我国房地产资产证券化系相关问题的思考

王尚全

【摘要】加速中国房地产金融领域改革已成为学界和实务界的共识。资产证券化方式是中国房地产金融融资模式变革的方向之一，其变革也必然导致金融风险的性质、分布及传导机制出现新的变化和新的特征。资产证券化的发展已经不纯粹是金融性行为，它首先以提高我国住房金融体系微观运行效率的新手段出现，继而可能打破政府介入所形成的风险共担与利益共享机制，带动房地产业相关利益主体关系的变革与重组，促进利益主体之间的协调。

【关键词】房地产 资产 证券化

如上所述，目前的房地产资产证券化的发展具有以下特点：

基础资产的法律形式的合同权利。房地产抵押贷款证券化的房地产投资权益证券化，资产证券化的法律作为合同的权利。

许多参与者，复杂的法律借款人和贷款人的借贷法律关系，委托人和受托人之间的关系，（SPV）与原始权益人的资产转让，SPV和承销商承销关系，许多中介机构提供的服务和合同关系等，资产证券化的过程，是不同的法律关系、法律法规等方面的不同。

安全性高。投资者由于证券化风险隔离设计，仅依赖于标的资产的现金流收入本身，发起人的信用为担保与发起人的破产风险隔离、（SPV）的破产风险隔离的SPV的资产证券化，或一个项目中的一个网络的（SPV），或者证券资产管理分开，SPV的范围是不是有害的，资产证券化现金流收入的专业金融机构的资金独特的设计，降低了风险，提高了安全系数。

证券品種多样化，适合房地产证券本身，根据不同投资者的投资偏好，不同的设计，不同的证券，通过证券和转付证券，债券，收益等等。

这项政策是房地产证券化起源于美国，美国政府的作用是分不开的，而且美国政府干预更深一侧的市场干预和影响市场经济的发展，另一方面，详细的法律和规章法规来规范和引导市场的发展。

一、中国房地产资产证券化发展现状

在中国经济中房地产起到了支柱性的作用，涵盖了百姓生活和国民经济，涉及到上下游产业60多个，对宏观经济的影响非常大。

中国经济增速呈现“新常态”，以房地产为代表的传统行业最为突出。

对于中国的楼市股市时代的到来。房地产资产证券化直接将房地产投资转化为有价证券，方兴未艾。中国的房地产资产证券化蓬勃发展。中国房地产行业正在进入“存量时代”，房地产开发和管理模式发生了巨大的变化。从“开发商+银行融资”改为“私募股权投资基金和其他资产管理机构+CMBS/类REITs”资管分离商业开发模式转变。

“目前，中国的证券化资产持有人的需求是很常见的，但最大的问题是，资产存在质量或租金收入不是由持有人发行的产品的预期大小相匹配。在中国经济时报记者专家说，“这需要专业的房地产咨询服务资产的升级改造，提高运营效率，降低成本，提高质量，提高物业的租金收入，证券发行的产品更大，对于持有更多的资金。”

二、中国房地产资产证券化出现的问题

（1）产权制度不完善。现在中国的所有权和使用权分离政策，还不能满足资产证券化的需要。没有明确规定对不动产使用权到期后如何延续或确权。短的使用期限对房地产资产证券化发展的出现了制约性。

（2）税收和法律制度不齐全。对REITs的建立、上市、发行、运作、分红、交易及特殊的目的公司地位等方面，缺少齐全的规定，限制了REITs为代表的的房地产资产证券化在中国的发展。

（3）监管严格限制金融创新。中国政府对待金融监管的态度一直是保持着审慎状态，致使金融创新不足。本市场结构不健全，机构投资者占比例不高，体系国际化程度低，输入性风险防御能力不足。对于中国来说，房地产资产证券化的发展相对比较缓慢一些。

（4）信用体制和运营方面不健全。如果MBS收益率降低了一些，可想而知，就会导致市场的认购不足，MBS整体的规模也会很难做大。中国房地产市场历程短，个人信用体系还不完整，信用违约成本低，这就会导致数据可信度和可获取度受损。信贷机构也受限。至此银行会选择少数的优质的房贷进行证券化了。

房地产投资信托的发行也面临着一系列的风险。一是房地产市场风险的周期，受房地产衍生证券可能会出现周期性的价格波动；二是政策风险，如果相关的法律、税收制度和会计制度的变化，可能会影响房地产投资信托基金和债务的房地产资产评估三的持股比例；通过利率的变化引起的价格波动的风险；四是在全球和地方经济下滑甚至衰退的经济的整体风险，房地产的租金将下降，而空置率和租金的违约率将增加，将房地产投资信托基金的收入的影响。收益率难以弥补资金成本，发行REITs面临诸多风险。通过资产证券化，这己成为一些自住地块实现利润的制约因素。据了解，Qianhai Vanke Penghua REITs产品登陆后，几乎没有同类产品。分析人士认为，目前的高税负是房地产投资信托发展的一个主要阻碍因素。

（5）企业运营能力不足。目前中国地价房价企业、物业供给过剩了、零售业受到电商严重的冲击，导致了租金收益低、升值力小。对赚快钱的幻想，内地物业对长期持有投资性物业的有意愿不是很高，运营投入的比较少，导致投资人减少了对中国不动产证券化的投资。

三、对中国房地产资产证券化发展的相关建议

建立完善的法律和政策，加快体系制度的建设，完善REITs运营模式，作出一些税收优惠制度。

支持金融创新，加强供给侧改革，实现基础资产多元化的发展，发展房地产资产证券化产品，将房地产资产证券化资产的范围扩大。多好风险防范，完善信用体系，建立机制，确保基础资产的质量。

加强企业运营，从传统的开发商转变到现代运营商，从传统的建设、销售模式转变到运营、持有模式，从实业型房地产企业转变到金融型房地产企业。

四、结束语

不动产市场系统和中国的证券市场系统齐全。首先，国家金融政策的调整，中国的房地产市场的发展己经在不动产开发、房地产金融、市场部门的保险和其他综合匹配功能，第二，中国证券市场经过几年的发展逐渐成熟和规范，提高了证券市场的限制。法律制度逐步形成、证券投资组合管理、证券交易条件的改善，也有一些证券市场的发展经验、不动产证券化的金融市场的良好基础。中国也有不动产证券化的良好的经济环境。从整个国家的宏观经济基础来看，中国的经济运行状况良好，创造了深化金融体制改革和稳定的发展环境，作为不动产的证券化。