房地产经济波动的影响因素及对策分析

【摘要】近年来，我国经济发展速度日益增快，人们对物质生活方面和居住条件方面也提出了更高的要求，这便成为了我国房地产发展的“助推器”，成为我国社会经济发展中的重要部分，在社会市场经济体系中占有重要地位，并直接影响了我国国民生产总值。所以，将在研究活动开展过程中，把房地产经济被动因素作为主要研究内容，通过全方位、多层次、多角度的探析，找到了房地产经济波动的规律，进而为实现房地产经济稳定发展的目标提供重要帮助。

【关键词】房地产；经济波动；影响因素

在国家提倡大力发展经济产业的背景下，房地产经济得到了很快的发展，目前已经成为我国的经济支柱产业之一，但是房地产行业和其他行业相比较具有投资大、回报时间长，而且波动性也比较大。本文阐述了房地产经济波动的影响因素，提出了如何去解决这些问题，给房地产经济的发展提出了方向。

1、房地产经济波动特征

通过对房地产经济波动情况的观察发现，复苏、繁荣、衰退、萧条是其所经历的主要阶段，通过对这些内容的分析，能够发现影响房地产经济波动的规律和波动的影响因素。在房地产经济的复苏阶段开始前，主要是因为房地产经济刚刚起步，发展速度缓慢，会受各种因素的影响表现出供求关系相对失衡的问题。当房地产经济进入到落后状态时，房地产开发商为了缓解供大于求的现象，有效保障自身利益，通常要采取一些行之有效的办法。比如缩小投资规模等等。然后，在净需求量得到增长的基础上，让供大于求的局面有所转变，并由此进入到一个新的发展阶段——复苏发展阶段。在进入到新的发展阶段以后，房地产经济发展会有一定回暖效果，需求量的增加促使房地產项目投资不断增加，此时房地产的价格和租金会不断增高，促进交易量不断增加，同时供求关系随着需求量增加而改变，进而出现房价和租金不断上涨，房产商看准上涨时机，不断增加新项目的开发，大大刺激了房地产经济，进而进入繁荣阶段。在开发商不断增加房地产项目建设规模时，供求量会不断上升且价格会有所上涨，在这种情况下，房地产市场的需求量又会开始下降，从而出现下滑态势，进而房地产经济转向衰落，最终房地产市场由于供求关系的变化造成市场出现激烈竞争，促使房价一路下跌，造成房地产市场萎缩，进而进入萧条阶段。

2、房地产经济波动的影响因素

当前市场经济波动比较大，在这种背景下会影响房地产经济波动的因素也有所增加，必须对这些因素进行分析，才能采取有效的措施，从而促进房地产企业的发展。

2.1经济因素

房地产行业的发展与国家的宏观经济具有密不可分的关系，只有保持经济的稳定增长，不断增加居民的收入，提升人们的生活质量，才能不断推进房地产行业的繁荣发展。GDP增长率、国民生产总值、就业率、失业率、金融环境等都是宏观经济的范畴，当国家的宏观经济萎靡时，房地产行业的发展也会受到很大的影响。因此，引起房地产行业经济波动的原因中，经济因素具有直接的影响，必须在了解和把控国家宏观经济的基础上，使房地产行业的经济风险降到最低值。

2.2土地因素

我国作为领土面积在世界排行第三的国家，领土资源是非常丰富的。众所周知，房地产企业要想发展，就会用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也会对企业的发展产生不良的影响，房地产的土地需要得到国家政府的批准，企业获取土地的使用权之后，可以对土地进行处理，但是如果开发的不合理，也会对企业后期的发展产生不利的影响，造成经济的波动。

2.3市场因素

房地产企业在目前的市场发展的背景下波动是非常大的，有一些波动严重的会造成经济运行尽早。从目前市场反馈的情况来分析，居民在购房时选择的面积和居民的消费水平是相关联的，未来房地产经济的发展是根据市场的需要来调整的，因此在确定企业发展方向的时候，一定要对市场先进行调查之后再进行决策，这样可以将风险最小化。

2.4心理原因

在我国房地产经济波动的诸多因素中，心理因素是最主要的一个原因。在一定时期内，房地产市场的波动受到心理因素的很大影响，一般来说，房地产的投资者会根据市场状况对房产的价格进行科学的预测和分析。但是市场经济的不确定性，在考察实际情况的过程中，会出现很多的问题，在预测的时候可能出现一定的问题，导致整个投资过程具有非常明显的投机性质。在心理因素的影响下，造成了房地产市场经济的波动。

2.5房地产供需原因

房地产经济的波动在很大程度上影响着房地产行业的供求关系，近年来，房地产行业的迅速发展与人们日益增长的住房需求有着直接的影响。宏观的经济环境、消费需求状况、经济收入等因素都会对住房的需求产生直接的影响，当消费者的经济能力不足时，消费需求会出现明显的下降，投资者的投资收益会出现较为明显的影响，如果资金不能及时有效的回收，资金链就会出现严重的断层，影响最终的经济收益。因此，在导致房地产经济波动的诸多因素中，消费者的需求具有非常明显的影响，增加了经济波动的几率，加剧了供需关系的不平衡。

3、我国房地产经济波动下金融风险的构成

3.1金融机构风险

金融机构风险指的是金融机构在管理房地产贷款的过程中，因内部制度的不合理以及操作方式的不恰当而引发的一系列风险。通常情况下，房地产贷款具有较长的周期，相对而言，金融机构所提供的贷款资金的流转周期很短，在固定的周期内，资金的流动性会受到比较严重的影响，增加了经济风险。在实际的运营过程中，如果内部的管理不善，或者经营手段的局限性，很容易造成资金的流失，增加金融机构的资金风险。

3.2抵押风险

抵押风险指的是金融机构为了确保自身的利益，在提供抵押贷款的过程中，当违约现象发生的时候，在处理抵押物品时会面临不同程度的风险。造成这种风险的主要原因是抵押物的产权具有不确定性，如果抵押物是借款人与其他人的共有财产，并非借款人的独有财产，在处理抵押物的时候，会面临诸多的问题和困难，对金融机构带来不同程度的风险。当金融机构不能在规定时间内收回贷款时，会造成相应的经济损失。

3.3借款人风险

借款人风险指的是借款人在各种原因下，拒绝对贷款进行偿还而引发的风险。造成这种现象的原因主要有以下两个方面：第一，借款人在贷款并偿还利息之后，房地产价格的大幅度下降对借款人带来了一定的影响，出于保护自身的利益，借款人违背道德，拒绝偿还贷款，造成违约现象的发生。第二，借款人得到相应的款项后，在经营过程中出现一定的经济问题，没有足够的经济能力偿还接的款项，最终导致违约现象的发生[1]。

4、我国房地产经济波动防范对策

4.1房地产经济波动的防范对策

首先，对房地产价格变动进行监管。在我国房地产市场经济体制不断完善的过程中，市场利益通过发挥自身调控的作用，对房地产行业的价格变动进行相应的调整，在一定的范围内，价格的变动具有其合理性，在价值一定的基础上，正产反映市场状况，对于经济的发展具有非常重要的影响。然而，在发展的过程中，不可避免的会出现一些不正常的价格变化现象，政府必须在分析实际情况的基础上，采取具有针对性的措施，充分发挥出宏观调控在经济波动中的关键作用，使房地产经济在健康有序的环境中稳定发展。同时，对房地产业的投资政策进行调整。投资的政策应该与实际情况相匹配，可以从以下几个方面进行调整：第一，对投资行为规范进行合理的构建，政府应发挥自身的引导作用，对各种投资行为进行有效的监督和把控，为投资行为创造稳定健康的环境。第二，对投资主体进行改变，如果投资出现问题，将不能得到有效的汇报，甚至出现一定的经济损失。为此，必须在分析实际情况的基础上，对投资风险进行详细的分析，创建科学的风险规避机制，使投资行为更加安全，实现更大的经济效益。第三，控制投资的规模，使投资在合理范围内湿度波动。结合我国的宏观调控政策确定投资的规模，并对其合理性进行科学详细的分析，避免因投資规模的扩大造成的经济膨胀现象[2]。

4.2房地产行业中金融风险的防范对策

首先，建立健全融资体系。在当前房地产的发展中，融资渠道的单一对其正常稳定的发展产生了非常明显的阻碍，不利于房地产市场的健康发展。因此，必须拓宽融资渠道，使房地产行业的发展具有足够的资金支持，对信托基金、证券等新型的融资手段进行充分的利用，构建全方位多角度的融资体系，提高融资的便利性；其次，完善宏观监测指标系统。想要对房地产金融风险进行有效的监控，必须构建一个科学完善的宏观观测指标系统。一方面，需要全面分析和总结现阶段房地产市场的资金投入、供求关系等基本状况，对房地产行业的各种潜在风险具有初步认知；另一方面，在国家宏观引导的基础上，对于房地产行业比较薄弱的环节进行大力支持，对资金进行合理的分配，使资金的作用得到充分有效的发挥；最后，构建科学的个人征信系统。个人征信系统建设的不完善是我国房地产行业金融风险多发的一个重要原因，存在着很多不完善的地方，需要对存在的漏洞进行分析并不断改进和完善。在实际情况下，一些房地产商经常故意违约，严重影响了购房者还款的积极性，使金融风险发生的概率不断增加。因此，必须构建一个科学完善的个人征信系统，确保个人信用调查系统的科学性、规范性与合理性。同时，为规范市场主体的经济行为，需要完善相关的法律法规，创造一个健全的法制环境。最后，当发生房地产企业违约订立合同现象时，需要尽心严厉的打击，将危害房地产市场的行为降到最低[3]。

4.3基于大数据技术的房地产经济波动应对措施

首先，反周期对策。既然政府形式是影响周期波动的重要因素之一，就可以自然想到：如果经济周期产生异常波动，则是否可以采取基于大数据技术的反周期对策来避免负面效应的出现，进而达到经济稳定增长的目标。其中的反周期对策是指：在拥有完善资料基础上进行的周期波动分析完全可信，同时据此还能得出经验特征及长度。这对未来的周期波动而言，还可给出估计，尤其是短期波动。因此，为防止波动导致经济损失，需借助政府监督职能对波动幅度进行有效控制。简单来说，在房地产经济不断扩张的过程中，政府必须采取可行措施，抑制经济过热；而在房地产经济表现为不断衰退时，则要制定扩张政策，以起到促进经济增长的作用；其次，把握调控时机。通过上述分析可知，周期波动是能进行调控的，方法为政府采用大数据技术，从土地资源和货币角度入手，采取可行的行政手段，干预波动，以达到平抑或者是引导的作用，在此过程中，大数据起到至关重要的作用，同时，实现这一目标的前提是正确把握时机，所以大数据能准确把握时机。对经济调控而言，通常具有政策时滞，虽然多数情况下只对政策切实发挥应有作用的时间造成影响，但在某些条件的作用下，在经济波动到达转折点时，等到政策切实发挥应有作用时，不仅很难达到预期效果，甚至产生完全相反的作用。因此，应充分考虑政策时滞影响，正确把握时机；最后，构建完善的预警系统。房地产信息及预警系统具有为政府和开发商提供优质服务的作用，而真正做好这项工作的前期是掌握齐全的统计资料，重点是采用大数据技术来合理设置警戒线与不断规范空置率计算方式。根据存量、增量空置率创建指标体系，采用大数据技术，整合国内外、各行业相关数据，真实反映出空置房实际状态。其中，增量空置率着重反映商品房实际空置情况，为开发节奏的合理调整提供参考；而存量空置率着重反应房屋总量表现出的态势及余缺情况，为正常和非正常的房屋空置，以及发展规划的制定提供参考[4]。

结论：

简而言之，因为房地产的发展和国家经济的发展密切相关，而且房地产经济波动比较大，且受到的影响因素比较多。因而管理部门要加强对房地产企业的管理方面的制度，在制定制度时要注意考虑多方面的因素，在此基础上对制度进行调控，从而从各个方面保证房地产经济的平稳快速的发展，这对国民经济的发展具有非常重要的意义[5]。

参考文献：

[1]谢经荣，王伟.中国房地产周期波动与探析[J].中国房地产金融，2012（4）.

[2]司云娜.房地产经济波动的影响因素及对策[J].赤峰学院学报（自然科学版）2010（2）.

[3]徐玉凤，李胜君.解析房地产经济波动的影响因素及对策[J].现代经济信息，2013（8）.

[4]贾哲栋.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[J].经济研究导刊，2018（03）.

[5]胡俊英.中国房地产经济波动的影响因素及应对措施[J].中外企业家，2017（29）.

[6]杨慧青，梁蔚.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[J].财经界（学术版），2017（03）.

[7]胡俊英.中国房地产经济波动的影响因素及应对措施[J].中外企业家，2017（28）.

作者简介：

尉建中，北京房地产学会，北京。