关于房地产开发成本管理初探

侯藏林 侯连军 彭迪

【摘要】房地产开发周期长，投入资金量巨大，一定要做好开发成本的管理工作，不然很容易导致超出开发预算成本的情况出现，给企业带来经济损失。本文对房地产开发过程中，如何做好成本管理工作进行了阐述，并提出了一定的设想和建议。

【关键词】房地产 成本管理 开发

房地产是当前我国经济发展的重要支柱行业，据统计，由于我国住房刚性需要的持续上升，未来我国房地产市场仍将持续繁荣。为此，近年来，相继有许多企业涌入到房地产这一行业中来。不过房地产开发是一个周期性较长的行业，一般从企业拿地，到开发建成，至少也要经过5年以上时间，还有的更是需要十几年才能完成，所以，对于企业的资金要求比较高，需要在各环节做好成本管理工作，否则，很容易导致企业出现亏损，进而引发烂尾楼情况的出现。本文就如何加强房地产开发成本管理进行了简要探索。

一、房地产开发成本的内涵

（一）开发成本的组成

房地产的开发成本主要包括三个方面：土地成本、前期工程费用和建筑施工成本。土地成本主要包括土地出让金、土地补偿费、合作款项、大市政配套费和土地税费，土地成本约占项目开发成本的25%至35%。前期工程费用包括勘测费、规划及设计费、报建费、三通一平的工程费用、临时设施建造费及咨询顾问费等，前期工程费用约占项目开发成本的2%至4%。建筑施工成本包括室内建筑工程，约占项目开发成本的50%至60%；市政及环境工程，约占项目开发成本的10%至15%；公共配套工程主要包括会所、小区配套学校、幼儿园、医院（若有）的设计和建筑安装费用及小区运动及游乐设施等成本，公共配套工程因不同项目（小区）配套内容各异，项目开发成本占比没有统计意义。开发间接费用主要包括监理费、质监费、检测费（包括沉降观测、桩基检测、防雷检测、室内环境检测）等成本，开发间接费用约占项目开发成本的1%至2%。由此可见，工程成本（包括建筑安装工程成本和市政及环境工程成本）在开发成本的占比最大，对工程成本的管理和控制对开发成本的影响最明显，且与另外四个成本大项相比，工程成本的控制权更多在房地产企业手中。

（二）成本管理涉及的三项内容

目标成本：目标成本是指企业在一定时期内为保证目标利润实现，并作为合成中心全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。目标成本根据结算数据、合同金额（包含非合同付款）、预算造价、基准价及估算金额，结合市场价格情况及相关的政府文件规定进行修编。

二、成本管理思路

成本管理的目的是为了增强企业自身成本控制力度，降低成本费用，提高市场竟争力。成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。通过客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。严格执行并不断完善企业成本管理流程及权限，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围内。

三、工程成本管理总流程

（一）事前成本策划管理

事前成本策划管理包括初始目标成本管理阶段和施工图设计与施工图预算管理阶段的成本管理。新项目目标成本在总规批复后编制，原则上以集团年度基准价为指导单价，结合同类型、相似规模及特征的项目成本数据，由成本部根据项目工程及设计部门提供的总规批复面积进行编制，确定初始目标成本。依据初始目标成本，委托设计单位进行单位工程施工图限额设计，须满足按施工图编制的《设计概（预）算》的钢筋、混凝土含量及单方指标不得突破《限额设计指导价》的要求。施工图预算与产品定位调整及补充立项对应的预算之和构成“事前目标成本”。

（二）事中成本控制管理

事中成本控制管理包括：

（1）加强合同预算管理。主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行，应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行現场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

（2）加强合同预算外工程管理。主要是对原目标成本执行过程的成本控制和管理，由施工单位根据合同约定时间按期上报设计变更预算书，成本部进行审核。工程通知单根据单笔额度分权限进行审批，然后交施工单位实施，完工后由施工单位、工程部及监理现场在《工程量签证单》中签证确认，经成本部审核后的结果作为中期产值支付依据。

（三）事后成本核算管理

事后成本核算管理就是要做好工程结算管理，工程竣工结算应具备，符合合同（协议）有关结算条款的规定，具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料，项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备，工程遗留问题己处理完毕，施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全的基本条件。为完善事后管理，要求所有合同必须有结算，项目所有合同结算完毕，为项目的终结点，结算成本即为项目的最终决算。

四、结语

在房地产开发过程中，必须将成本管理贯穿于全过程，同时通过持续强化成本管理制度，促进企业成本管理的的标准化、规范化，和信息化，从而最大限度地降低各项成本费用，提高企业的投资效益及市场竞争力。

参考文献：

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[2]孔建祥.如何有效控制房地产开发过程的工程造价[J].当代经理人，2006，（12）.

[3]马清华.房地产开发成本管理初探[J].科技资讯，2006，（18）.