房地产建筑装饰设计管理的要点

【摘要】在房地产市场经营行为中，地产项目管理作为地产管理的重要内容，在管理工作落实的过程中，按照系统管理的理念、方法与策略，就整个地产项目实施的全过程管理工作。有效的地产项目管理工作，能够促进地产各个生产要素之间的优化与配置，为地产质量的提升，创造良好的条件。基于此，本文主要对房地产建筑装饰设计管理的要点进行分析探讨。

【关键词】房地产；建筑装饰；设计管理；要点

1、前言

房地产项目开发过程中的建筑装饰设计管理工作，是整个地产建设项目管理的一个构成部分，优秀的建筑装饰设计管理，一方面能够提升地产项目的建设质量，另一方面能够塑造一个地产的品牌。其中独特的装饰理念、装饰方法与管理策略，对于提升地产的经济效益有着非常重要的意义。就目前社会发展现状来看，房地产开发商要想在众多的同行业竞争者之中立于不败之地，就应当摒弃传统经济发展模式中弊端，提升对建筑装饰设计重要性的认知，将开发项目以精品化的方式重新回归到社会市场经济的舞台上，有效完善与优化建筑装饰设计的效果与质量，并使其为提升房地产经济利益发挥出积极的作用，进而进一步巩固房地产事业在社会市场中占据的主导地位。

2、房地产建筑装饰设计管理的要点

2.1房地产建筑装饰设计创意的应用与管理

房地产的装饰设计创意作为文化与艺术的创新，是对建筑内外部环境进行改造与创造的过程。建筑装饰设计不仅仅是一种艺术行为，更是文化与概念的有机结合，通过使用不同的色彩、表现力的线条、空间的搭配、灯光的映射等凸显建筑装饰设计风格的方法。在房地产开发的过程中，建筑装饰的独特性、设计的合理性，一方面能够满足房地产运营管理或业主的需求，另一方面对于提升房地产的质量有着重要的意义。因此，优秀的房地产创意设计成为了房地产开发的一个主要构成内容。实践证明，在房地产激烈的竞争市场上，优秀的房地产装饰创意很好的带动了整个项目或楼盘的受欢迎程度与销量的提升。例如对一些地理位置优越度较低的区域，开发商往往会在建筑外观的装饰设计等方面进行了很多的创意筛选与抉择，通过邀请国际设计大师进行创意设计的主持、将国际品牌的创意经验与方法融入到自己的项目或楼盘设计中。这些措施，都会对当地的房地产市场带来有影响的轰动，而且一个新的房地产创意，往往能够影响一个地区房地产业界的设计新风尚。

所以，在房地产建筑装饰设计管理的过程中，首先要注重室内格局的整体性，在保证室内功能分区的基础上，提升建筑装饰设计风格的整体性。将适合空间内部设计的位置与资源，充分的结合到地产建筑装饰设计工作中，提升房地产建筑装饰设计的美学性与技术性，实现地产建筑设计对地产质量提升的促进作用。其次，要按照房地产具体项目的市场定位、房地产运行团队或业主的主观需求等做出风格的定位与设计。由于房地产风格的定位对于整个设计的影响是非常直接的，风格定位的合理性是更好的展示房地产建筑品质与企业形象的窗口。所以，需要深入的分析一个群体的共性，体现在建筑装饰设计风格上要注重设计的统一性，并且就开发项目或楼盘的风格和消费群体进行一个系统的把握与分析。

2.2房地产建筑装饰设计配饰使用与质量控制

配饰是房地产建筑装饰设计的主要内容。配饰的设计原则是少而精，而且要保证其一定要合适。当前在建筑装饰界流行的是“少装修多配饰”，因此，合理的使用配饰，是保证装饰效果的基础，但在装饰设计的时候，配饰并不是越多越好，配饰的使用不能太滥，要有所为而有所不为。房地产建筑装饰工程监理的主要内容之一是加强质量控制，目前我国的房地产建筑装饰质量控制的标准大部分都是装饰饰面。提升建筑装饰工程中隐蔽工程的质量标准，对于更好的提升房地产建筑装饰工程的质量有着重要的意义。房地产建筑装饰中隐蔽工程的质量验收是装饰质量标准的重要组成部分，对于一个项目的成败起到了非常重要的作用。由于房地产建筑装饰工程中隐蔽工程几乎涉及到项目当中各个专业，尤其是机电安装与装饰基层构造，非常容易在施工过程出现相互矛盾，相互制约，又互相无法妥协的情况，从而导致项目施工中可能出现窝工、返工、甚至延误工期的情况，进而导致项目开发成本失控。因此，在项目设计管理过程中应充分注意避免后续施工时容易出现的这几方面问题。

房地产建筑装饰工程的现场管理是一项实践性很强的工作，要求工程监理人员既要有精深的房地产建筑装饰工程的设计管理知识，又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力，只有这样才能在保证工程质量的前提下，把房地产建筑装饰工程的科学性、技术性、艺术性等完美的结合到一起。

3、实例分析

3.1项目概况

意邦五星级酒店项目位于上海市青浦区，地理位置优越，规划交通便捷。项目为商务型国际五星级酒店，委托國际知名酒店管理公司运营管理。酒店建筑群由长租公寓、酒店公区、主楼客房区及地下后勤区组成。地上建筑面积：3.9万㎡，地下后勤区面积：6000㎡。包含251套各类型客房及64套长租公寓。

3.2设计管理的探索

（1）设计团队管理。作为国际五星级酒店，建筑装饰的设计团队分属数十个不同专业的知名境外设计顾问公司，作为房地产开发企业的设计管理人员，也要必须具备国际化的管理视野，以强大的团队沟通协调能力，熟悉、适应、介入境外设计团队的工作模式、沟通习惯以及创作思路。

管理措施：a.提升自身的专业技术水准，学习熟悉美国有关设计规范及行业标准，对比国内外的标准差异，采用就高不就低的策略，保障项目达到国际水准。b.采用核心设计顾问牵头，次要设计顾问跟进的管理模式，提高各顾问之间的协同效率，也减轻自身的设计管理压力c. 采用以电邮往来为核心的交流沟通模式，及时准确的把阶段设计成果及业主指令传递给关联设计顾问，保障业主可以同步推进各专业的设计进度。

（2）方案把控：装饰设计结合建筑设计的创作思路，突出地域文化特色。建筑设计以“乘风破浪、扬帆起航”为造型寓意，装饰设计配之以“江南水系肌理”为主题的装饰设计方案及建筑亮化方案；软装及艺术品创作则以诞生于新石器时代的“福泉山文化”为立意，突出具有悠久历史的青浦地域文化。

（3）技术及成本把控：

a.材料控制：针对境外设计团队偏爱使用独特或进口物料的特点，要求装饰设计的物料原则上以国产或国际知名品牌为主，减少或避免采用独家工艺或不稳定货源的物料。

b.技术工艺：境外设计师思维跳跃，设计创作天马行空，要求装饰设计避免出现大尺度面料分割、复杂工艺造型的情况。为此要求装饰面料的排版应具备国内工业化模数标准，减少复杂技术工艺，杜绝国内施工难以实施的技术工艺。

c.质量把控：酒店公区内机电管线众多，支架吊点体系复杂，为避免施工过程中出现相互借用支架的违规情况，要求机电顾问严格设计精度，通过BIM模型等技术手段介入管线排布，从源头上减小后期违规的可能性。

d.节能环保：太阳能热水、分项计量及能效测评等系统设计，使整个酒店建筑达到绿色建筑标准，装饰饰面工艺原则上以工厂预制为主，减少现场喷涂工艺，禁止出现“发泡剂”等严重污染环境的耗材及工艺。

e.专项技术优化。针对建筑小幕墙的立面特点，将塔楼石材幕墙改为铝板幕墙（如下图），裙房的石材幕墙采用背栓式干挂工艺，既降低了幕墙成本又方便运营维护。

3.3难点及处理措施

项目难点：建筑设计按照国内酒店标准操作，与国际五星级酒店的功能定位存在着巨大偏差，在酒店管理公司介入时，土建已经完成地下层中板施工，为不影响项目进度，需要在极短时间内，迅速将酒店的功能布局、面积指标、机电配置等设计调整到位，时间紧迫任务繁重。

采取措施：指导设计团队提前介入熟悉项目情况，定期召开设计协调会议，根据土建施工计划，要求各单位倒排装饰设计进度；加强土建施工现场的技术监管，以工程指令单形式，安排总包单位前置准备工作，待修改图纸到位后马上组织实施，保证了酒店项目现场的顺利实施。

酒店项目是复杂的系统工程，前期设计及定位尤为重要，如等装饰设计时再调整，结果虽功倍，付出亦事倍。境外酒店管理公司及设计顾问的设计精细化、功能模块化、配比科学化的强大管理体系，值得房地产企业设计管理人员的学习。

结语：

随着现阶段社会各界对房地产建筑装饰设计的广泛关注，当前的房地产开发商更要认清社会发展的需求与日渐提升的功能要求，重视建筑装饰设計自身固有复杂性与艺术性，在现有基础上不断提升企业内部设计管理部门与外部设计群体的沟通与交流，以培养设计管理人员的专业技能与职业素养作为工作的主要着力点，不断完善与优化建筑装饰设计管理的方式方法，进而达到提升设计效果，实现房地产开发商经济利益最大化的目标。

参考文献：

[1]郭根朝.房地产建筑装饰设计管理的要点[J].四川建材，2014，03：256-257+260.

[2]顾尧兴.房地产建筑装饰设计与管理的要点与措施[J].科技风，2014，13：163.

[3]罗慧敏.浅论房地产建筑装饰设计管理的要点[J].广东建材，2011，05：23-25.

作者简介：

郭春生，上海耀盾酒店投资有限公司，上海。