有序推进浙江住房租赁市场培育

□毛昭君

推进住房租赁市场的健康发展，需要明确责任强化落实，引导改变居民住房观念，加大对专业住房租赁企业扶持力度，构建多层次住房租赁供给体系，加大公积金对住房租赁的支持力度

加快培育和发展住房租赁市场，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度（以下简称“多主体供给”），是党中央、国务院关于住房供给侧结构性改革的一项重要决策部署。为全面了解浙江租赁市场发展情况，浙江调查总队组织杭州、温州、绍兴和舟山调查队对相关部门和部分房地产企业进行走访调研。调研结果显示，浙江积极推进住房租赁市场培育工作，多方面着手探索建立长效机制，国家试点城市杭州已取得实质性进展。为更好推进租赁市场的健康发展，就试点工作中存在问题，提出明确责任强化落实、正确引导居民住房观念、加大对企业扶持力度和构建多层次住房租赁供给体系等方面建议。

浙江住房租赁市场发展现状

浙江新建商品住宅销售价格自2015年4月起进入上涨通道，环比价格持续攀升，至2017年12月份累计上涨29.8%，价格水平处于高位，老百姓购房困难度进一步加大。房价高企导致住房需求外溢至租赁市场，由此推助了租赁市场的发展。

租房已经成为流动人口解决住房问题的重要方式。杭州、温州等市民营企业极具活力，也是典型的人口“大进大出”地区。近年来，住房租赁市场发展迅速。杭州市政府课题《关于培育和发展杭州市住房租赁市场的调研报告》显示，截至2017年9月1日，杭州市区流动人口545.5万人，其中租房居住人口399.0万人，流动人口租房占比73.1%，租赁市场规模年均增长速度在10%左右。2010年第六次全国人口普查数据显示，温州市外流入常住人口284.2万人，32.3%的住户租房居住，比2000年“五普”提高23.2个百分点，尤其是市区，租赁住房的比例高达47.9%。租房已成为流动人口解决居住问题的重要方式。

租赁市场以政府保障为基础、市场行为为主导。当前浙江针对低收入群体的住房保障体系主要由经济适用房和公共租赁房两部分组成。2010年以来，浙江住房保障陆续从以售为主向以租为主转变，公租房成为保障性住房的主体。公共租赁房主要有三种：一是出租给低收入、低保户、困难群体；二是出租给新就业大学生及工作年限长的外来务工人员；三是出租给引进人才。以杭州为例，截至2017年11月底，全市政府投资建设公租房（2014年底前开工）累计分配41435套，申请户数和实际享受户数比约为1：0.67，有效缓解了一部分住房困难群体。在政府保基本的同时，市场租赁是主导，目前市区登记在册租赁房源达71.8万套，其中小区住房和城中村农房是供应主体，酒店式公寓、长租公寓为重要补充。

长租公寓快速发展，新租赁方式不断涌现。近年来，由专业企业运营的长租公寓，因租赁关系相对稳定、装修和管理标准化以及契合年轻租房群体社交需求等优势，在杭州、温州等市租赁市场蓬勃发展：一是开发商企业运营，如万科泊寓、德信随寓、龙湖冠寓等；二是互联网创业公司运营，如魔方、YOU+等；三是中介企业运营，如链家自如、我爱我家相寓等；四是酒店管理公司运营，如如家的逗号公寓。他们充分发挥互联网优势，整合租赁产业链，实施精准化开发和精细化管理，给住房租赁产业带来活力和创新力量。以杭州我爱我家长租公寓业务为例，2017年下半年以来，市场成交量呈现逐步增长的趋势，从6月份不足2%的成交比例上升到年底的20%。

市场供需矛盾加剧，租金快速上涨。在房价上涨、“三改一拆”、人口增长、政策导向等多项因素的影响下，租赁市场供需矛盾不断加大。从供应端看，随着“城中村改造”“大拆大整”的大力推进，大量城郊结合部的低端租赁房源被拆迁改造，租赁房源减少。从租房需求来看，因房价高企未能购房而滞留在租赁市场的需求、流动人口的需求以及城中村拆迁改造过渡期的需求，使得租赁需求一直处于不断增长的通道。租赁市场供需矛盾长期存在，每年租金价格的上浮已成为常态。据居民消费价格调查数据显示，2017年全省房租价格明显上涨，12月份同比上涨9.1%。杭州市我爱我家数据显示，2017年杭州平均月租金为每平方米57.2元，同比上涨13.6%。

浙江培育发展租赁市场进展情况

2017年，浙江积极贯彻落实加快建立多主体供给工作部署，及时推进全省住房租赁市场的培育和发展。

（一）省级层面高度重视，大力推进

一是召开省级部门联席会议。2017年11月2日，召开住房租赁市场培育省级部门联席会议，共同探讨开展省级租赁试点工作。二是确定省级试点城市。2017年11月17日，省建设厅、省发改委、省公安厅等十部门出台《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知（建房发[2017]375号）》，布置了摸清市场供需底数、增加租赁住房供给、培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管和服务六大任务，并确定了温州、绍兴、义乌、嘉善“两市两县”作为省级试点城市。三是规范住房租赁市场。2017年12月5日，浙江发布《浙江省住房租赁与买卖监管服务平台建设方案》，明确搭建全省统一的住房租赁与买卖监管服务平台。2017年12月25日，浙江印发《浙江省住房租赁合同示范文本》。鼓励住房租赁市场发展，加强住房租赁市场监管和服务等工作有序开展。

（二）试点城市积极探索，层层落实

杭州、温州等市积极探索住房租赁市场培育试点工作，目前进展如下：

出台试点工作方案。杭州已于2017年8月正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，温州于2018年1月公布《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案（征求意见稿）》，绍兴市相关部门已经制定初步方案，试点区域确定为柯桥区，但实施细则尚在讨论、审批阶段。几个城市的方案均从增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等五个方面提出了相关措施，确保试点工作有序推进。

加快推进住房租赁市场发展规划编制工作。杭州市住保房管局与浙江工业大学合作，专门成立了规划编制课题研究小组，通过调查摸底和学习借鉴兄弟城市、发达国家经验做法，目前规划稿已完成，通过专家评审。

推出全国首个智慧住房租赁监管服务平台。与阿里巴巴、蚂蚁金服合作建设住房租赁监管服务平台，平台具有实名认证、全方位核验、一站式服务、评价系统、信用体系、网上支付、多通道在线签约等七大特色功能。平台率先在杭州运行，截至2017年12月底，平台累计访问量92.5万余次，开户租赁企业50家，开户经纪机构22家，挂牌租赁房源43333套。

积极扶持培育住房租赁企业。鼓励国有企业参与租赁住房经营。杭州市钱投集团推出了“宁巢公寓”长租公寓品牌，杭州市市城投集团打造“结庐”长租公寓品牌，目前两家企业正式运营的项目有5个。组织开展专业化住房租赁试点企业培育工作，共有44家租赁企业提出申报，下一步择优选定15家左右作为试点企业进行重点扶持。建立住房租赁企业奖励专项资金等措施，未来3年市级财政将安排1亿元资金专项奖励租赁行业优秀企业。

多渠道增加租赁住房有效供应。一是设立租赁住房用地。2017年10月27日，杭州市出让首宗人才专项租赁住房用地，将建设租赁住房89898平方米、1479套。二是规范管理自持住宅租赁。出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》，明确企业自持部分必须全部用作租赁，2017年市区范围内已有54宗涉宅地块竞拍自持商品房面积122.1万平方米。2017年温州出让的宅地中有2宗地块在竞拍中达到溢价率上限，企业竞持租赁住房面积，其中一宗为温州经济技术开发区金海园区C-12a、C-13b、C-13c地块企业自持住宅面积约为6.3万平方米，另一宗为瓯海中心区横屿单元F-04-1地块企业自持住宅面积为1.9万平方米。三是增加蓝领租赁用房。杭州市启动蓝领公寓（临时租赁住房）筹集建设，下发了《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》和《关于加强临时租赁住房建设和管理若干问题的通知》，要求各区在3年内筹集建设蓝领公寓（临时租赁住房）4万套，其中2018年主城区筹集建设10000套。四是发挥村集体留用地作用。杭州市组织滨江、拱墅、西湖三个区开展村集体10%留用地上建设租赁住房试点，出台了《杭州市村级留用地上建设租赁住房试点工作实施意见》。五是改建房屋用于租赁。按照“因地制宜、有序开展”的原则，积极探索试点将商业办公、工业用房等按规定改建为租赁单元式住房，在不调整土地用途、不突破原有合法产权规模的基础上，满足结构、消防等安全要求。如浙江泰和房产营销有限公司在温州市投资开发的“和堂悦舍青年创业公寓”，通过旧厂房改造开设四个公寓租赁点近千套房源，主要客群为青年创业人员，每个房间月资金1500元-2000元，3个月起租。目前该类租赁房源市场认可度较高，房间基本满租。六是积极争取金融政策支持。积极与人民银行、国家开发银行、建设银行等金融机构对接，争取对租赁企业的金融支持，目前已启动市钱投集团1亿元规模的房地产投资信托基金（REITs）试点，并已基本落实彭埠单元租赁住房项目10.6亿元的国开行长期贷款。

住房租赁市场发展中需关注的问题

老百姓及房企对政策认知度不高。本次调研随机访问了一些看房居民，当被问及其对多主体供给政策的了解度时，大部分受访者表示不清楚，有部分受访者表示听说过，但追问关于政策的具体内容或者政府相关举措时均表示不了解。大部分企业销售经理表示对政策略有了解，但是企业并未有计划开展租赁住房项目的建设，2018年仍然是按照传统的拿地销售模式开展经营。

老百姓居者有其屋观念仍然根深蒂固。当前老百姓的住房观念虽然在逐步转变，但很多人还是仅仅把租房居住作为备选方案。目前住房租赁市场相关机制尚不健全，市场供应主体发育不充分，市场秩序不规范，租房缺乏安全感，教育、医疗等诸多公共服务也都维系在房产之上，使得买房成为一个必须的选项。

企业进入租赁行业短期盈利较难。从目前房屋租金价格与销售价格来看，租售比悬殊，企业前期大量资金要用于拍地、建设、装修、运营，短期难以盈利，对企业资金是个很大的考验。碧桂园集团浙江区域温州城市公司执行副总裁表示，当前困扰长租公寓发展的主要瓶颈是市场整体利润率偏低、分红预期低、资金占用率高、现金回流速度慢等难题。因此，企业后期在相关项目的开发上仍面临诸多难题，也需要地方政府和相关部门给予大力支持。

法律保障尚未健全。与购房自住相比，租房居住仍存在租赁契约不稳定、房租价格波动大、子女入学租购不同权等问题。尽管部分城市在方案中都提出“租购同权”这一概念，但相关法律法规和配套政策的实施细则仍不明确。

推进住房租赁市场发展的对策建议

明确责任强化落实。各级政府作为本区域内培育和发展住房租赁市场的责任主体，需加强本区域内住房租赁市场管理，建立多部门联合监管体系，明确职责分工，实现住房租赁管理服务的全覆盖，加强对住房租赁市场试点工作的任务落实和协调配合，提高政策的执行力。

引导改变居民住房观念。要重视发展住房租赁市场的宣传工作，营造良好的舆论环境，引导改变重买轻租的住房观念，倡导理性、梯度消费。规范住房租赁相关主体权利义务关系，突出保护承租人权益，增加租房居住的安全感和稳定感。赋予承租人更多的公共服务的权利，在申领居住证、享受义务教育、医疗以及税收等方面给予政策支持，真正实现租购并举、租购同权，进而改变居民的住房消费观念。

加大对专业住房租赁企业扶持力度。在土地政策、金融政策、税收政策等方面加大对住房租赁企业的扶持。走访调研中发现很多房地产开发企业对纯租赁用地较为感兴趣，有较强的参与意识，但目前除了运营过程中增值税较高外，纯租赁用地的拿地条件限制较多，只有国企能参与拿地。建议政府部门落实税收优惠，对营业额达到一定规模的租赁企业提供减免部分增值税的优惠措施。在确保资金监管到位，保证专款专用的前提下，给予民企一定金融支持，拓宽融资渠道，让更多的企业参与到住房租赁事业中来。

构建多层次住房租赁供给体系。在租赁房屋的配建上，要综合考虑区域、层次需求，本地中低收入居民和大量收入水平较低的外来务工人员，需求以面积较小、价格较便宜的住房为主；年轻人群对房屋的舒适性、交通便捷性要求较高。前期规划设计要充分考虑租赁住房供给的区域、结构、价格等，通过构建规范有序的住房租赁市场，高、中、低档合理布局，做到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”，妥善解决居民住房问题。

加大公积金对住房租赁的支持力度。建议加快落实公积金支持租赁消费的政策，简化工作流程，提高租房者公积金提取额度，并建立和银行逐月转账还贷一样的租金逐月转账支付房租通道。