上海工业遗产转型创意产业园区数据分析与发展研究

（华东建筑设计研究总院既有建筑更新研究设计中心，上海 200002）

作为曾经的“制造业摇篮”，上海是近代中国最重要的工业发源地之一，曾经留下了璀璨的工业成就。从大型的工业聚集区，如苏州河沿岸、黄浦江沿岸到零星的工业厂房；从钢铁、船舶、军工、电力等重工业基地到食品、纺织、烟草、印刷、制药等轻工业厂区；从19世纪殖民地工业、20世纪初近代民族工业到现代的普通工业厂房。丰富的工业遗存，数量之多、范围之广、质量之精湛、为国内罕见。保护及转化这些宝贵的工业遗存，是保留城市记忆，延续城市文脉的重要方式，也是上海打造“全球城市”不可多得的城市名片之一[1]。

在过去的30年间，伴随着上海“退二进三”产业结构调整，上海的产业经济结构经历了多轮剧变，大量企业迁出市域范围，工业遗存面临转型和盘活。在这样的大背景下，文化创意产业兴起，将曾经的厂房变成了创意基地，成为存量工业转型较早发展的一种转化模式，也是上海存量工业再利用的主流形式。

近20年内，上海市创意文化产业园先后经过两次认证：一次是2005年至2011年间，由上海市经济和信息化委员会分4批挂牌成立76个创意产业园区，后续摘牌2家，增补14家，共88家认证；另一次是2014年至今，由上海市文化创意产业推进领导小组①成立于2010年，主要职能是研究编制全市文化创意产业发展规划、政策，协调推进本市文化创意产业发展，以及完成领导小组交办的各项工作。及办公室牵头上海市委宣传部及上海市经委，整合原有88家创意园区，于2014年至2016年通过3批公示，认证共128家②根据上海市文化创意产业推进领导小组办公室公布的沪文创办[2014]23号、沪文创办[2014]34号及第三批文化创意产业园区附件拟认定名单整理。创意产业园区，加上近2年新建的其他有特色的创意园区，我们整理了约170余个创意产业园作为基础研究对象，并将研究范围设定于那些由工业遗存转化而来的创意产业园区项目，通过对区位、建设更新时间、更新背景、规模、业主、投资、运营相关等方面信息收集，并通过横向空间及纵向时间两条线对创意产业园的发展进行梳理，探索上海存量工业再利用的动力、发展现状、共性及特性，存在的问题及未来的趋势。

1 概况与现状

“创意产业”这一概念自1998年英国政府明确提出，意指那些从个人创造力、技能和天赋中获取发展动力的产业[2]。在上海，工业创意产业园的诞生伴随上海的城市转型而来，是近20年出现并发展起来的新型产业园。

1.1 再利用方式

创意产业园的再利用方式主要存在4种类型。

一是以优秀历史建筑保护性开发为主的项目类型，占比8.57%（图1），如1933老场坊，对原上海工部局宰牲场转化为创意商业的再利用实例；苏州河畔的湖丝栈和梦清园——前者是对原丝绸加工厂的保护性再利用转化为办公的实例，后者是对原上海啤酒厂园区的建筑及景观再利用等项目；静安区的“800秀”——将原人民电机厂15栋厂房建筑转化为文化、办公、展示等功能的再利用方式。

二是在旧工业遗存的基础上，以改造转化为主的再利用方式，占比76.43%（图2、图3）。这类项目组成创意园区主体，分为两种形式。其中大部分的改造是基于原单个厂区建筑，同属一个厂区或一栋建筑，有对原有工业遗存实现更新转化，如较小规模的徐汇区的西岸才谷——由原上海科学器材厂有限公司的5栋建筑改造而成；长宁区的创邑.源——对原“大明橡胶厂”整体改造；较大规模的杨浦区的国际时尚中心则是对原国棉17厂的改造；第二种形式是对多个厂区进行整合性改造的方式，由于产权的局限，该类项目数目较少，如以田子坊、沪西同乐坊为代表的“弄堂工业”改造[3]；还有以8号桥、杨浦区上海创意联盟产业园等由属于上汽集团旗下多个不同厂区或建筑改造而来的产业园区。

图1 以优秀历史建筑保护性开发为主的再利用方式（来源:http://cn.bing.com/images/.）

图2 以改造转化为主的再利用方式——基于单个厂区建筑改造 （来源:http://cn.bing.com/images/.）

图3 以改造转化为主的再利用方式——对多个厂区进行整体性改造（来源:http://cn.bing.com/images/.）

三是依托旧工业原址，通过土地性质转化，在工业原址上以新建为主的再利用方式，占比7.14%（图4）。如杨浦区的海上海和创智天地，前者是在原上海工具厂的区域内重建；后者在包含了若干小型工厂的土地上重建。

图4 以新建为主的再利用方式（来源:http://cn.bing.com/images/.）

四是依托原产业集聚区位，完全采用新建的方式建设的创意产业园区，占比7.86%。如上海证大喜玛拉雅艺术中心、松江时尚谷创意园等。在这里不做重点阐述。

1.2 空间关系

从空间分布方面，根据现有园区的地址绘制的空间分布图（图5），可以看出现有创意产业园区已经呈现出一定程度的聚集效应，一为呈线状分布的“两河”区域，即黄浦江及苏州河流域，这与上海开埠后的工业空间发展规律相一致，便利及价格相对低的水运条件，为工业发展并联通内地及外国提供了途径。黄浦江沿岸创意产业园包含杨浦滨江、虹口北外滩、十六铺地区、南外滩老码头区、世博区、近年来兴起的徐汇西岸区域及宝山长滩区域；苏州河沿岸区域包含最早出现的M50苏河区，原闸北苏河湾、静安苏河体验区及长宁苏河聚集区等。另外，还有呈点状分布的环同济创意产业集聚区，经典虹口示范创意城区，静安时尚创意城区，设计卢湾示范创意城区，虹桥时尚创意产业集聚区及张江文化创意产业区等。根据《上海市文化创意产业发展三年行动计划（2016—2018）》未来还将在原有空间分布的基础上明确及拓展成熟的创意产业分布规划，形成“一轴、一带、两河、多圈”即增加贯穿上海东西轴线上的创意产业轴，拓展中环及外环的新工业用地转化带，巩固原两河的集聚效应并增加多圈新产业聚集区。

图5 创意产业园分布现状（不完全统计）（来源：作者自绘）

1.3 区域资源

从各区分布的创意产业资源数量看（图6），一方面，现状分布状况显示中心城区的产业园数量超过非中心城及郊区，新静安区（原闸北区和静安区）拥有最多数量的创意产业园区，其次是徐汇区及黄浦区（包含原卢湾区），这些均是较早启动发展的区域，具有一定的积累；另一方面，从未来可改造厂房的面积（图7）来看，中、外环及郊区可改造工业面积潜力巨大，尤其是杨浦区、闵行、青浦、松江及宝山几个区域，即将面临工业转型的新契机。

图6 各区挂牌创意产业园区数量统计（来源：作者自绘）

图7 各区可改造厂房面积统计（来源：《2016年上海创意产业发展报告》[4]）

从现状的单个园区建设规模与区域的关系看，郊区的项目规模一般较市区及市中心区域更大，反映着供给数量、规划要求及地价等多重因素。除去新建为主的产业园区，全市最大的既有工业改造类产业园区为嘉定的“南翔智地文化产业园”，在原来上海机床电器厂、上海东风制药厂、上海申兴制药厂和上海永红煤矿机械厂的基础上进行改建，建筑面积50万m2，各区最大的创意产业园如图8所示，市区最小的挂牌创业园是静安区3乐空间，建筑面积仅为3 400 m2，大小之间相差近150倍之多。

图8 各区创意园区规模统计（来源：作者自绘）

1.4 产权方分析

根据创意产业园改造前产权的不完全统计研究，从项目数量看，几家主要的产权单位均为大型国有企业，通过国有资产改制，将闲置资产转化为创意产业，成功实现资产再利用。其中，上海纺织控股（集团）有限公司是最早及最成熟的转化为创意产业的产权单位，目前旗下已超过21个项目开业，包括半岛1919、M50、上海国际时尚中心、五维空间、尚街loft及黄浦江西岸的一系列改造开发等项目；上海汽车工业（集团）有限公司产权所有的项目包含8个，如8号桥、上海国际设计中心，上海创意联盟产业园，长宁区的时尚产业园、普陀区的E仓等项目；上海电气集团产权代表项目有静安区的“800秀”，98创意园，普陀区的合金工厂（珠江创意园）等项目。上海仪表（集团）有限公司产权所有的卢比克魔方、空间188等项目（图9）。另外，单个项目的规模较大的，还有改造为宝山区中成智谷的中成集团；改造为徐汇区SVA越界的上海广电集团有限公司等。

图9 创意园区原产权单位项目数量比较（来源：作者自绘）

1.5 运营方分析

在项目运营方面，这些国有企业有时既是产权方，又是投资运营方：如上海纺织控股（集团）有限公司通过成立旗下公司的方式实现园区的开发、招商及运营全过程；同时又存在另一种产权方与运营方相分离的情况，目前，在细分领域轻资产运营的趋势下，越来越多的专业投资运营公司脱颖而出（表1），一种是从事较为传统的实体园区的建设，并参与投资、策划、开发、招商、运营等全价值链投资服务的集成商和运营商，如上海科房投资有限公司、上海8号桥投资管理（集团）有限公司等；另一种是在互联网+的创业思维下，为创意园区注入具有特色的新型业态的投资运营公司，同时发展相关品牌型产业园（表2）或采用线上及线下双重服务模式，用跨城市、跨区域的连锁产品去满足未来需求。如弘基集团的“创邑”品牌，德必文化创意产业发展集团的“德必”系列；锦和商业经营管理股份有限公司的“越界”系列；从事联合办公及分布式移动办公的裸心社、办伴科技及从事展览活动空间服务的云SPACE等[5]。

表1 传统型投资运营单位

表2 新型投资运营公司

2 发展与变化

以工业遗存转化为的创意园区为代表，从90年代至今，其建设及改造数量经历了骤然由少至多再逐渐减少的过程，尤其是2006—2010年达到了峰值，同年内挂牌营业的创意产业园数量达到了几十个，而2010年以后数量逐渐减少；近年来，随着互联网+的初创型企业迅速增加，更多的创意园区呈现品牌化，集聚化的发展模式，从开发到运营都日趋成熟。这种变化大致可以区分为3个不同的阶段：1998—2005年的启动阶段、2006—2010年的加速发展阶段、2011年至今的成熟发展阶段。除去挂牌部门的滞后性影响，很大程度与政府关于工业转型及创意产业规划的相关政策有关[6]。

2.1 1998—2005年的启动阶段

这一时期，上海工业布局调整中心向郊区倾斜，一方面，1998年市政府正式明确提出“都市型工业”的概念，“退二进三”的战略开始实施（1998年工业用地28.54%）；另一方面，通过民间自发行为，一批艺术家在市中心区域废弃的老厂房、老仓库内开始发展文化创意产业群，具有自发性、集聚性及个别性等特征。随着这种在当时新鲜的概念赢得越来越多的重视，规模不断发展壮大，从而引起了社会广泛的重视，工业再利用转化为创意产业园的形式得到了来自政府方面的政策鼓励。2005年，《上海市“十一五”创意产业发展规划》使上海市率先利用工业用地发展创新产业园的探索，在房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变的“三个不变”政策下实现工业转型。工业创意产业园的发展由自下而上的零星发展转变为政府鼓励下积极拓展，2005年，上海市经委和上海创意产业中心联合评选出包括M50、8号桥、田子坊、时尚园、创意仓库、设计工厂等10家创意园区在内的“创意产业集聚区”。

2.2 2006—2010年的加速发展阶段

2006—2010 年的5年间，作为试点推广的工业再利用转型模式，从地方到中央相继出台若干创意产业的鼓励政策，尤其是2008年将上海的经验推广至全国，《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》及《上海市加快创意产业发展的指导意见》等政策的相继出台，明确了利用存量工业发展信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的要求，工业创意产业园这种“非正式更新”受到政府的保护，在一定程度上平衡了政府、企业、投资方等各利益相关方的权益，在2005—2007年2年内，上海市经委分4批成立了75个创意园区，入住3 000多家，超过2万人从业（王荣华，中国创意产业发展报告2009）创意产业园区进入了一个高速发展阶段。在这一发展阶段，出现了一些政府主导或国有企业与民间资本共同参与改造的大型城市更新项目，如静安的“800秀”，上海国际时尚中心，徐汇的SVA越界创意园等，工业存量利用吸引了更广泛的资本参与。

2.3 2010年至今的成熟发展阶段

2010年，伴随着后世博的再利用及存量时代的到来，存量工业用地盘活已经成为上海突破土地资源约束瓶颈、促进经济发展方式转变的重要手段。一方面，2010年成立了上海市文化创意产业推进领导小组，专门负责创意产业推进、评估等工作。政府对于存量工业盘活的政策更加灵活，如2014年《关于本市工业盘活工业用地的实施办法》及2015年《上海城市更新实施办法》及2016年《上海市工业区转型升级“十三五”规划》等政策，从参与主体到利用模式等均突破了以往“三个不变”的过严的管理方式，对于区域整体开发层面，可通过联合开发体，转型为研发总部；商业、办公用地；教育、医疗、科研、养老等用地等，并在一定条件下，实现部分产权的转让③转型为研发总部类用地的，可以出租，但开发单位须在出让年期内长期持有70%以上的物业产权，剩余部分可以分割转让。转型为商业、办公用地的，开发单位须在出让年期内长期持有50%以上的物业产权。转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让。；在零星工业用地的开发层面，允许通过补偿公共利益等要求实现非住宅类经营性用地的转型，因此往昔采用租赁方式形成单一办公模式的创意产业园逐渐失去了竞争力，而以出让补缴地价，土地性质在一定的前提下可以转变的方式为存量利用带来更多可能。另一方面，在互联网+及万众创业的新时代来临之时，政府继续鼓励发展创意文化产业，由政府有序的整体规划引导代替了以往企业小敲小打的自发行为，如《上海市文化创意产业园区管理办法（试行）》，整合原50家市级文化产业园区和87家创意产业集聚区，目前有128家获“上海市文化创意产业园区”称号，形成国家数字出版基地、环同济建筑设计基地、环东华大学等产业门类集聚、功能定位明晰的产业基地式园区，以及张江文化创意产业园、江南智造等注重与科技、创意、贸易、金融、旅游等跨界融合的园区。2016年颁布的《上海市文化创意产业发展三年行动计划 （2016—2018年）》 对未来上海的重点创意产业类型，园区建设目标、相关扶持举措及空间规划均作出了规定或引导。新时期的工业创意园区已经区别于十几年前对老厂房、旧厂区的“非正式更新”，而走入了更大范畴、更加彻底、更加统筹的“城市更新”阶段。

3 趋势与未来

综合以上对工业转化为创意产业园这种现象在横向及纵向的双重研究，90年代末至今，工业创意产业园的发展大致存在着以下的变化规律。

在业态类型上，从90年代的单一办公走向多种业态混合模式，尤其是规模较大的园区，从办公、餐饮、商业购物、娱乐体验到艺术展示等多种功能复合，自成一体，如上海国际时尚中心、SVA越界等，与此同时，在互联网+及全民创业的新时期，诸如联合办公、云space、创意集市、创客平台这样的新鲜业态类型也涌现出来，成为市场上富有活力和吸引力的创意空间类型，如为创客服务的明珠创意园，将WeWORk联合办公引入的德必系列，开发高端时尚秀场及展场的“800秀”及将云space和体育loft概念实体化的中成智谷等。

在开发模式上，工业转化创意产业园经历了由自下而上的自发性行为向自上而下的政府倡导行为的转化。在政策上，由政策盲区到“三个不变”的严格管制再到今日的弹性可变[7]。

在开发组织者上，从最早的产业租赁式开发带来的产权、投资相分离的模式，到中期的产权方自主成立公司开发到如今多种开发形式相结合，呈现更加专业的细分领域，或更加全面的整合型、平台型企业，创意产业的开发定位更加精准。

在资本参与方式上，由民间自发性投资到企业投资再到目前的政府、企业、个人多种投资相结合的灵活模式。

相应地，这些变化带来诸多的影响：一方面，政府的统一规划会带来项目规模的逐步变大，项目的集聚程度将越来越高，诸如今天我们看到的上海滨江一线——西岸、长滩等基于旧工业区的整体改造，或是以南翔智地产业园为代表的市郊工业区转型，都是在这种背景下完成的；另一方面，政策向弹性变化将带来工业用地的彻底转型，未来创意产业的载体可能更少地采用既有的未转化用地性质的厂房，而采用新建与改造相结合的方式，更理性地对旧工业区进行再利用，而在这一进程中，如何避免城市记忆的磨灭，加强工业遗产的评估和保护则成了当务之急。

4 结束语

创意产业是工业产业转型的一种方式，在过去的20年中，经历了发展的峰值又慢慢走向低谷，这并不意味着工业转化为创意产业园模式即将淡出，相反的，恰恰印证了事物走向成熟的必然过程。上海致力于成为“全球城市”的决心必然面临巨大的挑战，而大量的工业用地依然期待持久的转型，从而实现土地性质的合理化配比。“中国设计”“中国质造”的呼声及创意无疑与旧工业焕发的生机具有相当大的匹配度，创意产业的发展在未来的产业转型中，还将扮演重要的角色，创意产业如何创新，更好地适应城市更新背景下的产业转型，是未来充满挑战，也是富于挑战的新任务。