业发展融资难的问题。

四、房地产企业私募股权基金融资模式的保障措施

在房地产企业私募股权基金融资模式下，为了降低融资管理中的一些风险问题，应注重落实一些保障措施。为此，应从以下几个方面入手：

第一，在房地产企业私募股权基金融资活动进行时，应做好潜在风险识别与评估工作。包括行业风险、经营风险等等，即房地产行业是一个高风险高回报的行业，一旦出现严重的泡沫经济行业风险，会让企业陷入萧条期。因而，应提前识别行业风险因素。而房地产的经营风险主要表现在市场风险、政治风险、操作风险、法律风险、项目风险、信用风险、产品风险、道德风险几个方面。以项目风险为例，在项目风险管理工作中，需提前识别这一项目进度是否会发生变化或者项目成本是否会超支、项目成果是否会遭到客户拒绝，做好风险防范工作。

第二，在房地企业私募股权基金融资活动进行过程中，为了取得较好的融资效果，应尝试设立一个风险官，主要负责结合企业的愿景、风险管理方向等等，制定一个可行性的风险管理框架，在风险管理框架中明确具体的风险量化管理和风险偏好管理，及时向企业监管部门和股票分析师等等，汇报公司风险状况，有效落实风险管理策略。

第三，为了有效降低房地产企业私募股权基金融资中的风险，应成立一个专门的风险管理部，主要负责监督风险预防、风险监督、风险控制相关措施执行情况，制定一些风险管理规定能有效指导企业内部各个部门的风险管理工作。

第四，我国房地产企业在发展过程中为了增强私募股权基金运营实效性，应注重建立风险预警、监控、应对、评估内控系统，全面消除企业运营过程中的一些风险因素，并对各种风险因素进行识别、归类，由此达到最佳的风险处理效果，取得较高的私募股权基金融资成绩。

第五，在房地产企业私募股权基金融资模式具体实施过程中，应制定管理层长期股票期权激励计划，利用期权激勵计划防范融资活动中的道德风险，从根本上避免一些人为风险因素影响融资效果。同时，更好的提升项目经理工作积极性，帮助企业发展赢得更高的投资回报。

除此之外，在私募股权基金融资模式下，房地产企业应注重聘请一些专家对企业内部基金运营进行评估，真实反馈企业融资是否合理，减少基金投资项目中潜在风险，提升融资效果。

综上可知，传统的房地产企业融资模式逐渐表现出了不尽合理的问题。在这一背景下，为了寻求一种更适合房地产企业的融资渠道，应结合房地产企业私募股权基金融资现有问题，从融资总体路线、资金组织形式、融资模式框架几个方面人手，完善房地产企业的金融体系，设计一种新的房地产融资模式，满足房地产企业发展中的融资需求，强化房地产企业管理水平，有效解决房地产企业融资困境，支撑房地产行业的高速发展。