二手房交易过程中的偷逃税问题研究

王珂伏　杨浩

【摘 要】 在很多人看来，二手房交易中的偷税逃税问题成为一个业内公开的秘密。当前我国二手房交易涉及转让方的税种有：个人所得税、增值税及附加（包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税；涉及受让方的税种有：契税、印花税。二手房计税价格低于实际成交价，少报，瞒报现象严重。那么想要改善二手房交易中的偷税逃税问题，首先要分析卖方买方偷逃税的动因和方式，再针对性地提出解决二手房交易市场中偷逃税的解决方法。

一、买家购买二手房的主要动因分析与总结

1、户口型二手房市场。由于经济的快速发展，大量农村人员和外地人员为了解决户口问题，纷纷购买二手住房。

2、居住型二手房市场。随着城市化进程的加快和老城区改造力度的不断加大，大量被拆迁旧房的居民拿着拆迁款走进了二手房市场。

3、置换型二手房市场。部分居民为改善居住面积、经济条件或受工作地点的影响，售出地段好、面积小的房产，购进地段稍差、面積大的住房因此形成二手房市场。

4、学区型二手房市场。为了给孩子选择一个更好的学校，家长纷纷向该学区区域内购置房地产，一旦孩子升学后离开该学区，将其房产出售，此类的二手房流动性大，也是望子成龙的家长们必不可少的付出。

5、投机型二手房市场。由于近期房产不断增值，一部分人将多余的资金投入到房地产交易市场，尤其是中心城区的二手房，增值速度快，这部分人不以居住为目的，而以取得投资收益为目的。

二、二手房交易过程中偷税逃税的主要手段分析

1、在交易中故意“做低交易价格”，使用“阴阳合同”。

这种做法实为偷税漏税，违反税法。中介公司们为了抢夺客户资源，就在市场中散播自己能把合同的价格做得更低，契税和印花税相应交得更少。对工薪阶层的买房者而言，能少交则少交。正是市场中存在这种供需关系，违反法律的事情才开始放在桌面上谈。税法规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收，但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握，政府部门难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。

2、在二手房交易过程中以租代售。

房产中介代卖方找到买主后，若买卖双方不愿承担相应税费，买家先以向原房主租住的方式入住，交给原房主房租。等原房主的产权证满两年期限后，再办理过户手续。这样，卖方不会再为房子购买不足两年要缴税费而发愁，同时获得售房收益及出售日之前的房租收益。但是，目前以租代售是两年期内售房者最普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。

3、在二手房交易过程中不过户先公证。

先通过买卖双方公证买卖合同，并约定两年期满后再行过户。买方为防止卖方两年间出现不诚信问题，双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后，将房产证留于买方或第三方公证人保存。但是目前在我国有关的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生房产纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买房人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。

4、在二手房交易过程中找物业改底单。

买卖双方可找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样就避免交纳相应税费。但是改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同，原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

三、针对二手房交易过程中的偷税逃税问题提出的解决措施

征服除了监管困难这个理由之外，各级地方政府也没有出台严厉的政策去规范二手房交易，这也加速了二手房的流通，增加了税收。但这无形中助长了市场中这股歪风，毕竟偷税漏税属于违法行为。但究竟何为合法避税和非法逃税，又有谁去考究呢？

目前对于二手房交易合同的审查，主要是针对对房屋朝向，申请人资质等方面。而具体房屋交易价格以及由此所需交纳的房屋交易税费，则具体由当地税务部门考察。所以针对二手房交易过程中的偷税逃税问题，主要提出了下列一些解决的建议：

1.开发房屋交易搜价软件，掌握房价最新动态。

不管是国家政策变动的影响，还是交易者隐瞒，我们都不能忽视市场这只看不见的手。二手房交易信息在网络和中介机构比较集中，网络提供的主要是交易者的估价，中介机构更多的是实时成交价格。房屋交易搜价软件可以把这些数据汇总、比对，对同城同一区域房屋的交易价格阶段性更新，为税务机关调整成交价格给予更科学的指导。

2.加强对中介机构的管理，虚报重罚。

中介机构是二手房交易的重要桥梁。它们更了解交易双方的需求和市场变化。但利益趋使，为了更多促成交易，他们帮交易者钻税法的漏洞，减少国家税收。房屋交易个人所得税的税务检查，应将中介机构作为重点。对虚报价格，弄虚作假等情况，一经查实，一定严惩。重者可以建议工商部门吊销其营业执照。

3.加强与其他部门的配合，建立联网机制。

对于家庭唯一生活用房难以查实的问题，需要加强相关各部门的配合，利用计算机网络技术，建立信息共享的联网机制。例如存量房交易评税系统，该系统根据已采集的房产区位、市场条件和房地产特征等数据自动进行分析，从而产生二手房交易对象的交易评估值。存量房交易评税系统能在短时间内对商品房进行准确评估，只要把房源信息输入电脑，系统就会自动生成交易评估值和税费。这种系统更加便捷、高效、公平。无论是一个地区各个部门之间，还是跨地区的部门之间，都能够查到个人住房的完整信息，为征税提供准确依据。个人二手房交易的征税，要加强征管，也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应，又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。