房地产企业成本管控研究

祁淑红

【摘 要】 现阶段，我国针对房地产行业采取了最严紧的宏观调控，使得房地产行业发展重新回归理性。过去粗放型经营模式已难以为继，在行业整体利润水平下降的情况下，需要企业做好规范细致的成本管控工作。通过制定合理的成本管理体系，降低产业成本，提高企业的市场竞争力。本文简要阐述房地产企业的成本管控思路和采用的方法，提出通过合理的成本管控措施降低企业的营运成本，提高企业的竞争和的风险承受力。

【关键词】房地产；成本管控；制度体系；激励机制；目标方法

从2016年12月以来，全国房地产市场遭遇了诸如”限价、限购、限贷”等多种调控政策。在当前市场从紧，楼市低迷的情况下，房地产企业要想在激烈的竞争中立足，不仅需要有足够的资金财力，还需要加强企业的成本管控，以此来全面提升企业和经营管理水平，实现公司盈利。

一、房地产企业成本管控的重要性

成本管控是房地产开发过程中的重要一环，是有效降低成本，实现利润最大化的重要途径。房地产企业的成本控制，即房地产企业通过对自身开发过程中成本的有效管控来降低企业生产成本，实现人力、财力、物力的最优化，最大限度的降低成本费用，最终实现企业经营利润的提高。

房地产企业做好成本管控具有重要的意义，首先，房地产企业成本管控工作做得好，可以完善企业的经营机制，提高企业的经营管理水平。其次，加强成本控制，节约资金成本，加快资金周转率，降低企业财务风险，保证企业长足稳定的健康发展。房地产企业的成本控制工作是一个需要全员参与的全过程、全方位的工作，所以做好房地产企业的成本管控工作，还可以提高企业的经营管理水平，提升员工的专业素质。

二、房地产企业成本管控存在的问题及局限性

1.缺乏成本管控制度体系

随着房地产行业近年来的发展完善，房地产企业对成本管控工作有了一定的认识，但重视程度不够高，没有制定严格规范的成本管控制度和完善的成本管控体系。包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等。使得房地产企业的成本管控工作一直处于粗放的管理状态，缺乏规范和动力。成本管控不能在公司发展中充分发挥其积极作用。一些房地产公司中没有设置成本控制部门或专职的人员，使得成本管控工作流于形式不能有效的执行和考核。

2.缺乏成本管控的目标和方法

我国从1998年放开土地市场以来，房地产行业做为一个全新的行业异军突起，20年来随着我国市场经济的快速发展，产业结构得到了不断地调整和完善，房地产业获得高速发展，取得了高额的回报。但是许多房地产公司只注重规模的不断扩大，经营利润的节节提升，却对成本管控工作未给予充分的重视，没有可行的成本控制目标和方法，导致很多房地产企业的支出失控，成本浪费严重，远远超出了预算，对房地产行业的发展产生了十分不利的影响。

3.缺乏对实际成本的控制

房地产企业往往忽略了长期发展计划的制定和实施，认为房地产企业变换莫测，计划赶不上变化，使房地产企业的开发和经营缺乏计划性和连续性，只盲目的做项目，却不善于做项目总结，不能对项目开发过程中的优缺点进行梳理。使得后面的项目不能借鉴到前面项目中的经验和不足。

4.缺乏激励机制

房地产行业的成本控制工作是一个全方位、全过程、全员的相互配合的一个过程。一个合适的激励机制往往是员工动力的源泉，同时也是企业利益的保障。房地产项目从设计、建设、财务等各方面都可以优化，降低成本或税负，这就离不开各部门各岗位员工的积极配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和强迫式的灌输，也不是靠自觉意识的提高，而是依靠有一定活力的激励机制。因此，一个好的激励机制可以促进员工的主观能动性，激发员工的工作积极性和工作热情。一些企业，只注重了最后的销售环节的激励，而忽视了前期成本管控环节。使得员工的积极性得不到充分发挥。

三、对房地产企业现有问题的解决对策

1.建立完善的成本管理制度

建立完善的成本管理制度，优化自身的成本管理体系，细化成本管理内容，包括项目从拿地、开发各阶段、筹资成本以及管理、营销等各项内容，成本管理制度的制定要紧密结合企业的自身情况，要全过程、全方位的涵盖各个环节。

2.根据项目不同阶段，制定合理的目标成本

根据项目情况和特点，确定目标人群和产品的规划方案，并做深入的市场调研和市场竞争力的确认。提前做好项目规划及预算，根据企业的目标利润，制定开发过程中各阶段的目标成本，并围绕目标成本规范项目各阶段的资金支出。预防成本超支的现象发生。目标成本的制定需要反复测算，过高和过低的目标成本对房地产企业的成本控制都没有任何意义，不能有效地对成本进行控制。为了使用目标成本管控能够有效实行。企业要单独设立成本控制部。做好项目各环节的成本管理和监督，对项目过程中出现的问题、解决的方案进行分析和总结，并整理成册，为今后的项目开发起到引荐作用。为了提升成本管控工作在企业中的重要地位，让员工能够充分认识成控工作的重要性。企业成立以总经理挂帅的成控管理小组，各相关职能部门负责人参加，明确各部门管理职责，理顺各部门之间的成本管理关系。并不定期组织成本控制管理协调会议，及时解决项目过程中发现的问题。

3.做好项目各阶段的成本管控工作

房地产行业业务本身具有特殊性，较长的开发周期、较多的供应商，整体项目建设规模大，同时还会受到政策、市场等多方面的影响，哪一阶段的失误都会给整个项目造成较大的影响。因此做好项目开发过程中每一阶段的成本管控工作，对整个项目来说都是非常必要的。

（1）项目投资决策阶段的成本管控。投资决策环节的成本控制是房地产企业成本管控的重要环节。在这一阶段，企业要以市场为导向，并对项目的基础资料，包括地理位置、周边环境、配套设施、发展趋势、规模以及投资概算等基础内容进行评价分析。通过深入充分的市场调研，为决策层提出切实可行的决策方案，进行项目可行性论证后即对项目进行立项。

（2）方案设计阶段的成本管控。设计阶段是项目目标成本的优化阶段，在这一阶段，企业通过限额限量设计制度来控制目标成本，在设计合同中约定主要经济技术指标，采用技术和经济手段相结合，在保证项目质量的前提下，在多种方案中选择最优方案，进一步优化项目目标成本。

（3）项目施工阶段的成本管控。①建设单位的优劣对工程建设的质量及进度影响很大，因此房地产开发企业要严格审查参标单位的资质、业绩、信誉等。通过招投标方式选择有资质、业绩好、信誉优的合作单位。企业在招标前要做好招标的各项准备工作。对项目的范围、工期、方式、质量要求、付款方式、结算方式等内容进行反复推敲，根据项目的实际情况，参考同期同类市场行情，确定合理的最高标价和最低成本价，将成本限定在合理范围内。②在施工阶段，要严格控制项目变更，企业对设计变更及现场签证要有严格的规章制度及签证审批权限。对设计变更及现场签证实行流程控制，尽量减少设计变更。严格控制施工过程中的成本。保证目标成本控制的顺利进行。

（4）工程竣工结算阶段的成本管控。严格审核施工单位报送的资料。并深入施工现场，对结算的工程量，应确认施工单位是否根据工程合同规定完成所有的工程内容。对不相符合的施工过程中的变更单、签证单、结算单等资料要予以剔除，使审核后的结算真正体现工程的实际造价。

（5）销售阶段的成本管控。销售阶段是项目资金回笼，成本控制最终得以实现的阶段。企业应根据项目情况和市场调控情况来制定销售策略。建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度。确保在宏观上实现项目的推广费用及其他各项销售费用。

4.建立全员成本控制激励机制

房地产企业根据全年的综合成本指标进行细化，分解到每个部门，并将部门指标作为年度考核依据，明确成本控制奖励措施。对在工作中，业绩突出、工作优秀的员工要进行适當的奖励，做到奖罚分明，这样可以充分调动每个部门每个成员控制成本的积极性和主动性，对工作充满信心和干劲。逐步提高员工的企业成本控制意识和团队合作精神。实现全员参与成本控制的观念，促进成本控制总目标的实现。

四、结束语

随着我国宏观经济调控政策的不断完善，房地产市场逐渐规范化和制度化，我国的房地产行业得到了稳步的发展和进步。但复杂的社会环境也给房地产行业带来了的更多的风险和压力。成本管控作为缓解房地产企业面临风险的关键环节。只有控制项目建设的成本投入，才能真正提高项目建设的效率，提升房地产企业的利润空间。

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